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강남역 1번 출구로 나와 시선을 오른쪽으로 향하면 ‘강남역 1번 출구 34m 오피스텔, 중도금 50% 무이자 혜택’ 이라고 적힌 커다란 플래카드가 보인다. 대로변은 아니지만 앞이 공개부지여서 눈에 바로 띈다. 이곳 테헤란로2길부터 다음 블록인 테헤란로4길까지 3503.70㎡의 부지에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’가 들어선다. 현재 오피스텔 지하2층~지상3층에 들어설 110개 점포를 분양중인데 상가의 평당 분양가가 1억원이 넘는 곳도 있어 화제가 됐다. 또 강남역 1번 출구에서 50m 지나 캠브리지빌딩을 끼고 오른쪽으로 100여m 지나면 푸르지오시티 공사현장 옆으로 ‘강남역 효성 인텔리안 더 퍼스트’ 오피스텔이 지어지는 현장 역시 목격할 수 있다. 이곳도 56개의 상업시설을 분양중이며 평당 단가는 푸르지오시티에 버금간다. 이들 상가는 주변시세보다 높은 분양가에도 불구하고 자산가들의 분양계약이 이어지고 투자문의가 잇따르고 있다. 그 이유는 무엇보다 탄탄한 배후수요 때문이다. 하지만 넘치는 배후수요는 치열한 경쟁을 예고한다. 주변을 둘러 보면 기존 상가들 외에도 경쟁 오피스텔 상가들도 많다. 가장 가까운 곳이 테헤란로4길에 있는 예성 오피스텔 상가, 메가시티 상가 등으로 이미 다양한 상가들이 들어서 있다. 또 현재 분양중인 효성 인텔리안 더 퍼스트 상가 역시 경쟁이 될 수 밖에 없다. 인근 부동산 관계자는 “보통 오피스텔 상가는 지하의 경우 식당, 1층은 식당·편의점·부동산, 2~3층은 개인병원 등이 들어서는데 테헤란로4길에는 이미 포화상태”라고 소개했다. 상가 등 수익형부동산의 가치는 가격 상승으로 인한 시세차익이 아니라 수익률로 그 가치를 평가받기 때문에 임대수익이 꾸준히 안정적으로 발생하는지 여부가 관건이다. 따라서 안정적 임대수익이 발생할 수 있는 투자인지 다른 어느 곳보다 면밀한 검토가 선행돼야 손실을 줄일 수 있다. 스카이데일리는 강남역 센트럴 푸르지오시티와 강남역 효성 인텔리안 더 퍼스트 상가 분양 현장을 다녀와 주변 상권과 투자시 유의사항 등을 두 번째 이야기로 소개한다. 
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▲ 강남역 1번 출구 바로 오른쪽에 위치한 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 공사현장.사진은 테헤란로2길 초입에서 바라 본 공사현장으로 현장 뒤편 캠브리지빌딩과 오른쪽편 삼성·서초·역삼세무서 3곳과 국세청고객센터가 입주한 역삼빌딩이 보인다. ⓒ스카이데일리
강남역 1번 출구 방면은 삼성·서초·역삼세무서 3곳과 국세청고객센터가 모두 입주한 역삼빌딩이 근접해 있어 이 지역은 ‘세무사촌’으로 불러도 무방할 만큼 세무사 사무실이 주변에 즐비하다. 또 북쪽 길 건너편으로는 특허청 서울사무소가 위치해 변리사 등 특허 관련 사무실도 곳곳에 포진해 있다. 이와 관련된 법무사 사무실도 쉽게 눈에 띄는 등 세무, 법무, 특허 관련 유동인구가 적지 않은 곳이다.
▲ 강남역 1번 출구 방면은 삼성·서초·역삼세무서 3곳과 국세청고객센터가 모두 입주한 역삼빌딩(사진)이 근접해 있어 이 지역은 ‘세무사촌’으로 불러도 무방할 만큼 세무사 사무실이 주변에 즐비하다. ⓒ스카이데일리
또 대학편입, 유학원 등 학원 그리고 로스쿨입학시험(LEET)과 의학전문대학원입학시험(MEET) 학원 등 다양한 종류의 학원들이 이 주변 곳곳에 퍼져 있어 학생 유동인구도 풍부하다.
테헤란로, 서초대로와 강남대로가 서로 교차하는 강남역 사거리 일대는 무엇보다 대한민국에서 손꼽히는 업무 밀집지역이다. 이들 오피스텔 상가 북쪽 방향으로는 LIG 본사, 동쪽 방면으로 바로 옆에는 메리츠화재 본사 그리고 길 건너 서초동에는 삼성타운이 위치해 있고 강남대로와 테헤란로에 오피스 건물들이 즐비해 직장인 유동인구가 가장 많은 곳이다.
