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아파트가 주거문화로 등장하던 초기에는 저층아파트가 대세였다. 강남개발 당시 반포동, 개포동 등 강남개발의 상징이 된 지역에 지어진 아파트들이 대부분 저층이었다. 하지만 아파트가 한국의 대표적인 주거코드로 정착하면서 층고가 높아져 지금은 저층아파트를 새로 짓는 사례를 찾아보기 어렵다. 아파트는 고층이라는 인식이 굳어진지 오래다. 따라서 저층 아파는 고층 아파트에 비해 가격이 저렴한 것이 일반적이다. 전국적인 시세추이가 그것을 반증한다. 하지만 서울 강남의 재건축 아파트 단지는 전혀 딴판이다. 우여곡절 끝에 재건축 사업이 본궤도에 들어간 서초구 반포동에 소재한 한신1차아파트(신반포1차) 경우 지난해 최고 거래가격이 3.3㎡(평)당 7411만원의 초고가를 기록했다. 같은 기간 강원도 동해시에 있는 한 아파트의 평당 거래가격은 82만원을 나타내 그 차이가 무려 90배를 보였다. 개포·반포동의 저층 재건축 아파트들의 최고가 매매가격은 통상 5~6000만원대를 보였다. 강남권 외곽지역인 둔촌동의 경우도 4000만원대를 보여 초고가군에 들었다. 이 같은 강남권 저층 아파트의 초강세는 저층과 고층 간의 전국적인 가격편차에서 정 반대의 특성을 보이게 했다. 지난해 평균 매매가에 따르면 강남구 저층아파트(5층 이하)의 평균 거래가격은 평당 3686만원(1㎡ 1117만원)에 달해 고층아파트(21층 이상)의 평당 평균가 3653만원(1㎡당 1107만원)보다 높았다. 전국 대비로는 강남권 저층가격이 전국 저층의 평균가격인 평당 726만원에 비해 무려 5.1배나 됐다. 서울 저층아파트의 평당 평균가 1920만원에 비해서도 1.9배가 높기도 했다. 스카이데일리가 부동산114의 ‘저층 아파트 거래량’ 관련 자료에 추가 단독 입수한 강남 주요지역 저층 재건축 단지의 지난해 최고 거래가격을 중심으로 전국 저층·고층 아파트 평균거래 시세 및 거래량 현황 등을 분석했다. 
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▲ 강남 재건축의 상징이면서 ‘박원순식 한강 르네상스’의 첫 모델아파트가 될 신반포1차(한신1차) 저층 아파트의 지난해 평당 매매가가 최고 7411만원에 달했다. 이는 동해시의 한 아파트에 비해 90배나 비싼 초고가 가격이다. 이 아파트는 박원순 시장 이후 한강변 층고가 규제된 35층 보다 높은 38층 높이로 지어져 한강변의 새로운 랜드마크가 될 전망이다. 사진은 신반포1차 아파트 전경(위, ⓒ스카이데일리)과 한강 상공에서 조망한 위치도(가운데) 및 재건축 구조도. <자료=재건축조합>
서초구 반포동에 소재한 한신1차아파트(신반포1차)의 지난해 최고 거래가격은 전국 최고수준인 3.3㎡(평당) 7411만원의 초고가를 기록하는 기염을 토했다.
같은 기간 한신1차의 거래가격은 강원도 동해시 발한동에 위치한 우석1차아파트의 평당 82만원 보다 90배나 비싼 값이다. 이 아파트는 재건축 대상이 아니면서 전국 최저가로 거래된 가격이다.
이 같은 사실은 스카이데일가가 부동산114에서 단독 입수한 서초·강남·송파 등 강남3구의 지난해 주요 재건축 아파트 매매가 동향 자료에서 나타났다.
자료에 따르면 재건축 단지들의 초고가 현상은 강남불패의 상징처럼 된 강남구 개포동 주공아파트 단지들도 마찬가지였다.
지난해 개포동의 평당 최고 거래시세는 주공2차 6359만원, 주공1차 6068만원, 주공3차 5860만원, 주공4차 5276만원 등으로 각각 조사됐다.
한신1차 인근에 있는 반포동 주요 재건축단지들도 초고가군의 매매가를 형성하고 있다. 반포동 에이아이디차관 아파트 5309만원, 반포주공1단지 5194만원, 한신15차 아파트 4283만원 등의 최고가 매매시세를 보였다.
강남권의 외곽지역으로 분류되는 강동구 저층 아파트단지의 최고 매매가도 만만치 않았다.
둔촌동 주공 1·3차아파트는 평당 4610만원과 4019만원에 각각 거래됐고, 상일동 고덕시영 아파트도 3903만원에 매매됐다.
▲ 자료:부동산 114 취재자료 종합. ⓒ스카이데일리
부동산114가 앞서 발표한 저층과 고층 간 평균 매매가 자료에 따르면 지난해 강남구 저층아파트(5층 이하)의 평균 거래가격은 평당 3686만원(1㎡ 1117만원)에 달했던 것으로 나타났다.
이는 고층아파트(21층 이상)의 평당 평균가 3653만원(1㎡당 1107만원)보다 다소 높은 매매가라는 점에서 주목됐다.
더불어 강남권 저층가격은 전국 저층아파트 평균가격인 평당 726만원 보다 무려 5.1배 되는 거래가격이다.
또 서울 저층아파트의 평당 평균가 1920만원에 비해서도 1.9배가 넘는 가격이라는 점에서 강남권 저층 아파트의 이른바 ‘강남불패’ 현상에 대한 투기 내지 투자수요가 여전함을 보여주었다.
