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서초구 반포동에 있는 서울 고속버스터미날은 유동인구가 풍부한 지역에 위치해 있다. 고속터미날(법인명 표기)을 이용하는 이용객들에 더해 지하철 3호선과 7호선, 9호선이 만나는 터미날 지하철 이용객들까지 있다. 주변은 반포 미도, 반포 자이, 신반포 한신 등 대규모 아파트단지에 둘러싸여 있어 상주인구 규모도 크다. 바로 옆에 있는 고속버스 호남선 터미날인 센트럴시티 건물에는 신세계백화점 강남점도 입주해 있다. 지하철역사에 위치해 있는 지하상가의 규모도 강남에서 손꼽히는 크기다. 등기부등본에 따르면 고속버스터미날 면적은 8만6725㎡(약 2만6280평)에 달한다. 주변이 모두 1종과 2종 일반주거지역인 것과 달리 터미날 부지는 용도가 상업지역으로 지정돼 있다. 보다 높은 건물을 올릴 수 있어 토지 시세도 주변보다 비쌀 것으로 예상된다. 인근 부동산은 터미날 부지가 매물로 나올 경우 시세가 3.3㎡당(평당) 1억원을 넘어설 것이라고 전망했다. 총 시세가 2조6000억원을 넘어서는 규모다. 신세계의 서울 고속버스터미날(주) 지분인수가 주목받는 이유는 이런 입지조건 때문이다. 일각에서는 롯데가 잠실역 일대에 롯데월드와 롯데백화점 등으로 이뤄진 롯데타운을 건설한 것과 마찬가지로 신세계도 반포동 일대에 신세계타운을 건설하는 것 아니냐는 관측이 제기되기도 한다. 그러나 신세계 측은 “구체적인 청사진은 아직 없다”고 밝혔다. 현재 고속버스터미날 건물상가에 입주한 상인들도 “개발은 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 현실적으로 개발이 이뤄지기 위해 넘어야 할 산이 많기 때문이다. 스카이데일리가 신세계의 서울 고속버스터미날 개발 가능성을 둘러싼 조건들을 취재했다. 
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▲ 신세계가 서울 고속버스터미날(주)의 지분을 인수해 대주주가 됐지만 인근 개발은 쉽지 않을 전망이다. 사진은 서울 터미날 옆에 있는 센트럴시티에 입주한 신세계백화점 강남점의 모습. ⓒ스카이데일리 <그림·도표=최은숙>
서울고속버스터미날(법인명 표기)은 서초구 반포동에 위치해 있다. 고속터미날을 이용하는 이용객들에 더해 지하철 3호선과 7호선, 9호선이 만나는 고속터미날 지하철 이용객들까지 있어 항상 유동인구가 풍부하다.
주변은 반포 미도, 반포 자이, 신반포 한신 등 대규모 아파트단지에 둘러싸여 있어 상주인구 규모도 크다.
결국 상권이 대규모로 형성될 수 있는 여건이 형성돼 있다는 의미다.
바로 옆에 있는 고속버스 호남선 터미날인 센트럴시티 건물에는 신세계 백화점 강남점도 입주해 있다. 지하철역사에 위치해 있는 지하상가의 규모도 강남에서 손꼽히는 크기다.
이 지역이 개발되면 거대한 상권 형성이 기대되는 이유다.
등기부등본에 따르면 고속버스터미날 토지 면적은 8만6725㎡(약 2만6280평)에 달한다. 주변이 모두 1종과 2종 일반주거지역인 것과 달리 터미날 부지는 용도가 상업지역으로 지정돼 있다. 보다 높은 건물을 올릴 수 있어 토지 시세도 주변보다 비쌀 것으로 예상된다.
인근 부동산은 터미널 부지가 매물로 나올 경우 시세가 3.3㎡당(평당) 1억원을 넘어설 것이라고 전망했다. 이를 근거로 추산하면 총 시세가 2조6000억원을 넘어서는 규모다.
신세계의 서울고속버스터미날(주) 지분인수가 주목받는 이유는 이런 입지조건 때문이다. 한때 반포지역 상권의 중심이었고 지금도 개발 여하에 따라 핵심상권이 될 수 있다는 기대감이 작용한 것이다.
▲ 서울 고속버스터미날 맞은 편에 있는 신반포한신6차 아파트. 터미날 인근은 유동인구가 풍부하고 상주인구 규모도 커 한 때 핵심상권으로 각광받았다. ⓒ스카이데일리
일각에서는 롯데가 잠실역 일대에 롯데월드와 롯데백화점 등으로 이뤄진 롯데타운을 건설한 것과 마찬가지로 신세계도 반포동 일대에 신세계타운을 건설하는 것 아니냐는 관측이 제기되기도 한다.
고속버스 호남선 터미널인 센트럴시티에 신세계백화점이 이미 입주해 있는 상황에서 신세계가 서울 고속버스터미널 일대를 개발하면 거대한 상권을 독식할 수 있기 때문이다.
그러나 신세계 측은 “구체적인 청사진은 아직 없다”고 밝혔다. 현재 고속버스터미날 건물상가에 입주한 상인들도 “개발은 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 현실적으로 개발이 이뤄지기 위해 넘어야 할 산이 많기 때문이다.
