떨어지는 강남부동산, 하락세는 이제 막 시작됐다

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가시화되는 미중무역 전쟁 여파, “자산가들의 부동산 매각 행렬 시작될 것”

김장섭 필진페이지 + 입력 2019-03-04 18:45:22

중국의 자본이 전세계 부동산에서 빠져 나가고 있다는 기사가 쏟아져 나옵니다. 왜 빠져 나갈까요? 미국이 금리를 올렸고 미중 무역전쟁 때문에 그렇습니다. 중국은 왜 전세계 부동산을 샀을까요? 중국은 미국에 스마트폰을 팔고 미국에서 달러를 받아옵니다. 미국은 달러를 주고 중국의 스마트폰을 사오죠.

그러면 서로 어떻게 될까요? 중국은 달러가 생겼고 미국은 빚이 생깁니다. 그래서 중국의 무역흑자가 미국은 무역적자가 되는거죠. 중국은 들어온 달러가 부담스럽습니다. 왜냐하면 달러가 많아지면 중국 위안화의 가치가 올라가기 때문입니다. 당연한 얘기 아닌가요? 그런데 중국 입장에서 보면 위안화의 가치가 올라가면 안 됩니다. 위안화의 가치가 올라가면 중국의 스마트폰이 더 이상 싸지 않기 때문에 미국 시장에서 안 팔리기 때문이죠. 그리고 달러가 흔해지면 자국의 내수 산업조차 망합니다. 왜냐하면 내수산업은 싼 맛에 사는데 위안화의 가치가 올라가는 대신 달러의 가치는 내려가니 고급의 해외 식품이 더 싸지는 효과가 나타나기 때문이죠.

그래서 수입품 수입이 늘어납니다. 게다가 여행수지가 악화되죠. 한국도 원화가치 올라가면 일본 등으로 많이 여행가듯 중국도 마찬가지입니다. 그래서 서비스 수지가 악화되죠. 그러니 중국은 위안화 가치를 내리기 위해 두 가지 전략을 씁니다. 벌어들인 달러화를 가지고 미국의 국채를 삽니다. 그래서 중국의 외환보유고가 3조 달러가 넘는 겁니다. 다음으로 미국의 부동산을 삽니다. 국채는 수익률이 얼마 안 되는 대신 안전한 자산이고 부동산은 임대수익과 더불어 안정적으로 올라가는 자산입니다.

이것은 미국과 중국이 사이가 좋을 땐 괜찮습니다. 그러나 미국과 중국이 사이가 안 좋을 때는 어떻게 될까요? 미국은 일단 중국을 환율 조작국이라 합니다. 왜냐하면 중국은 인위적으로 달러를 국외로 빼돌리면서 가치 하락을 나라에서 조직적으로 하기 때문이죠. 환율조작국으로 걸리면 강제로 환율을 올려야 합니다. 그래서 그러한 직접적인 충돌보다는 미국은 쿼터제를 실시해서 일정액 이상 팔지 못하게 하거나 관세를 때리는 겁니다. 그래서 미국은 중국에 관세를 때립니다. 그것이 미중무역전쟁의 한 단면이죠.

미중무역전쟁으로 사업환경이 나빠진 외국기업과 투자자들은 중국에서 돈을 뽑아 다른 나라에 투자를 하려고 합니다. 결국 중국은 달러가 많이 필요하죠. 국채를 팔아서 줄 수도 있지만 그러다가 중앙은행 달러 고갈되면 IMF 위기 맞습니다. 그러니 있는 자산을 팔아서 빠져 나가는 외국인들에게 달러를 주는 것이 낫습니다. 어쨋든 달러 안 주면 디폴트(채무 불이행)니 말입니다.

그러니 국채는 못 팔고 해외 자산을 팝니다. 그래서 미국을 비롯한 해외의 부동산을 파는 거죠. 게다가 미국의 연준이 금리를 작년에 지속적으로 올렸습니다. 중국은 더더욱 금리 인상으로 인해 자산의 이자 때문에 보유를 할 필요가 없습니다. 그래서 현재 전세계의 부동산 가격이 떨어지고 있습니다. 물론 강남도 떨어집니다. 강남이 세금 때문에 떨어진다고 생각하지만 결코 그렇지 않습니다. 얼마 전까지만 하더라도 세금과 관련없이 올랐던 곳이 강남입니다.

그러나 중국이 강남 부동산을 팔고 미중무역전쟁으로 세계경기가 어려워지니 자산가들은 강남 부동산 매입에 신중할 수밖에 없습니다. 그래서 은마아파트 85㎡가 17억원에 실거래가를 찍은 것 아니겠습니까? 2006년도 11월에 14억 찍었는데 13년동안 3억 오른 셈이죠. 강남 부동산이 떨어지면 상대적으로 서울 부동산이 빠지고 다음으로 수도권 부동산, 지방 부동산이 영향을 받습니다. 그런데 이런 사정도 모르고 싸다고 아파트 갭투자 들어가면 손해를 봅니다. 지금은 오히려 갭투자 자제하고 있는 부동산도 팔아야 할 때입니다. 글로벌 금융환경이 안 좋고 중국의 미중무역전쟁이 이제 시작이니 지속적으로 부동산을 팔 것이기 때문입니다.

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