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최근 국세청이 고시한 2013년 오피스텔 기준시가를 보면 전국에서 오피스텔이 가장 비싼 3곳은 모두 청담동에 몰려 있어 화제가 됐다. 보통 오피스텔은 역세권이거나 대형 오피스빌딩이 밀집된 대형업무지구에 많은데 이런 일반적인 입지조건과 일치하지 않는 지역에 자리 잡은 오피스텔이 기준시가는 물론 시가도 최고 가격이었기 때문이다. 전국 기준시가 톱3는 피엔폴루스, 상지리츠빌카일룸3차, 네이처 포엠으로 시가로 따지면 3.3㎡당(평당) 4000만원을 훌쩍 넘었다. 또 땅 주인이 제각각인 1000억원대 대치빌딩 현장기사도 독자들의 관심을 끌었다. 지하 6층, 지상 19층 규모의 이 건물은 1995년 삼성전자가 당시 K해운 박모 사장과 동생 등이 나눠 갖고 있던 건물과 토지의 일부를 매입하게 되면서 땅과 건물 소유주가 여럿이 돼 버린 것이다. 지난 한 주 강남의 그림자도 드러났다. 넝마공동체 인권침해 논란은 부촌 강남에 걸맞지 않은 부끄러운 자화상이었다. 넝마공동체 회원 일부가 이전한 대치동 탄천운동장에 있는 컨테이너와 천막 등을 철거하는 과정에서 인권침해 논란이 발생했다. 서울시는 “출입 및 음식물 반입 통제, 야간 행정대집행 등은 과도한 조치로 피해자들의 생존권 등 기본권을 침해한 것으로 볼 수 있다”며 강남구에 시정권고를 내렸다. 또 컨테이너에서 사람이 나오지 못하게 한 강남구의 조치도 도마 위에 올랐다. 이와 함께 단군이래 최대 프로젝트라는 용산국제업무지구 개발사업이 자금난으로 최대 위기에 빠지는 등 2013년 새해 벽두부터 다양한 뉴스가 쏟아져 나왔다. 새해에 새로 바뀌거나 도입된 제도도 독자들의 이목을 끌었다. 스카이데일리는 현장중심 취재를 통해 보도한 뉴스 가운데 지난 한주동안 독자들의 관심이 높았던 기사를 정리한 ‘리치 브리핑’을 매주 제공한다. 
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▲ 전국 기준시가 최고가인 피엔폴루스는 평당 4500만원을 넘어 93.31㎡(28.2평)의 매매가는 13억원, 195.43㎡(59.1평)는 28억원을 보이고 있다. ⓒ스카이데일리
럭셔리 오피스텔 강남 청담동 밀집
전국 기준시가 톱3 가운데 최고가인 피엔폴루스는 청담사거리에서 학동사거리 방면으로 300여m 가량 떨어진 곳에 있다.
국세청에 따르면 평균 기준시가는 ㎡당 499만1000원으로 3.3㎡당(평당) 약 1650만원 수준이다. 시가도 평당 4500만원을 넘어 93.31㎡(28.2평)의 매매가는 13억원, 195.43㎡(59.1평)는 28억원을 보이고 있다.
지상 23층 규모의 피엔폴루스가 있는 청담사거리 인근 도산대로 변은 병원건물이나 호텔이 많고 청담문화거리 방면으로는 갤러리나 패션숍들이 모여 있는데다 골목 안에는 고급 빌라촌이 형성돼 있다.
건물에 입주한 시설을 봐도 최고급 빌라아파트라는 느낌이 강하게 든다. 건물의 2층부터 7층까지를 사용하는 차병원의 건강센터가 있고 지하에는 ‘정용진 마트’로 유명한 신세계그룹의 SSG 푸드마켓이 입주해 있다.
이곳은 SM엔터테인먼트의 창업주인 이수만씨가 소유한 곳으로 유명하다. 또 개그맨 서세원씨의 부인인 서정희씨도 이곳 오피스텔을 소유한 것으로 알려졌다. 가수 겸 MC 탁재훈씨 역시 소유주로 이름을 올렸다.
