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서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만2032가구) 단지 내 상가가 입주 1년이 넘도록 공실 문제를 해소하지 못하고 있다. 가구당 평균 2명만 잡아도 상주 인구가 2만4000명을 웃도는 초대형 단지지만, 과거 강남권 대형 재건축·신축 단지에서 통했던 ‘대단지 상가=안정 자산’ 공식은 더 이상 작동하지 않는다는 평가가 나온다.
23일 부동산 업계에 따르면 올림픽파크포레온은 단지 내 상가 477곳 가운데 전·월세 계약이 체결되지 않은 매물이 303곳에 달한다. 2024년 11월 입주를 시작한 이후 1년이 지났지만 집계된 상가 공실률은 63% 수준이다. 공실 장기화는 단지 상권의 활력을 떨어뜨리는 동시에 입주민 생활권 완성도에도 악영향을 미치고 있다.
이 같은 흐름은 전국 지표에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 3·4분기 전국 집합상가(아파트·오피스텔 상가) 공실률은 10.5%로 전년 동기(10.1%) 대비 0.4%포인트 상승했다. 2024년 1·4분기 10%를 넘어선 이후 오름세가 이어지고 있으며, 서울 역시 1년 새 공실률이 0.2%포인트 증가했다.
올림픽파크포레온 측은 공실 해소를 위해 가격 조정 카드도 꺼냈다. 단지 내 상가 ‘스테이션9’에서는 미분양 물량을 소진하기 위해 신규 분양자를 대상으로 최대 2억원 수준의 할인 분양 방안이 거론된다. 1층 상가 분양가는 평(3.3㎡)당 1억5000만원, 대로변 호실은 2억5000만원까지 책정된 것으로 알려졌다. 전용면적 33㎡(약 10평) 기준 분양가는 13억~15억원대였으며, 할인 적용 시 10억원 안팎으로 내려온 수준이다.
22일 기자를 만난 상가 내 공인중개사 A씨는 “1층은 10% 안팎, 2층 이상은 20% 수준으로 할인 분양이 진행됐다”며 “스테이션5는 사실상 입점이 거의 완료됐고, 스테이션9도 1층을 제외하면 공실이 거의 없는 편”이라고 말했다.
다만 업계에서는 분양과 임대 모두 쉽지 않은 상황으로 보고 있다. 공사비 인상분 등이 분양가에 반영되면서 부담이 임대료로 전가됐기 때문이다. 실제 공실은 ‘가장 비싼 자리’인 1층에 집중돼 있다. 입주민들이 오가는 동선의 ‘얼굴’ 격인 1층에서 빈 점포가 길게 이어지다 보니 상권 전체가 ‘텅 빈’ 인상을 준다.
단지 내 상가 침체의 구조적 원인으로는 ‘상가 지분 쪼개기’가 반복적으로 지목된다. 올림픽파크포레온 상가는 조합 설립 이후 총 309실의 지분권자 수가 540여 명에 달했고, 187실은 단독 소유, 122실은 350여 명이 공유한 것으로 전해진다. 지분 분산 과정에서 소형 점포가 대거 양산되며 업종 유치에 제약이 커졌고, 스테이션5 1층은 전용 19㎡(약 6평) 소형 매물이 가장 많다는 평가가 나온다.
공실은 곧바로 입주민 생활 불편으로 이어지고 있다. 스테이션5 인근에 거주하는 40대 입주민 B씨는 “단지 안에서 모든 게 해결되는 ‘원스톱 라이프’를 기대했지만 1층은 절반이 비어 있고, 입점해 있는 곳도 부동산이 대부분”이라며 “주말 외식을 하려면 차를 타고 나가거나 왕복 10차선 대로를 건너 성내동이나 둔촌전통시장 쪽으로 갈 수밖에 없다”고 말했다. 그는 “1만 가구가 넘는 단지에서 제대로 된 파스타집 하나 없다는 게 말이 되느냐”고도 했다.
실제 1층 곳곳에는 공인중개업소가 입점했다가 철수한 흔적이 남아 있었고, 입주민 유입이 많은 한식당·호프집 등 체류형 업종은 좀처럼 찾아보기 어려웠다. 스테이션9 인근에 거주하는 30대 직장인 C씨도 “퇴근길에 역에서 나오면 상가 1층이 썰렁해서 무서울 정도”라며 “지하는 마트가 있어 북적거리는데 지상으로 올라오면 분위기가 확 죽는다”고 했다. 그는 “가볍게 맥주 한잔하거나 브런치를 먹을 만한 곳이 들어오길 바랐는데, 임대료가 비싸서인지 카페도 테이크아웃 위주라 앉아 있을 곳이 없다”고 말을 보탰다. 스테이션9에서는 전용 6평 남짓한 프랜차이즈 카페가 체감온도 영하 15도의 한파에도 빈자리 없이 만석을 이루는 모습이 확인됐다.
