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권오진의 빌딩거래

내년 꼬마빌딩 상속·증여세 상승 시 주의사항

증여자 기준시가로 증여해도 2020년 말까지 감정평가 세금 계산

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-12-02 16:26:12

▲ 권오진 원빌딩 이사
지난 8월에 국세청과 기획재정부에 따르면 국세청은 내년부터 고가 비주거용 일반 건물의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 의뢰해 건물 시가를 파악하기로 했다고 전했다. 
 
이를 위해 내년도 정부 예산안에는 국세청이 감정평가 의뢰 비용으로 쓸 수 있는 24억원이 예산에 반영됐다. 법적 근거는 올해 초 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령 개정을 통해 마련했다고 한다. 
 
기존의 꼬마 빌딩을 상속하거나 증여할 때는 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가를 산정해서 상속·증여세의 가격을 결정했다.
 
토지의 개별공시지가는 해당 지역에 따라 시세와 비슷한 지역도 있지만, 대부분은 시세의 80%에서 많게는 시세의 20% 가격으로 형성이 된 지역이 있다. 시세와 공시지가가 차이가 많이 나는 지역은 최근 이슈가 되고 떠오른 지역으로 개별공시지가가 시세에 반영되기 위해서는 많은 사례가 쌓여야 가능하므로 개별공시지가가 천천히 오르는 경향이 있다. 
 
건물 기준시가는 건물을 짓는 비용을 국세청에서 현재 건물 신축가격 기준액 X 구조지수 X 용도지수 X 위치지수 X 경과연수별 잔가율 X 개별 특성조정률을 적용해 건물 기준시가를 산정한다. 
 
이러한 이유로 꼬마 빌딩을 올해에 상속·증여를 할 경우 시가 50~60%로 가격을 산정해 세금을 절세할 수 있었으나, 내년부터는 상속·증여시 시세의 80%정도로 가격이 산정되어 세금이 오른다.
 
그러나, 지금 증여를 한다고 하더라도 꼬마 빌딩의 ‘감정평가 반영’ 규정은 이미 개정 완료된 상태이다. 과세관청에서는 신고기한으로부터 ‘6개월 이내’에 감정평가를 진행할 수 있다고 하고 있다. 
 
따라서 증여자가 기준시가로 신고해도 과세관청은 2020년 말까지 기준시가를 무시하고 진행한 증여를 감정평가로 세금을 매길 수 있다는 이야기이다. 그리고 꼬마 빌딩 기준시가가 10억원 이하일 경우는 감정평가를 한 곳에서만 받아도 되지만, 10억 원 초과 시에는 두 곳에서 받은 감정평가 금액의 평균으로 신고를 해야 한다. 
 

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