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상가나 오피스텔 등 임대수익형 부동산을 경매시장에서 잘만 고르면 약 3~5%에 머물고 있는 일반 매물의 임대수익률보다 3~4%포인트 더 끌어올릴 수 있다는 전망이 나와 관심을 끌고 있다. 최근 오피스텔 등의 과잉공급 논란에도 불구하고 오피스텔과 상가 등 임대수익형 부동산 투자 인기는 올해도 계속될 것이라는 관측이 적지 않은 가운데 이들 물건을 경매로 확보할 경우 임대수익률을 6%에서 최대 9%까지 올릴 수 있다는 것이다. 경매·부실채권 컨설팅법인 이웰에셋이 10일 밝힌 ‘2013년 경매시장 전망’에 따르면 1인가구의 급증세가 지속되고 있는데다 2011년부터 은퇴가 본격적으로 시작된 베이비부머 세대의 노후대비 수단으로 임대수익형 부동산 투자가 각광을 받으면서 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 투자에 대한 인기도 지속될 것으로 예측됐다. 특히 임대수익형 부동산을 일반 매물을 통해 구입할 경우 임대수익률은 3~5%에 불과하지만 이를 경매를 통해 구입할 경우 6~9%(대출 활용시 7~12%)에 이를 것으로 전망했다. 이웰에셋은 수도권 기준으로 임대수익형 경매물건이 평균 오피스텔은 70%대, 상가는 60%대 안팎의 낙찰가율에 불과해 가격경쟁력이 있다고 분석했다. 경매를 통해 구입하면 일단 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는데다, 낙찰을 받은 후 명도이전을 하고 임대 재계약을 하면서 임대료를 시세에 맞춰 인상 등 재조정할 수 있어 적어도 3~4%포인트 수준의 추가 수익률을 확보할 수 있기 때문이다. 그러나 오피스텔은 공급과잉 우려를 낳고 있고 브랜드와 입지에 따라 수익률 차이가 벌어질 수 있어 주의해야 한다. 또 상가는 낙찰가율이 가장 낮게 형성돼 가격 메리트는 있지만 권리관계가 복잡한데다 기본적인 상권 구조에 따라 수익률이 극명하게 갈릴 수 있음을 유념해야 한다. 한편 올해는 부동산 가격이 하락하고 거래 침체가 장기화 되면서 부동산 담보가치가 떨어짐에 따라 원리금 상환이 어려운 부동산이 경매시장으로 쏟아져 나올 것으로 전망됐다. 스카이데일리가 경매관련 업체인 이웰에셋, 부동산태인, 지지옥션의 자료 협조를 받아 올 한해 부동산 경매시장 동향을 분석했다. 
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▲ 오피스텔이나 상가 등 임대수익형 부동산을 경매시장에서 잘만 고르면 일반 매물보다 3~4%포인트 수준의 추가 임대수익률을 얻을 수 있을 전망이다. 사진은 강남구 선릉역 인근에 위치한 한 대형 오피스텔로 상가도 함께 입주해 있다. 기사의 특정내용과 관계없음. ⓒ스카이데일리
오피스텔, 도시형 생활주택 등의 과잉공급 논란에도 불구하고 오피스텔과 상가 등 임대수익형 부동산 투자 인기는 올해도 계속될 것이라는 관측이 적지 않은 가운데 이들 물건을 경매로 확보할 경우 일반 매물보다는 임대수익률을 3~4%포인트 더 끌어 올릴 수 있을 것이라는 전망이 나왔다.
경매·부실채권 컨설팅법인 이웰에셋이 10일 밝힌 ‘2013년 경매시장 전망’에 따르면 1인가구의 급증세가 지속되고 있는데다 2011년부터 은퇴가 본격적으로 시작된 베이비부머 세대의 노후대비 수단으로 임대수익형 부동산 투자가 각광을 받으면서 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 투자에 대한 인기는 지속될 것으로 나타났다.
특히 임대수익형 부동산을 일반 매물을 통해 구입할 경우 임대수익률은 3~5%에 불과하지만 이를 경매를 통해 구입할 경우 6~9%(대출 활용시 7~12%)에 이를 것으로 전망했다.
