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서울 아파트 임대차 시장에서 전세와 월세의 경계가 흐려지고 있다. 순수 전세 비중이 줄어드는 대신 보증금과 월세를 함께 부담하는 ‘준월세’가 임대차 계약의 과반을 차지하며 주거비 구조가 ‘혼합형’으로 재편되는 양상이다. 전세가격 상승과 공급 부족, 전세대출 규제 강화가 맞물리면서 세입자는 전세를 선택하기도, 월세로 완전히 이동하기도 어려워 ‘중간 형태’ 계약으로 몰린다는 분석이 나온다.
20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 2022년 51%에서 2023년 54%, 2024년 54%, 2025년 55%로 꾸준히 확대됐다. 반면 전세 성격이 강한 ‘준전세’ 비중은 감소 흐름을 보였다. 준월세는 보증금이 월세의 12배를 초과하고 240배 이하인 거래를 의미하며, 240배를 넘으면 준전세, 12배 이하면 순수 월세로 분류된다.
준월세 확산의 핵심 배경은 전세가격 상승이다. 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 2023년 6억1315만원에서 2024년 6억5855만원, 2025년 6억6937만원으로 오름세를 이어갔다. 전세금이 높아지면서 세입자의 초기 자금 부담이 커졌고, 전세 매물 감소까지 겹치며 순수 전세 선택지가 축소됐다는 해석이 나온다.
문제는 준월세가 ‘전세 대체재’로 확산되면서도 부담 자체가 가볍지 않다는 점이다. 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 2022년 9943만원에서 2025년 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고, 같은 기간 평균 월세도 128만원에서 149만원으로 상승했다. 보증금 부담이 줄어든 대신 매달 고정 지출이 붙는 구조로, 초기 자금과 월 부담이 동시에 커졌다는 평가다.
금융 환경 변화도 준월세 확대를 부추기고 있다. 전세대출 규제가 강화되면서 대출에 의존해 전세금을 마련하기가 어려워졌고, 순수 월세로 이동하기에는 월 부담이 커 ‘보증금+월세’ 형태가 현실적 선택지로 부상했다는 분석이다. 특히 청년층·신혼부부 등 실수요층이 전세 진입 장벽과 월세 부담 사이에서 준월세로 이동하는 흐름이 두드러진다는 지적도 나온다.
임대인 입장에서도 준월세 선호 요인이 뚜렷하다. 2025년 10월 기준 전월세전환율은 4.7% 수준으로, 시중 예금금리(2~3%대)를 웃돈다. 여기에 보유세 부담 확대 가능성까지 고려할 경우, 순수 전세보다 월세 수입을 일부 확보하는 준월세가 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있다는 판단이 작용하고 있다는 설명이다.
전문가들은 당분간 이 흐름이 이어질 가능성이 크다고 본다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “전세가격 상승과 공급 부족으로 보증금 수준이 낮아지지 않는 가운데 월세 부담까지 추가되는 계약이 늘어 임차인의 주거비가 가중되고 있다”며 “서울 아파트 입주 물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.
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