중개 현장에서는 공실이 단순 경기 부진이 아니라 분양 구조가 만든 결과라는 진단이 나온다. 단지 내 상가에서 공인중개사무소를 운영하는 D대표는 “1층 공실의 핵심은 지분 쪼개기와 고분양가가 결합한 구조적 문제”라며 “점포가 전용 6평 안팎으로 쪼개져 있어 프랜차이즈 외식업체가 들어오고 싶어도 주방·홀·창고 동선이 나오지 않아 입점 자체가 어렵다”고 말했다.
D대표는 “식당이 들어오려면 최소 20평 이상이 필요한데, 현실적으로는 작은 점포를 2~3개 합쳐야 공간이 나온다”며 “이 경우 임대료가 합산돼 월세가 1000만원을 훌쩍 넘는 수준이 된다. 결국 외식 브랜드나 체류형 업종이 감당할 수 있는 가격대가 아니다”라고 했다. 이어 “버틸 수 있는 업종은 결국 부동산, 학원, 미용실처럼 인건비·원가 부담이 낮은 업종뿐”이라며 “상가 1층이 ‘부동산 업종 위주로 고착’되는 분위기”라고 덧붙였다.
그는 “임대료를 내려야 공실이 해소되는데, 분양가가 높아 소유주 입장에서는 대출이자 부담 때문에 쉽게 내릴 수도 없다”며 “가격이 내려가야 채워지는 시장 원리와, 임대료를 못 내리는 구조가 충돌하면서 1층 공실이 계속 반복되는 상황”이라고 말했다. 그러면서 “지금은 1층이 사실상 ‘부동산 전용층’처럼 굳어지는 흐름인데 뚜렷한 해법을 찾기 어려운 게 현실”이라고 했다.
예비 창업자 입장에서도 숫자가 걸림돌이다. 외식업 종사자 E씨는 “배후 수요가 탐나 알아봤지만 포기했다”며 “전용 6평 작은 가게 월세가 400만~500만원인데 인건비와 재료비를 감안하면 임대료를 뽑기 어렵다”고 말했다. 그는 “인근 전통시장은 이미 물가도 싸고 맛집도 자리 잡았는데 굳이 비싼 임대료를 내고 단지 안에서 모험할 이유가 없다”며 “임대료가 획기적으로 내려가지 않는 한 일반 음식점 입점은 기적에 가깝다”고 했다.
다만 공실을 ‘상권 붕괴’로 단정하기는 이르다는 반론도 있다. 상가 수분양자(투자자) F씨는 초대형 단지의 상가가 입주 초기부터 단기간에 완전히 채워지기는 구조적으로 어렵다고 봤다. 입주 이후 1~2년은 상권이 업종 구성과 임대료 수준을 조정하며 안정화되는 과정이 불가피하다는 설명이다. 그는 임대료를 맞추기 위해 무리하게 업종을 채워 상권의 질을 낮추기보다는, 브랜드 입점과 소비 동선이 정착되는 흐름을 기다리는 편이 바람직하다고 했다. 대형 프랜차이즈 등 핵심 앵커 업종이 유입되기 시작하면 상권 분위기가 빠르게 반전될 가능성도 있다고 내다봤다.
상가 관리단 관계자 G씨 역시 “지하층과 2~3층 입점률이 빠르게 올라오고 있다는 점에 주목해야 한다”며 “병원·학원·대형마트는 이미 자리 잡았다”고 말했다. 그는 “1층 공실은 임대인과 임차인 사이의 가격 접점이 아직 형성되지 않은 단계”라며 “시행사 보유분에 할인 분양과 렌트프리 혜택이 나오면서 문의가 늘고 있다”고 전했다.
실거주 만족층도 있다. 40대 입주민 H씨는 “너무 북적거리며 외부 사람들이 몰리는 것보다 지금처럼 학원·병원 중심으로 차분히 채워지는 게 아이 키우는 집에는 오히려 낫다”고 말했다. 낙관론적 입장인 인근공인중개사무소 관계자는 “헬리오시티도 입주 초기엔 ‘유령 상가’라는 말이 많았지만 지금은 빈자리가 없다”며 “올림픽파크포레온은 더블 역세권이어서 임대료가 시장가에 맞춰 조정되면 배후 수요의 힘이 크게 작동할 것”이라고 했다. 2층에서 학원을 운영 중인 입점 상인 I씨도 “입점하자마자 원생이 꽉 찼다”며 “2,3층은 병원, 약국, 학원 등으로 매일 문전성시를 이루고 있다”고 말했다.
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