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이재명의 세무테크

7.10부동산 대책 이후 확 달라진 취득세 중과

지난해 7월 10일 이전 계약 시…개정된 중과세율 적용 배제

취득세율 대폭 인상·생애최초 주택 취득 시 취득세 감면 혜택

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2021-01-11 17:25:49

 
1. 취득세란?
 
매매·증여·상속 등의 사유로 부동산, 차량 등을 취득하고 등기·등록을 하기 전 납부하는 지방세이다. 이번에 개정되는 내용은 매매, 분양 등 유상거래에 한하며 취득세 부과의 기준이 되는 취득일은 계약일이 아닌 잔금 납부일이고, 이 취득일 현재 세대 및 주택 수를 산정하여 중과세율을 적용한다.
 
다만 이번 부동산대책 발표일인 2020. 7. 10. 이전에 계약을 한 경우 납세자 보호를 위해 경과규정을 둬 개정된 중과세율 적용을 배제하기 때문에 취득일 현재 1세대 3주택 이하, 6억원 이하 주택 기준 1.1%의 세율이 적용된 취득세액을 납부하면 된다.
 
2.세대 및 주택 수 산정 기준
 
주택 수는 세대 단위로 산정하는데 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에도 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 간주한다. 다만 가정어린이집, 노인복지주택, 국가등록문화재, 농어촌주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택, 재개발사업 등을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택 등 공공성이 높거나 주택 공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득 시에는 주택 수 합산에서 제외하고 중과세율도 적용하지 않는다. 같은 이유로 공시가격 1억원 이하 주택(재개발구역 등은 제외) 또한 주택 수 산정 및 중과세 적용 대상에서 제외된다.
 
아울러 상속 주택의 경우에는 지분 상속 등 다양한 상황을 고려해 상속 개시일로부터 5년까지는 주택 수에 합산하지 않도록 했다. 상속 개시일로부터 5년이 지나 상속 주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함하며 상속 주택을 여러 명의 상속인이 공동 소유한 경우에는 상속 지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단한다. 분양권과 입주권 자체는 취득세 과세 대상이 아니므로 그 자체로 취득세가 부과되지는 않으며(승계 조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과), 추후 분양권과 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세를 부과한다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권과 입주권은 주택 취득이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다는 사실을 유의해야 한다(법시행 이후 신규 취득분부터 적용). 또 1주택을 소유한 세대가 거주지 이전을 위해 신규 주택을 취득, 일시적으로 2주택이 된 경우에는 중과세를 적용하지 않는다. 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부하고 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분하면 된다. 다만 종전 주택을 처분 기간 내에 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)을 추징한다. 이 같은 예외 조항은 1주택자가 이사 등을 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우 1주택 세율을 적용하는 것으로 2주택 이상을 보유한 다주택자는 같은 이유로 신규 주택을 취득하더라도 ‘일시적 2주택’에 해당하지 않아 신규 주택 취득에 대한 중과세율이 적용된다는 사실을 유념해야 한다.
 
3. 취득세율은?
 
7.10부동산 대책에 따라 취득세율이 대폭 인상됐다. 주택을 위주로 살펴보면 개인인 경우 1세대 1주택인 경우 종전대로 취득가액에 따라 1~3%적용되고, 1세대 2주택은 8%, 1세대 3주택이상인 경우 12%, 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수에 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용된다.
 
그리고 증여로 취득하는 주택에 대해 취득세율이 강화됐다.
 
4.생애최초 주택 취득에 대한 취득세 감면
 
2019년부터 생애 최초로 주택을 취득하는 신혼부부만 감면을 해주던 제도였으나 이제 혼인 여부와 상관없이 20세 이상이면서 수도권 기준 거래가격 4억원 이하의 주택을 거주 목적으로 생애 최초로 취득할 경우 감면이 가능해졌다. 전용면적 60㎡ 이하 조건도 완화되고 1억5000만원 이하의 주택은 취득세 전액이 면제된다. 잔금 납부일 기준으로 2020. 7. 10. 이후 잔금을 납부하여 취득한 납세자는 환급을 받을 수도 있다.
 
다만 세대주와 취득자의 배우자를 모두 포함한 세대원 전체가 주택 취득 이력이 없어야 감면이 가능하다. 취득자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)은 취득한 적이 있어도 주택 취득 이력이 없는 것으로 봐 감면이 가능하다.
 
참고로 유상거래에 한정해서 적용되는 감면이기에 상속·증여 등 무상취득과 신축 등 원시취득에는 적용되지 않는다. 조합원입주권의 준공 후 입주 시에도 원시취득으로 보기 때문에 감면대상이 되지 않는다.
 
5. 생애최초 감면 시 유의사항
 
생애최초 감면을 받은 후 추징 등 불이익을 받지 않으려면 유의할 사항이 있다. 주택 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고 및 거주를 시작해야 하고 3개월 이내에 1세대 1주택이 되어야 하며 3년간 감면받은 주택의 소유권을 이전하거나 임대를 비롯한 다른 용도로 사용하지 않아야 한다.
 
따라서 취득일 현재 같은 세대 직계존속의 취득 이력이 있어도 생애 최초 감면이 가능하지만 추징이 되지 않으려면 3개월이 지나는 시점에 주택이 있는 직계존속과는 세대가 분리돼 있어야 한다.
 

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