강남역 2호선과 신분당선 환승역인 강남역이 바로 앞이라 교통여건 역시 최적으로 평가받는 지역이다.
강남역 1번 출구로 나와 시선을 오른쪽으로 향하면 대로변은 아니지만 앞이 공개부지여서 눈에 바로 띄는 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔 공사현장이 있다.
◇테헤란로2길 초입에는 룸살롱·모텔 많아=강남역 1번 출구로 나와 오른쪽은 바로 테헤란로2길이다. 푸르지오시티 오피스텔 공사현장을 시작으로 좁은 골목길이 남쪽으로 향해 있다.
▲ 푸르지오시티 오피스텔 공사현장을 시작으로 테헤란로2길은 좁은 골목길이다. 공사현장을 지나는 50여m의 길에는 룸살롱 4~5곳과 모텔 4~5곳이 서로 마주보고 있다. 식당 몇 곳 외에는 이렇다 할 상가는 현재 없다. ⓒ스카이데일리
공사현장을 지나는 50여m의 길에는 룸살롱 4~5곳과 모텔 4~5곳이 서로 마주보고 있다. 식당 몇 곳 외에는 이렇다 할 상가는 현재 없다.
그러나 강남대로 대로변에 있는 대륭빌딩 후문 맞은 편 쌍용플래티넘밸류를 지나면 각종 학원들이 눈에 들어 온다. 유학원, 중국어·일본어·영어 등 어학원과 김영·프라임 등 대학 편입학원과 단과학원, 로스쿨 및 의학전문 입학학원 등이 밀집해 있다.
강남대로78길과 마주치는 이곳은 이미 커피숍, 편의점, 각종 식당 등 다양한 식음료 상가와 심지어 바와 다채로운 술집까지 상가들로 넘쳐난다. 학원생들과 주변 직장인들을 대상으로 한 상권이 형성돼 있는 것이다.
▲ 테헤란로2길 초입을 지나면 유학원, 중국어·일본어·영어 등 어학원과 김영·프라임 등 대학 편입학원과 단과학원, 로스쿨 학원(사진) 및 의학전문 입학학원 등이 밀집해 있다.ⓒ스카이데일리
뿐 만 아니다. 대로변에도 이와 유사한 상가들이 이미 자리를 잡고 있다. 강남역 1번 출구와 함께 한 미진프라자 빌딩에는 세무법인을 비롯 치과, 성형외과, 안과, 비뇨기과, 한의원 등 개인병원과 약국 그리고 스파까지 입주해 있다. 더 필요한 것이 없을 정도로 다양한 업종들이 자리잡은 것이다.
◇테헤란로4길에는 경쟁 오피스텔 상가 즐비=푸르지오시티가 다른 오피스텔보다 지하철역 출입구에서 가까워 여러모로 입지조건이 유리한 것은 사실이지만 막상 주변을 둘러 보면 기존 상가들 외에도 경쟁 오피스텔 상가들도 많다.
가장 가까운 곳이 테헤란로4길에 있는 예성 오피스텔 상가, 메가시티 상가 등으로 인근에만 7~8곳의 유사 상가가 있다는 게 부동산 관계자들의 전언이다. 이미 이 오피스텔에서는 다양한 상가들이 들어서 있다.
또 현재 분양중인 효성 인텔리안 더 퍼스트 상가 역시 경쟁이 될 수 밖에 없다. 먼저 분양을 시작해 상업시설 50% 정도 분양을 마친 이곳은 현재 베이커리, 퓨전주점, 커피전문점, 헤어숍, 네일아트, 피부관리, 비만클리닉, 한의원, 소아과, 내과, 치과, 이비인후과, 약국, 은행, 세탁소, 부동산 그리고 학원과 유학원 등 교육시설까지 입점을 기다리고 있다.
▲ 강남대로78길과 마주하는 테헤란로2길과 4길 곳곳에는 각종 학원들이 즐비하다. 또 이미 커피숍, 편의점, 각종 식당 등 다양한 식음료 상가들로 넘쳐난다. 학원생들과 주변 직장인들을 대상으로 한 상권이 형성돼 있는 것이다. ⓒ스카이데일리
테헤란로4길 역시 커피숍과 편의점을 비롯 양복점, 미용실, 중국집을 비롯한 각종 식당 등 이미 없는 게 없을 정도로 갖춰져 있는 상태다.