▲ 전국 기준시가 2위인 상지리츠빌카일룸3차의 경우 ㎡당 451만1000원, 3.3㎡당(평당) 1490만원이다. 시가 역시 평당 4000만원대 중초반을 보이고 있다. ⓒ스카이데일리
기준시가 2위인 상지리츠빌카일룸3차의 경우 ㎡당 451만1000원, 3.3㎡당(평당) 1490만원이다. 시가 역시 평당 4000만원대 중초반으로 초고가 반열이다.
상지리츠빌3차는 청담동사거리에서 500여m 떨어진 영동대교 남단 교차로에 위치해 있다. 도산대로의 끝인 영동대교 남단 인근에는 호텔프리마와 리베라호텔 등 호텔들이 밀집해 있다. 골목 안에는 청담현대3차 아파트, 청구아파트, 두산아파트 등이 모여 있다.
지하 3층 지상 20층의 상지리츠빌3차는 3층부터 6층까지가 오피스텔이며 7층부터 20층까지는 아파트로 공급된 건물이다. 전용면적 기준으로 248∼345㎡(75~104평)의 대형면적 오피스텔 겸 빌라아파트로 시세는 248㎡(75평)가 33억원 선이다.
이곳은 배우 한채영씨, 대상그룹의 장녀이자 이재용 삼성전자 부회장의 전처인 임세령씨(대상그룹 상무) 등이 소유한 곳으로 유명하다.
▲ 기준시가 전국 3위인 네이처 포엠은 청담사거리에서 가장 가까운 거리에 있다. ⓒ스카이데일리
기준시가 전국 3위인 네이처 포엠은 청담사거리에서 가장 가까운 100m 거리에 있다. 기준시가는 ㎡당 435만6000원으로 평당 1440만원 수준으로 고시됐다. 이 곳 역시 시가는 평당 4000만원대 초반이라는 것이 인근 부동산의 설명이다.
이들 오피스텔은 업무용으로 거의 사용되지 않는다는 점에서 일반적인 투자수익형 오피스텔과는 큰 차이를 보이고 있다. 오히려 청담사거리 인근에 있는 고급 빌라촌과 마찬가지로 고급 빌라나 아파트에 가까워 보인다.
인근 부동산 관계자들은 이에 대해 이들 오피스텔들이 상업지역을 살짝 끼고 있어 고층으로 올리는 이점을 향유하면서 실제로는 주거지를 배후로 고급 빌라형 아파트(일명 빌라트) 형태를 갖춘 것이라고 설명하고 있다.
땅 주인 제각각 1000억원대 대치빌딩
선릉역 1번 출구에서 10여m 떨어진 알짜배기 땅에 위치한 ‘대치빌딩’은 지하 6층, 지상 19층 규모의 건물이다. 솔로몬저축은행의 본사로 사용되던 선릉역 인근 대치빌딩은 그 소유구조가 독특했다.
▲ 소유구조가 독특해 독자들의 관심을 모았던 대치빌딩. ⓒ스카이데일리
솔로몬 저축은행은 지난 2011년 이 건물의 지하 1~3층과 지상 2~5층 및 9~18층을 990억원에 매각했다. 매입자는 나라홀딩스다. 더불어 건물이 속한 4필지의 토지 중 889-12, 19 두 필지 및 나머지 두 필지의 지분 일부를 동시에 팔았다.
나머지 층과 땅의 소유주가 따로 있었기 때문이다. 지하 6층과 지상 7~8층은 K해운의 박 모 사장과 동생인 박모씨가 지분을 나눠 갖고 있다. 또 지하 1~3층과 지상 2층의 지분 절반도 박 사장과 동생이 소유하고 있다.
더욱 특이한 것은 집합건물이면서도 토지 소유주가 별도로 등기돼 있다는 점이다. 집합건물의 경우 토지와 건물이 일체가 돼(지분등기) 별도 등기가 없는 것이 일반적이다. 토지 역시 박 사장과 동생이 일부 지분을 보유하고 있는 것으로 나타났다.
이런 소유구조는 건물이 준공된 후 처음 입주한 삼성전자가 이 건물을 살 때부터 나타난 형태다. 삼성그룹은 1995년 영상사업단을 출범시켰고, 이 건물에 사업단 600여명이 근무를 시작했다. K해운 박 사장과 동생 등이 나눠 갖고 있던 건물과 토지의 일부를 삼성전자가 매입했는데, 이때 이미 지분이 구분돼 있었던 것이 등기부등본 상 보여진다.