서울시 허가 없이 터미널 이전 불가능해
우선 신세계는 서울 고속버스터미날(주)의 대주주지만 회사의 경영을 단독으로 결정할 수 없다. 지분율이 50%에 미치지 못하기 때문이다. 자회사인 센트럴시티를 통해 확보한 지분은 38.74%다.
따라서 고속버스터미널 개발을 추진하기 위해서는 다른 주주들의 동의를 얻어야 하는 상황이다.
▲ 자료: 서울 고속버스터미날(주) 감사보고서(2013. 3. 29) 센트럴시티 공시자료(2013. 4. 1 공시) ⓒ스카이데일리
서울 고속버스터미날(주)의 지분은 신세계 외에 6개 운수회사가 나눠갖고 있다. 한진이 16.67%, 천일고속이 16.67%로 가장 지분이 많다. 이외에 동부익스프레스 11.11%, 한일고속 9.55%, 중앙고속 5.54%, 동양고속운수 0.16% 등의 비율로 지분이 나눠져 있다.
율산그룹 창업주이자 센트럴시티 개발에 나선 바 있는 신선호 전 회장도 1.56%의 지분을 갖고 있다.
신세계가 다른 주주들의 동의를 얻어 개발계획을 정하더라도 넘어야 할 산이 많다. 우선 허가권자인 서울시의 인가를 받아야 한다.
여객운수사업법은 터미널 사업자가 터미널의 위치와 규모, 구조와 설비를 변경할 때는 시·도지사의 인가를 받아야 한다고 정하고 있다.
터미널의 이전과 같은 중대사안 뿐만 아니라 터미널 건물의 리모델링과 같은 설비변경 역시 허가사항 중 하나다.
▲ 서울 고속버스터미날의 이전은 서울시 인가 사항이다. 현재 서울시는 관련계획이 전혀 없다고 밝혔다. ⓒ스카이데일리
터미날 이전은 현실적으로 불가능해 보인다. 서울시 도로교통본부 안석진 주차계획과장은 3일 스카이데일리와의 전화통화에서 “터미날 이전은 전혀 계획된 바 없다”고 밝혔다.
결국 단기적으로는 터미날 기능이 보전된 가운데 현재 있는 터미날 건물을 리모델링하는 방향으로 개발이 이뤄질 것으로 전망된다.
하지만 이 역시 원만하게 진행되기는 힘들 수 있다. 토지와 달리 터미날 건물의 소유권은 입주한 상인들이 나눠갖고 있기 때문이다.
터미날 건물은 호실별로 개별등기돼 있는데, 부동산 고유번호 연번이 4122번까지 늘어서 있다. 한 건물의 소유권이 총 4122개로 나눠져 있다는 의미다. 8층 건물 각층에 있는 3평에서 5평짜리 작은 매장들 하나하나에 대해 소유권이 나눠져 있다는 뜻이다.
서울고속버스터미날(주)도 상당수의 점포를 보유하고 있다. 6층에서 8층사이 상인들이 만든 상가운영회의 유영옥 회장은 스카이데일리와 만나 “상인들의 지분이 48%”라고 말했다. 개별 소유권 중 2000개 이상을 상인들이 보유하고 있다는 설명이다.
터미널 건물상가가 슬럼화되면서 다수의 점포에 셔터가 내려져 있고 남은 상인은 200여명에 불과하지만 이들이 소유권자의 전부는 아니다. 점포 소유권을 사들여 창고로 이용하는 사람들이 있기 때문이다. 이들 중에는 다수의 점포에 대한 소유권을 보유한 경우도 있다고 한다.
개별 소유권자인 상인들이 동의해주지 않으면 건물 자체의 개발이 아니라 리모델링조차 할 수 없는 구조다. 상가운영회가 층별로 구성돼 있어 의견을 모을 수 있는 구조는 마련돼 있지만 동의를 얻기 위해서는 충분한 보상계획을 세워야 한다는 부담도 있다.
▲ 서울 고속버스터미날 건물 상가는 큰 침체를 겪은 끝에 다수의 점포가 셔터를 내렸다. 일부 상인들만 남아있을 뿐이지만 개별등기된 소유권 관계는 추후 개발을 추진할 때 걸림돌이 될 전망이다. ⓒ스카이데일리
결국 신세계는 2200억원을 들여 서울고속버스터미날(주)의 지분을 인수했지만 단기적으로는 투자금을 회수할 마땅한 방안이 없는 셈이다.
신세계 측도 이런 상황을 인식하고 있었다. “장기적인 투자”임을 강조하면서 현재로서는 터미날 이전이 가능하지 않다거나 지분 과반을 확보하지 않은 상황에서 단독으로 개발을 결정할 수 없다는 점을 설명했다.
그렇다면 신세계가 2200억원을 들여 지분 인수에 나선 배경에 의문이 든다. 신세계백화점 경영을 안정화하기 위한 방어적 차원의 결정이라는 분석이 지배적이다. 롯데가 서울터미널 지분을 인수해 신세계백화점 바로 옆에 백화점이나 유통시설을 입주시킬 것이라는 관측이 나왔기 때문이다.
단지 백화점 경영 방어목적이라면 2200억원의 출혈은 너무 커 보인다. 게다가 신세계는 지난해 센트럴시티 지분을 인수하는데 1조원을 들인 상태다.
막대한 비용을 들였지만 당장 투자금을 회수할 수 없는 상태에서 신세계가 어떤 선택을 할 지 앞으로의 행보가 주목된다.
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