인근 부동산 관계자는 “보통 오피스텔 상가는 지하의 경우 식당 중심, 1층은 식당·편의점·부동산, 2~3층은 개인병원 등이 들어서는데 테헤란로4길에는 이미 포화상태”라고 소개했다. 또 이 관계자는 “오피스텔은 주로 학원생이나 직장인이 이용하는데 주변에 업무시설과 학원시설이 밀집돼 공실이 거의 없다고는 하지만 임대가 되지 않아 소유자가 분양가 그대로 매물로 내 놓은 경우도 있다”며 “특히 이곳은 평일 장사임을 꼭 기억해야 한다”고 조언했다.
또 다른 부동산중개업소 관계자는 “이 지역은 오래된 건물과 새로 분양되는 건물들이 혼재돼 있어 일괄적으로 월세 등을 제시하기가 어렵다”며 “건물 연한과 건물주에 따라 임대료가 들쭉날쭉한 지역”이라고 말했다.
▲ 강남대로78길에도 이미 음식점을 중심으로 다앙한 업종들이 자리잡고 있다. ⓒ스카이데일리
◇배후수요 탄탄하지만 경쟁 심한 곳=없는 게 없을 만큼 상권이 이미 형성된 곳에 투자하거나 임대하려면 면밀한 관찰이 선행돼야 할 것으로 보인다. 입지조건 작은 차이에도 상가의 명암이 갈리기 때문에 투자 전 충분한 상권 분석이 필요하다는 얘기다.
배후수요가 탄탄한 것은 분명해 보이지만 경쟁 역시 만만치 않은 지역이기 때문에 투자자의 입장에선 기대했던 수익률이 안정적으로 나올 수 있는지를, 그리고 임대인 입장에선 이미 기존에 다양한 업종이 들어 선 상황에서 비싼 월세내고 상가 운영이 가능할지 판단해야 한다.
예를 들어 최근 계약이 이뤄진 한 오피스텔 1층 81.85㎡(24.76평) 규모의 상가는 개인병원이 보증금 1억원, 월 임대료 840만원에 계약을 마쳤다. 1~2명의 인건비, 관리비 등을 감안하면 최소한 2000만원 수준의 매출이 발생해야 할 것으로 추산되는데 과연 그것이 가능할지 검토해야 한다. 이 경우 투자자의 입장에선 평당 6710만원으로 총 분양가액은 16억6128만원이며 임대수익률은 6.45%로 예상된다. 하지만 임대수익이 지속적으로 발생할 수 있을지가 관건이다.
상가 등 수익형부동산은 투자 실패도 많은 만큼 입지와 임대수익률 등을 꼼꼼하게 따져야 한다. 또 수익형부동산의 가치는 가격 상승으로 인한 시세차익이 아니라 수익률로 그 가치를 평가받기 때문에 임대수익이 꾸준히 안정적으로 발생할 수 있는지 여부가 중요하다.
▲ 강남대로변에 있는 미진프라자 빌딩에는 세무법인을 비롯 치과, 성형외과, 안과, 비뇨기과, 한의원 등 개인병원과 약국 그리고 스파까지 입주해 있다. 더 필요한 것이 없을 정도로 다양한 업종들이 자리잡은 것이다. 이처럼 푸르지오시티 주변에는 유사한 오티스텔 상가들이 많아 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. ⓒ스카이데일리
◇센트럴 애비뉴·효성 인텔리안 오피스텔 상가=대우건설이 분양중인 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ 상업시설 ‘강남역 센트럴 애비뉴’는 강남구 역삼동 825-19번지 외 4필지 일대에 지어진다.
지하8층~지상19층 규모며 지하2층~지상3층에 총 110개의 상가를 분양한다. 중도금 40% 무이자 혜택도 주어진다. 입점은 2015년 3월 예정이다.
또 (주)효성이 분양하는 효성 인텔리안 더 퍼스트 오피스텔은 강남구 역삼동 825-24, 25번지 일대에 들어선다. 오피스텔 총 358세대와 56개의 점포로 지하7층 지상15층 규모다. 완공은 2014년 6월 예정이다.
한편 푸르지오시티가 들어서는 강남구 역삼동 825-19, 20, 21, 31, 34 지번은 각기 다른 개인소유자 김모씨, 이모씨, 조모씨가 소유하다 자녀 등에게 증여와 상속을 하고 2011년 3월18일과 10월28일 주식회사넥슨코리아에게 각각 매각했다. 그러나 넥슨코리아는 2012년 7월17일 리얼케이프로젝트금융투자주식회사에게 소유권을 넘긴다.
여러 개인 땅부자 얘기도 화제거리였지만 넥슨코리아가 이 땅을 1425억9600만원에 매입해 바로 이듬해 1505억원에 매각한 것도 인근 부동산 관계자들에게 지금도 회자되고 있다.
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