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“전세 공급 구조가 붕괴 초기 국면에 접어들었다. 다주택자 규제 강화로 세 부담과 대출 제한이 겹치면서 전세 유지 유인이 사실상 사라졌다. 향후 임대시장은 월세 중심의 현금흐름 구조로 빠르게 재편될 가능성이 높다”
26일 서울 청와대 인근의 한 공인중개업소 관계자는 기자와 만나 이같이 말했다.
서울 도심 핵심 주거지인 서대문구·종로구·중구 일대에서 전세 매물이 사실상 자취를 감추고, 월세 가격이 빠르게 상승하면서 주거난이 심화되고 있다. 봄 이사철을 앞두고 수요는 유지되는 반면 공급은 급감하면서 시장 불균형이 뚜렷해지는 양상이다.
27일 기준 복수의 공인중개업소에 따르면 이들 지역 주요 아파트 단지에서는 전세 매물을 찾기 어려운 상황이 이어지고 있다. 일부 대단지에서도 전세 매물이 ‘0건’에 가까운 상태가 지속되며 사실상 거래 자체가 멈춘 분위기다.
종로구 한 대단지 아파트 상가의 공인중개사는 “서촌과 종로, 서대문 일대는 전세 수요가 없는 것이 아니라 매물 자체가 잠겨 있는 상황”이라며 “집주인들이 물건을 내놓지 않으면서 거래가 형성되지 않는다”고 말했다. 이어 “수요에 따라 가격이 움직이는 상급지와 달리, 공급이 막히면서 시장이 정지된 것 같은 흐름”이라고 설명했다.
중구 지역 한 중개업자도 “스페이스본, 경희궁의아침 등 도심 대단지에서도 전세 매물이 단지별로 1~2건 수준이거나 아예 없는 날이 많다”며 “나와 있는 물건도 가격이나 조건이 맞지 않아 실제 계약으로 이어지기 쉽지 않다”고 전했다. 그는 “실수요자들이 여러 단지를 돌아다녀도 선택 가능한 물건 자체가 부족해 계약까지 시간이 길어지고 있다”고 덧붙였다.
통계 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 21일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 2만8942건에서 1만9242건으로 줄어 33.5% 감소했다. 약 9700건의 전세 물량이 시장에서 사라진 셈이다. 전월세 전체 매물 감소폭보다 전세 감소폭이 더 커 전세 시장 위축이 두드러진다.
현장 체감은 이보다 더 심각하다. 서울 강서구 마곡 엠밸리처럼 1만 가구가 넘는 대단지에서도 단지별 전세 매물이 1~5건 수준에 그치고 있다. 송파구 헬리오시티 역시 전세 매물이 한 자릿수에 머무르거나 일부 동에서는 ‘0건’ 상태가 반복되고 있다. 도봉·노원 등 외곽 지역에서도 전세 매물이 빠르게 줄어드는 등 서울 전역에서 ‘매물 잠김’ 현상이 확산되는 모습이다.
전세 매물 급감의 배경에는 구조적 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 우선 보증보험 가입 기준 강화로 기존 전세금 규모를 충족하지 못하는 사례가 늘어나면서 거래 자체가 성립되지 않는 경우가 많아졌다.
서촌 인근에서 빌라 중개를 하는 한 공인중개사는 “보증보험이 안 되면 세입자는 계약을 못 하고, 집주인도 기존 보증금을 맞출 수 없다”며 “전세 시장의 기본 전제인 보증 안정성이 흔들리면서 시장이 사실상 멈췄다”고 설명했다.
대출 규제도 공급 축소를 가속화했다. 수도권 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고, 주택담보대출에 실거주 의무가 부과되면서 ‘갭투자’ 기반 전세 공급이 사실상 차단된 영향이다.
여기에 세입자들의 계약 갱신 증가도 매물 감소 요인으로 작용하고 있다. 전셋값 상승과 대출 부담으로 기존 계약을 연장하는 사례가 늘면서 시장 유동성이 크게 떨어졌다. 실제 올해 임대차 계약 2만7300건 가운데 약 50%인 1만3797건이 갱신 계약으로 집계됐다.
전세 공급이 줄어들면서 시장은 빠르게 월세 중심으로 재편되는 흐름이다. 중구의 한 공인중개사는 “임대사업자 대출 규제와 상환 부담으로 집주인들이 전세 대신 월세를 선택하고 있다”며 “기존 50만원 수준이던 월세가 70만~80만원까지 오른 사례도 적지 않다”고 말했다. 이어 “보증보험 한도 문제로 부족한 보증금을 월세로 전환하는 반전세가 일반화되면서 순수 전세는 빠르게 사라지고 있다”고 설명했다.
이 같은 변화는 실수요자에게 직접적인 부담으로 작용하고 있다. 특히 30~40대 신혼부부와 무주택 중산층의 부담이 크게 늘고 있다. 종로구의 한 중개사는 “주택 가격이 일부 조정돼도 대출이 막혀 있어 실제 매수로 이어지기 어렵다”며 “전세도 줄어 결국 월세를 감당할 수밖에 없는 구조”라고 지적했다.
주거 이동성 역시 위축되고 있다. 기존 세입자들이 월세 상승에도 불구하고 이사를 미루면서 ‘주거 고착화’ 현상이 나타나고 있다. 업계에서는 “나가는 사람이 없으니 들어올 자리도 없는 구조적 악순환이 반복되고 있다”는 진단이 나온다.
향후 전망도 밝지 않다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만5967가구로 지난해보다 약 1만 가구 줄어들 것으로 예상된다. 공급 감소와 규제 환경이 맞물리면서 전세 시장 회복은 쉽지 않을 것이란 분석이다.
전문가들은 전세 시장 위축과 월세 상승이 동시에 진행되면서 주거 양극화가 심화될 가능성을 우려하고 있다. 업계 관계자는 “자산 보유 여부에 따라 주거 안정성이 크게 갈리는 구조가 고착화되고 있다”며 “청년과 신혼부부의 주거 사다리가 빠르게 약화되고 있다”고 진단했다.
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