삼성전자는 2006년 대치빌딩의 지분을 자산유동화전문회사에 매각했고, 이를 2008년 솔로몬 저축은행이 사들이면서 건물 이름이 솔로몬 대치빌딩으로 바뀌었다.
바(bar)들의 촌과 데이트족 천국 코엑스…삼성역세권
강남구 삼성역 현대백화점에서 테헤란로 건너편 대치동 쪽을 바라보면 길을 따라 대형 빌딩들이 빽빽이 들어선 모습을 볼 수 있다.
▲ 삼성역 글라스타워 뒤편에는 인근 직장인들을 상대로 한 특징있는 바들이 몰려 있다. ⓒ스카이데일리
대표적인 건물이 삼성역 3~4번 출구에 있는 글라스타워다. 이 건물 뒤편에는 골목안까지 중형 빌딩들이 건축돼 있고 빌라촌과 뒤섞여 있다. 테헤란로 주변과 빌라촌 안까지 파고든 사무실을 고려하면 상당한 인구가 이곳에 머물고 있어 이곳 직장인을 대상으로 한 상권이 형성됐다. 또 빌라촌 너머로 휘문고등학교와 휘문중학교, 대명중학교도 자리하고 있다.
이곳 상업지역 일대에는 유명한 맛집들과 고급 바들이 많다. ‘한국문화의집’ 근처에 있는 ‘남가스시’는 그 중 가장 유명한 곳이다. 1세대 일식 전문 요리사로 한때 ‘초밥왕’이라 불리기도 한 남춘화 한국조리사회중앙회장이 대표로 있는 곳이다.
맛집이 일식집만 있는 것은 아니다. 글라스타워 뒤편에 있는 ‘산해연 갈비알찜’은 소갈비알찜과 문어알찜 등이 유명하다. 대명중학교 맞은편에 있는 ‘연풍옥’은 육개장으로 유명하며 문어숙회나 보쌈 등 다양한 메뉴가 인기다.
학교에 가깝지만 특징있는 바들이 많이 위치해 있는 유흥가이기도 하다. 가볍게 양주나 병맥주를 즐길 수 있는 칵테일바부터 시작해 단란주점에 이르기까지 구성도 다양하다.
이곳 상권과 마주 한 지역인 코엑스몰은 삼성역세권에서도 가장 규모가 크다.
▲ 하루 유동인구가 8만명에서 10만명에 달하는 코엑스몰. ⓒ스카이데일리
코엑스몰은 코엑스 지하 46만㎡(13만9000여평)에 달하는 넓이에 자리하고 있다. 지상에 무역센터, 코엑스 전시장과 호텔, 도심공항 터미널 및 타워, 오크우드 프리미어 호텔, ‘세븐 럭’ 카지노, 파크 하얏트 호텔, 아셈 타워, 인터컨티넨탈 호텔, 현대백화점 등이 인접해 있지만 이곳을 찾는 시설관련 유동인구들은 코엑스몰에서 쇼핑을 많이 하지 않아 주 고객층으로 보기 어렵다.
반면 코엑스몰은 단일상권으로는 대한민국 최대 규모인 하루 유동인구 8만명에서 10만명을 오가는 초대형 상권이다.
가장 많은 유동인구는 젊은 10~20대 남녀 데이트 족들이다. 이들은 없는 게 없는 이곳에서 ‘원스톱 데이트’를 즐긴다. 쌍쌍이 손을 맞잡거나 다정히 대화를 나누는 젊은 데이트족들이 눈에 밟힐 정도로 많다.
코엑스몰은 식당을 제외하면 여성 패션상권이 가장 큰 규모를 차지하고 있다. 업종도 의류와 신발, 가방, 악세사리 등 빈틈을 찾을 수 없다. 심지어 상대적으로 고객의 연령대와 구매력 수준이 높은 주얼리숍까지 입주해 있다.