▲ 저층 아파트가 강남 개발 초기와는 달리 지금은 비인기 층으로 시들해 지고 있지만 강남 재건축 저층 아파트는 상황이 전혀 다르다. 물론 개발에 대한 기대감 때문이다. 강남 재건축의 상징이자 강남불패의 진앙지인 개포·반포동 등의 지난해 평당 최고 거래가격이 5000~7000만원대에 이르고 있다. 이는 고층이 저층 보다 비싼 서울 전체 및 전국적인 현상과는 정반대라는 점에서 주목된다. 사진은 강남 저층 아파트를 재건축한 초고가 고층 아파트 전경. 기사의 특정내용과 관계 없음. ⓒ스카이데일리
서울 전체 아파트 중 고층아파트 평균 거래값도 평당 2458만원을 보여 강남권 저층 아파트가 이 보다 1.5배나 비쌌다. 반면 서울 전체의 저층 아파트 평균 거래가격은 1927만원으로 고층에 비해 낮았다.
강남권의 외곽지역인 강동구 저층 아파트단지의 저층 아파트 평균 거래가격도 평당 2296만원을 보여 21층 이상 고층아파트 2115만원 보다 높게 나타났다.
반면 서울 및 수도원은 물론 전국적으로는 고층아파트가 저층 아파트에 비해 높은 시세를 보이고 있어 강남권역 저층아파트의 거래가격은 상당히 대조적이고 특징적인 거래가격임을 보여주었다.
▲ 자료:부동산114 ⓒ스카이데일리 <도표=최은숙>
강남권 아파트의 강세는 재건축 단지의 최근 가격추이를 봐도 올 들어 뚜렷한 오름세를 보이고 있어 주목된다.
지난 2월 강남과 강동 등 재건축 단지들이 잇따라 정비계획안을 확정하면서 강남 개포주공1단지가 1000~2500만원 올랐고 둔촌주공3단지는 1000~1500만원이 증가했다.
부동산 114사에 따르면 부동산 시장의 불황으로 서울 아파트 시세가 지속적인 하락세를 보였지만 강남권 재건축 아파트 매매가는 올 2월 기준으로 전달에 비해 0.86%가 증가한 것으로 나타났다.
특히 강남권은 올 들어 1월말 상승세로 전환한 후 8주째 오름세를 지속하고 있는 중이다.
게다가 부동산 취득세 감면 연장 법안이 통과해 아파트 거래가 활성화될 여건이 좋아진데다 시세 상승의 기대치가 더해지면서 강남권 아파트의 오름세가 이어지는 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다.
부동산114는 김은선 연구원은 “지난해 강남권역의 저밀도 재건축아파트가 높은 가격에 거래되면서 저층아파트의 평균가격이 오르기 시작했다”며 “앞으로도 정부의 부양책이 더해진다면 오름세를 유지할 가능성이 있다”고 말했다.
▲ 자료:부동산114 ⓒ스카이데일리
한편 전국적인 아파트 거래가격의 일반적인 추이는 21층 이상 고층아파트가 가장 높았고 거래량은 5층 이하의 저층아파트가 가장 많이 거래됐다.
지난해 층수별 아파트 매매비중을 보면 5층 이하 저층아파트가 40%를 차지해 거래가 가장 많은데 이어 ▲6~10층 28% ▲11~15층 23% ▲16~20층 7% ▲21층 이상 3% 등의 순을 보였다.
흔히 ‘기피층’이라고 하는 저층아파트의 실질거래가 더 많은 것은 재고량이 많지만 고층아파트에 비해 상대적으로 가격이 싸고 중소형 면적 비중이 높기 때문인 것으로 풀이된다.
저층아파트 거래면적을 보면 85㎡ 이하의 중소형 아파트가 87%에 달해 가장 많았다.
85㎡의 거래량은 ▲6~10층 87% ▲11~15층 86% ▲16~20층 81% ▲21층 이상 59% 순으로 작아졌다.
▲ 강남권 저층 아파트 단지는 시설이 낡고 허름해 생활하기조차 불편하지만 가격 만큼은 고층아파트 부럽지 않다. 고층아파트가 대세인 전국적인 현상과는 정 반대인 셈이다. 사진은 개포주공1단지(위) 전경과 경기도 의정부의 한 고층아파트 모습. ⓒ스카이데일리
반면 고층으로 올라갈수록 85㎡ 이상의 중대형 아파트매매 비중이 높아졌다. 이는 중대형 면적의 재고량이 상대적으로 많고 조망권과 일조권 등을 경쟁력으로 대형면적 거래가 이뤄졌기 때문으로 해석된다.
전국적인 매매가는 21층 이상 고층아파트 평균가격이 평당 1227만원(1㎡당 372)으로 가장 비쌌다.
고층아파트는 저층이나 중층아파트에 비해 조망과 채광이 우수한 것 외에도 주상복합 인프라가 제대로 구축돼 매매가격이 높았던 것으로 분석된다.
▲ 자료:부동산114 ⓒ스카이데일리
반면 20층 이하 중·저층아파트 1㎡당 매매가의 편차는 크지 않았다. 조사결과 ▲16~20층 286만원 ▲11~15층 250만원 ▲6~10층 245만원 ▲5층 이하 아파트 220만원 순이었다.
김 연구원은 “층수의 가격 민감도가 상대적으로 적은 재건축 단지가 가격에 영향을 미치면서 저층과 중층 거래가격이 차이를 보이지 못했다”고 밝혔다.
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