이웰에셋은 “임대수익형 경매물건의 낙찰가율이 상승하고 있는 추세지만 아직 수도권을 기준으로 평균 오피스텔은 70%대, 상가는 60%대 안팎의 낙찰가율에 머물러 가격 경쟁력이 있다”고 분석했다.
이웰에셋 이영진 대표는 “상가 등을 경매를 통해 구입하면 일단 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는데다, 낙찰을 받은 후 명도이전을 하고 임대 재계약을 하면서 임대료를 시세에 맞춰 인상 등 재조정할 수 있어 적어도 3~4%포인트 수준의 추가 수익률을 확보할 수 있다”고 말했다.
이 대표는 또 “100% 순 자기 자본으로 상가 등을 구입해 6% 정도의 임대수익률이 나온다고 봤을 때 대출이자가 4~5%의 저금리임을 감안하면 40~50% 정도의 대출을 낄 경우 7~7.5% 정도의 임대수익률을 낼 수 있고, 또 수익률이 9%라면 절반 정도를 대출받을 경우 최대 12%까지 임대수익률을 끌어 올릴 수 있다”고 밝혔다.
▲ 자료:부동산태인 ⓒ스카이데일리<도표:최은숙>
이웰에셋은 이에 따라 올 한 해 경매시장에서 임대수익형 부동산에 대한 투자자들의 발길이 분주해 질 것이라고 내다봤다.
10일 부동산경매사이트 부동산태인에 따르면 오피스텔의 경우 지난 2010년 966건, 2011년 1586건, 2012년 831건이 경매시장에 나와 각각 74.52%, 80.88%, 78.54%의 낙찰가율을 보였다.
또 근린 상가는 2010년 6594건, 2011년 7733건, 2012년 7706건이 나와 각각 60.76%, 68.66%, 65.46%의 낙찰가율을 나타냈다.
낙찰가율은 물건의 감정가와 실제 낙찰가격의 비율을 말한다. 100%가 넘으면 낙찰가가 감정가보다 높다는 것을 100% 아래면 반대를 의미한다.
그러나 오피스텔이나 도시형 생활주택은 공급과잉 우려를 낳고 있어 같은 유형이라도 브랜드와 입지 조건들을 꼼꼼하게 따져 봐야 손실을 피할 수 있을 것으로 보인다.
또 상가는 모든 종목 가운데 낙찰가율이 가장 낮게 형성돼 가격 메리트는 있지만 권리관계가 복잡한데다 배후 인구구조, 접근성 등 기본적인 상권 구조에 따라 수익률이 극명하게 갈릴 수 있어 주의가 요구된다.
한편 올해 부동산 경매시장 매물이 최근 4년내 최대치인 30만건에 달할 것으로 전망됐다.
10일 이웰에셋은 ‘2013년 경매시장 전망’ 보고서에서 부동산 가격이 하락하고 거래 침체가 장기화 되면서 부동산 담보가치가 떨어짐에 따라 원리금 상환이 어려운 부동산이 경매시장으로 쏟아져 나올 것으로 내다봤다.
또 최근 2~3년간 호황을 누렸던 지방 부동산 시장마저 꺾이는 추세라 경매물건 수가 증가해 30만건까지 올라갈 가능성이 높다고 분석했다.
▲ 자료:지지옥션 ⓒ스카이데일리
부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 최근 3년간 부동산 경매물건 수는 2010년 25만1210건(주택 8만8722건), 2011년 22만801건(7만7657건), 2012년 21만8750건(8만1926건)으로 줄고 있는 추세다.
이웰에셋은 “올해는 경매물건이 늘어날 뿐 아니라 수도권 및 지방 주택시장의 침체, 개발호재 부재, 대내외 경제여건 불확실성 등이 겹치면서 올 상반기까지 낙찰가율은 더 떨어질 것”으로 예상했다.
또 “올 상반기까지 낙찰가율이 조정을 거친 뒤 조금씩 저점을 찍었다는 인식이 확산되면서 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등이 다시 상승세로 전환될 것”이라고 덧붙였다.
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