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주성식의 부동산 돋보기

주택임대소득 발생 시 소수지분 주택 수 계산

세법이 개정되면서 확인 필요…30% 이하 지분 가지면 소유로 안봐

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-10-28 10:10:40

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 주택을 통한 임대소득 창출과 절세는 상반된 관계로 잘 활용해야 한다. 주택임대소득세는 임대사업자 등록, 1주택 보유자 사업자등록과 무관하게 과세되는 것이 원칙이다. 주택임대소득으로 연간 2000만원을 초과하면 종합과세이고 2000만원 이하는 분리과세를 적용해 14% 세율을 적용한다.
 
1주택 보유자가 부득불 타인에게 전세(임대보증부전세)를 주거나 월세를 줄 경우에 있어 비과세를 적용받으려면 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택 전세일 때 가능하다. 월세는 과세대상이다.
 
또한 주택 임대소득에 있어 주택보유 산정은 다양하지만 주택보유지분관계에 있어 변화된 부분이 있다. 그동안 일반적으로 지분관계로 주택을 보유하면 지분관계에 있어 가장 많이 지분을 보유한 사람을 대표로 주택 소유자로 봤다.
 
서울에 소재하는 주택을 홍길동 지분 60%, 홍길동 친구 30%, 홍길동 친척 10% 지분을 보유하면 지분이 가장 높은 홍길동이 주택을 소유한 것으로 봤다. 더불어 홍길동 지분 45%, 홍길동 친구 45%, 홍길동 친척 10% 인 경우에 있어서는 가장 많은 지분을 보유한 홍길동과 홍길동 친구 간에 합의에 따르거나 합의가 이루어지지 않으면 홍길동, 홍길동 친구 각각의 소유로 주택을 계산 했다.
 
다만 이 세법이 개정 되면서 주택임대소득 산정 시 공동소유 주택 수 산정은 일정요건에 부합하면 공동소유 지분권자 모두가 주택을 소유한 것으로 본다.
 
주택임대소득에 있어 일정요건 부합이란 해당주택에서 창출되는 임대소득이 연간 600만원 이상 이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유하는 경우 소수지분(少數持分)자를 주택 수에 가산한다.
 
서울에 소재하는 주택에서 임대소득 연간 650만원이 창출되는 경우 홍길동 지분 40%, 홍길동 친구 30%, 홍길동 친척 30% 소유지분에서는 기존에는 지분을 가장 많이 보유한 홍길동만 주택 보유자로 보았으나 임대소득 발생에 600만원을 넘겨 각각 주택을 소유한 것으로 본다.
 
기준시가 9억원을 초과하는 주택을 홍길동 지분 36%, 홍길동 친구 지분 35%, 홍길동 친척 지분 29%를 소유한 주택 수 계산에 있어서는 홍길동과 홍길동 친구는 각각 주택을 소유한 것으로 보고 29% 지분을 소유한 홍길동 친척은 주택 수에 포함하지 않는다.
 
부부가 공동으로 지분을 소유한 주택에 있어서는 부부 중 지분을 많이 소유한 1인을 주택 소유한 것으로 계산하며, 부부간에 지분이 50%로 동일 지분 소유한 경우에는 부부간의 합의에 따라 소유 주택을 가산한다.
 

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