일자리와 부가 몰린 강남에 출근족 최다
서울과 경인지역 등 수도권에 거주하는 시민들이 가장 많이 출근하는 지역은 강남구인 것으로 나타났다.
▲ 자료:서울연구원 ⓒ스카이데일리 <도표:최은숙>
서울로 출근하는 전체 출근인구 528만명 가운데 강남구로의 출근자는 모두 73만명으로 전체 출근인구의 13.8%에 달했다. 출근 지역을 서초구와 송파구까지 합하면 총 145만명으로 강남3구가 서울 전체의 27.5%를 차지한다. 서울과 수도권에서 출근하는 10명중 3명 가량은 강남3구로 출근하고 있는 것이다.
서울연구원에 따르면 강남구에 이어 중구 54만명(10.2%), 서초구 44만명(8.4%), 영등포구 39만명(7.3%), 종로구 36만명(6.9%), 송파구 28만명(5.3%) 순으로 출근족이 많았다.
서울에서 서울로 출근하는 통행량이 가장 많은 구간은 ‘송파구에서 강남구로’ 5만3000명이었다. 이어 ‘서초구에서 강남구로’ 3만8000명, ‘강남구에서 서초구로’ 3만7000명, ‘관악구에서 강남구로’ 3만4000명, ‘관악구에서 서초구로’ 3만명이었다.
서울 시외에서 서울로 출근하는 통행량이 가장 많은 구간은 ‘성남시 분당구에서 강남구로’ 2만5000명이 출근을 하고 있었다. 이어 ‘광명시에서 금천구로’ 1만9000명, ‘성남시 분당구에서 서초구로’ 1만6000명, ‘남양주시에서 강남구로’ 1만5000명, ‘광명시에서 구로구로’ 1만4000명인 것으로 나타났다.
9억원 초과 아파트 줄어…강남부자 관망세
한때 10억원을 넘어 선 송파구 잠실 리센츠아파트(109㎡)가 지난해 말 현재 8억8000만원에 매물로 나오고 재건축아파트의 대명사였던 강남구 대치동 은마아파트(102㎡)도 지난해 11월말 7억7000만원까지 하락한 가운데 고가 아파트의 거래 역시 급감하고 있다.
최근 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 2006~2012년 국토해양부의 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 10월까지 전국에서 9억원 이상 아파트 거래건수는 2463건으로 집계됐다. 지난 2009년 7684건으로 최고치를 기록한 이후 2010년 3382건, 2011년 3632건, 2012년(1~10월 집계) 2463건으로 점차 줄어들고 있다.
▲ 자료:리얼투데이 ⓒ스카이데일리
이는 실수요 중심의 매매와 더불어 부동산 경기 침체가 장기화되면서 급매물 위주의 거래가 크게 늘어났다가 그 물량이 점차 소진되기 때문인 것으로 풀이된다. 실제로 급전이 필요치 않는 강남의 부자들은 매매에 대단히 소극적인 현상을 보이고 있다.
다만 급매물이라고 해도 강남의 경우는 재건축 지역을 중심으로 투기수요가 워낙 많았었기 때문에 투기거품이 꺼진 9억원 이상 고가아파트 수는 현저히 줄어들었다. 금융위기 이전인 2008년 8월 서울의 고가 아파트는 16만8000여 가구에 달했으나 올 9월말 현재 11만9000가구로 감소했다.
부촌의 어두운 그림자 ‘넝마공동체 인권침해’ 논란
넝마공동체는 강남구 대치동 영동5교 다리 아래에서 생활하던 빈민들이 만든 자활공동체다. 30년 가까이 이곳에서 생활하던 빈민들이 재활용품과 헌 종이, 헌 옷 등을 주워 자활생활을 하기 시작하면서 이곳을 ‘넝마공동체’라 부르기 시작했다.
그러나 강남구가 2011년부터 ‘고가(교량) 하부 불법시설 정비사업’ 계획을 발표하면서 이곳 주민들과 갈등을 빚어왔다.
강남구는 이주대책을 협의하기 전 실태조사를 통해 거주민을 16세대 17명으로 파악했지만, 주민들은 공동체의 규모를 60~70명 가량으로 보고 있다. 결국 강남구는 세곡동 하천 인근에 임시작업장을 마련하고 넝마공동체의 이전을 요구해 10여명이 이곳으로 이전했다.
