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문재인 정부는 집값 상승의 대응방안 중 하나로 자금출처조사를 벌이는 것으로 알려져 있다. 몇몇 기사에 따르면 상승폭이 크다고 판단되는 강남4구와 마포, 용산, 성동 등이 그 대상으로 지목된다. 여기에 국토교통부는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 거래할 때 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 신고하는 자금조달계획서를 토대로 강도 높은 조사를 실시하고 있다.
여기에 정부가 부동산 자금조달계획서를 전수조사 할 수도 있다는 소식이 들린다. 이에 자금출처조사란 무엇이며 취득자금의 얼마만큼을 소명해야 할 것인지 알아보도록 하자.
자금출처조사의 대상선정
상속세 및 증여세법 제45조 제1항을 보면 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때 그 재산의 취득 자금을 그 재산취득자가 증여받은 것으로 추정해 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다. 특히 무직, 20~30대 등이 재산을 모아 고가의 부동산을 매입한다면 자금출처조사의 대상이 될 확률은 더욱 올라간다.
자금 출처로 인정받는 소득에는 어떤 것이 있을까
증여세법에서는 자금출처조사에서 소득으로 인정받을 수 있는 소득금액을 구체적으로 명시하고, 있다. 그 항목은 다음과 같다.
상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항(자금 출처로 인정되는 경우)은 △신고하였거나 과세 받은 소득 금액 △신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증 재산의 가액 △재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금액 등이다.
상속세 및 증여세법 기본 통칙 45-34···1(자금 출처로 인정되는 경우)에 따르면 △본인 소유 재산의 처분 사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분 금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액 △기타 신고하였거나 과세받은 소득 금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액 △농지 경작 소득 △재산 취득일 이전에 차용한 부채로서 상증세법 시행령 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 간의 소비대차는 인정하지 아니한다. △재산 취득일 이전에 자기 재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금 △제1호 내지 제5호 이외의 경우로서 자금 출처가 명백하게 확인되는 금액 등이 명시돼 있다.
재산취득자금, 총 금액을 소명해야하는 것일까
부동산등 재산취득자금 전액에 대해서 소명해야하는 것은 아니다. 취득가액 등의 80% 이상을 소명하면 된다. 추정배제금액이 최대한도가 2억원이기 때문에 소명해야할 금액 총 10억원을 넘는 경우에는 2억원을 제외한 금액에 대해 소명해야 한다.
예를 들어 8억원의 부동산을 취득한 경우에는 80%에 해당하는 6억400만원에 대해 소명하는 것이지만 부동산 가액이 20억원일 경우에는 2억원을 제외한 18억원에 대해 소명해야 한다.
자금출처를 증명하는 방법은 소득과 대출, 보증금 등 자금의 종류에 따라 다르다
소명내용을 구체적으로 살펴보면 근로소득과 이자·배당·기타소득은 소득세 원천징수영수증이 필요하다. 사업소득은 종합소득세 신고서를 제출해야 한다. 또 전세를 낀 집이라면 임대보증금액이 적혀 있는 임대차계약서가 필요하다. 금융기관 대출을 받았다면 부채증명서, 또 다른 주택 등 재산을 처분한 자금이 있었다면 재산처분을 확인할 수 있는 계약서 등이 있으면 된다. 예금은 통장으로 검증이 가능하다.
단 소득의 경우 과거에는 세금만 빼고 나머지를 취득자금으로 인정해 줬지만 최근에는 계좌 거래내역까지 꼼꼼히 들여다본다는 점을 고려해야 한다.
연봉이 1억원이라고 해서 1억원을 취득자금으로 인정해주는 것이 아니라 신용카드사용내역, 자동차 할부금, 교육비, 의료비 등 지출된 내역을 제외하고 수입을 어떻게 운용했는지 계좌 거래내역과 잔금까지 확인해서 판단한다는 것이다.
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