하지만 세곡동 임시작업장이 재활용품이나 고철, 헌 옷 등을 주워 이를 분류하는 등의 작업을 하기에 공간이 충분하지 않다고 주장하는 30여명은 10월28일 대치동에 있는 탄천운동장에 컨테이너와 천막 등을 설치하고 이곳을 점유했다.
▲ 강남구가 지난 11월15일과 28일 두 차례에 걸쳐 행정대집행을 실행해 컨테이너를 철거한 대치동 탄천운동장 모습. ⓒ스카이데일리
강남구는 11월15일과 28일 두 차례에 걸쳐 행정대집행을 실행해 컨테이너 등을 철거했으며, 이 과정에서 인권침해 논란이 불거져 나왔다.
스카이데일리는 강남구의 11월15일 행정대집행이 서울시가 예고한 시한보다 6일 앞서 벌어졌다는 사실을 단독보도하기도 했다. 서울시가 컨테어너 등의 자진철거 시간을 21일로 명시한 계고장을 탄천운동장에 붙여둔 사실을 발견한 것이다.
서울시는 “출입 및 음식물 반입 통제, 야간 행정대집행 등은 과도한 조치로 피해자들의 생존권 등 기본권을 침해한 것으로 볼 수 있다”며 강남구에 시정권고를 내렸다. 또 컨테이너에서 사람이 나오지 못하게 한 강남구의 조치도 도마 위에 올랐다.
이에 대해 강남구는 “서울시가 넝마공동체에 유리한 주장과 서류로만 조사하고 일방적으로 인권침해라고 단정해 외부에 공표한 행위 자체는 강남구와 소속 공무원에 대한 명예훼손”이라고 주장했다. 또 강남구는 넝마공동체 회원들이 컨테이너에서 나오지 못하게 한 조치는 “불법 시설물의 철거과정에서 철거장비로부터 주민들의 안전사고를 예방하고자 보호했던 것”이라고 주장했다.
이와관련 우필호 서울시 인권팀장은 “강남구가 법에 따라 노력한 것과 사고방지를 위해 노력한 점은 인정된다”면서도 “새벽시간인 4시30분경에 행정대집행을 하면서 일정시간 넝마공동체 주민들을 컨테이너에서 나오지 못하게 한 점을 인권침해로 인정한 것”이라고 밝혔다.
부상하는 용산…국제업무지구는 어디로
단군이래 최대 프로젝트로 기대를 모았던 용산국제업무지구 개발이 위기를 맞고 있다. 이미 지난해 9월3일부터 기반공사는 중단된 상태다.
용산국제업무지구 개발사업 시행사인 드림허브 프로젝트금융투자가 자금난으로 토지오염정화공사비 271억원을 지급하지 못하자 삼성물산을 비롯한 시공사들이 공사 중단을 결정했기 때문이다.
삼성물산 관계자는 자금이 들어올 때까지 공사에 착수할 수 없다는 강경한 입장을 밝혔다.
▲ 자금난으로 표류하고 있는 용산국제업무지구 공사 현장은 말 그대로 황량함 그 자체 였다. ⓒ스카이데일리
드림허브는 이 사업에 출자자 자본금 1조원과 땅값, 대출이자, 공사비 운영비 등 총 1조5600억원을 투입했다. 하지만 사업이 지지부진해 지면서 극심한 자금난을 겪고 있다.
이후 주주배정 방식의 2500억원 규모 전환사채(CB)를 발행, 청약에 들어갔지만 30개 주주사 모두 참여하지 않았다. 결국 잇따른 자금 확보 실패로 현재까지 공사는 재개되지 못하고 있다.
용산국제업무지구 개발사업은 현재로선 어디로 갈지 그 어느 누구도 장담할 수 없다.
코레일은 사업성있는 곳부터 우선 시작해 분양하는 단계적 개발을, 롯데관광개발은 당초 계획대로 철도정비창과 서부이촌동을 동시에 개발하는 통합 개발이라는 입장만을 내세우고 있다.
일각에서는 기존 사업방식대로 롯데측 입장처럼 통합 개발할 경우 부동산 침체가 장기화 조짐을 보이고 있는 가운데 분양이 예상대로 될 수 있을지 의문이라는 우려를 내놓고 있다. 즉 고가의 주상복합아파트와 오피스 건물 등이 계획대로 분양될 수 있을지 장담할 수 없다는 것이다.
반면 코레일의 주장처럼 단계적 개발에 들어가면 사업기간이 당초 계획인 2017년 6월에서 3년6개월이 더 연장됨에 따라 사업비도 4조원 정도 더 늘어날 것으로 예상됐다. 이 경우 가장 큰 문제는 보상시기가 늦춰짐에 따라 피해를 입게 되는 서부이촌동 주민들의 반발이다.
또 코레일은 용산국제업무지구 자산관리회사인 용산역세권개발주식회사의 경영권을 인수하고, 현재 민관합동으로 진행되는 사업을 공공개발로 추진하는 방안을 대통령직 인수위원회에 보고키로 하면서 논란이 일고 있다. 공공개발로 추진하게 되면 코레일 지분율이 높아짐에 따라 수익률이 줄어드는 기존 드림허브 29개 출자사들로서는 받아들이기 어려울 것으로 보인다.
강남에 대형 120MW급 변전소 긴급 증설
강남지역에 정전이 잇따르면서 시민들의 불안감이 커지고 있다.
지난달에는 교보타워를 비롯한 신논현역 일대 건물 4곳에서 정전이 발생해 한시간여 동안 시민들이 불편을 겪었다. 지난해 11월에는 서초구 반포동과 잠원동에 정전이 발생해 1만2000여세대가 피해를 입기도 했다. 심지어 한국전력 본사가 있는 삼성동에서도 전기개폐기 고장으로 정전이 발생하는 웃지 못 할 사건도 일어났다.
한전은 강남일대 정전을 막기 위해 변전소를 신설하고 이를 위해 지하 송전선로 터널을 설치하는 등의 계획을 시행 중이다. 강남 지역의 전력수요가 매년 2~3%씩 늘어 현재 변전소들이 2016년에는 수요를 감당하지 못할 것이라는 예상에 따른 것이다.
강남 지역의 전기사용량은 서울 다른 어느 곳보다도 높은 수준이다. 한 시민단체가 2010년 여름 4개월간의 서울시내 전기사용량을 공개한 자료에 따르면 강남구의 전기사용량은 강북구에 비해 5배 이상 많았다. 또 4개월 간 10억kW 이상의 전기를 사용한 곳은 강남구와 서초구뿐이었다.
▲ 자료: 투명사회를 위한 정보공개센터 ⓒ스카이데일리
강남구의 경우는 역삼변전소, 반포변전소, 신사변전소, 논현변전소 등이 있다. 이들 4곳만의 변전소 총 전력용량은 540MW 수준인데 이는 원자력발전소 한곳의 발전용량 절반과 맞먹는다.
논현역 인근에 120MW급의 대형 변전소가 추가 증설되는 것 또한 강남부촌의 전기사용량이 얼마나 많은지 짐작케 한다. 강남 일대에는 대형건물이나 대단지 아파트가 많아 전기사용량이 많은 것으로 추정된다.
금융소득 종합과세 기준금액 2000만원
국회를 통과한 금융소득종합과세에 부자들의 관심이 높은 한주였다.
국회는 금융소득 종합과세 기준금액을 4000만원에서 2000만원으로 낮추는 내용 등을 담은 소득세법 개정안을 1일 통과시켰다.
금융소득종합과세란 이자소득과 배당소득을 합해 연 4000만원이 넘으면 근로소득 등과 합산해 최고 38% 세율을 적용하는 제도다.
이와 함께 국회는 택시를 대중교통으로 인정해 재정 지원하는 것을 골자로 한 대중교통 육성·이용 촉진법 개정안(택시법), 대형마트의 영업제한 시간을 밤 12시부터 오전 10시까지로 하고 의무휴업일을 ‘일요일을 포함한 공휴일 월 2회’로 규정한 유통산업발전법 개정안(대형마트규제법)도 처리했다.
또 지난해에 비해 총 16조6000억원이 증가한 342조원의 새해 예산안이 확정됐다.
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