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01. 복잡한 시장규제와 고율의 세금이 시장참여자의 비탄력적인 공급의사와 탄력적인 수요의사를 혼란하게 만들어 시장가격이 무엇인지 알수 없어
재화의 가격이 상승하면 공급은 늘고 수요는 감소하며, 가격이 하락하면 공급이 줄고 수요가 증가한다. 재화의 가격은 이러한 수요와 공급의 상호관계로 결정되며, 그 가격은 또 다시 수요와 공급에 영향을 미친다. 부동산은 일반재화와 달리 수요는 시장상황에 따라 매우탄력적인 반면, 공급(供給)은 여러 가지 규제로 비탄력적(非彈力的)이다. 시장에서의 원활한 거래는 수요와 공급이 균형되는 점에서 가격결정을 배경으로 한다. 분양가상한제나 개발의 제한은 평범한 주택의 소유자를 매우 탄력적인 가수요로 전환시켜 시장의 가격을 끌어올리게 만든다.
또한 조정지역내 1세대 2주택이나 3주택에 대해 양도차익의 60%-70%의 과세 제도는 미실현소득에 대해 예고되는 징벌적 세부담으로 수요자는 단지 인식하고, 언젠가는 양도차익에 대해 우호적인 세제로 변할 것으로 기대하며, 부동산 소유자는 보유하고 있는 부동산을 증여하거나 상속, 임대주택사업자등록으로 시장의 매물을 더욱 더 축소시켜 매우 비탄력적인 공급자가 된다. 이러한 공급축소 행위는 시장가격의 지속적인 상승요인으로 또 다시 작용한다. 우리나라 부동산 시장은 현재 수십 가지의 정책적인 혼란한 규제와 비이성적인 투기적인 요소로 공급과 수요가 일치하는 정확한 시장가격이 무엇인지 알수 없는 상황으로 변해버렸다.
02. 거래세는 국가가 흡수하고 부동산 가격에 반복적으로 전가되어 시장가격을 올려
우리나라 양도세와 취득세 등 거래세 비중은 한국이 OECD 최상위권이다. 한국 개인에게 부과된 양도세는 2018년 18조원, 2017년 15.1조원이다. 2018년 국세 전체 세수기준 292조원대비 전체 세수의 6.5%대이다. 종합부동산세는 국세청 보도자료에 따르면 ‘2019년분 종부세’ 고지서를 받은 납세 의무자는 59만5천명, 이들에게 고지된 종부세 총액은 3조3천471억원이다. 작년과 비교하면 인원은 27.7%(12만9천명), 금액은 58.3%(1조2천323억원) 늘었다. 2016년 기준으로 보면 OECD국가들 중 GDP대비 보유세 비율이 가장 높은 국가는 영국(3.1%)이며, 미국(2.6%), 프랑스(2.6%), 일본(2%) 수준이며 평균 세부담률은 1.1%이다.
이에 반해 한국의 보유세 비율은 GDP 대비 0.8%-0.9%수준으로 매우 낮은 수준이다. 반면 거래세는 GDP대비 약1.6% 수준으로 OECD 평균 0.4%에 비하면 최상위권이다. 부동산에 대한 세금구조의 역활은 부동산가격에 매우 밀접하게 영향을 미치게 된다. 보유세가 높은 국가들은 부동산 수요자들이 미래에 부담해야할 높은 보유세 부담으로 인하여 스스로 가수요의 욕구를 통제하고 수익률을 반감시켜 시장의 가격을 안정시킨다. 반면 낮은 보유세는 부동산 수요자에게 미래에 대한 양도차익을 좀 더 선명하게 보여주고, 고율의 양도소득세는 투자시에는 발생하지 않는 미래의 희미한 기회비용으로 인식하여 부담 없는 투기적 가수요를 만들어낸다. 또한 부동산의 매매에 따른 반복적인 취득세는 국가가 지속적으로 흡수를 하게 되고 승수효과로 부동산가격에 전가되어 지속적인 가격상승효과를 불러일으킨다.
따라서 보유세를 부담을 높히고 거래세를 낮추어 시장의 가격을 알아보는 과정이 매우 중요하다. 현재 발생된 양도차익에 대한 세금은 중과세율보다 정상적인 양도소득세율로 한시적으로 과세하고 보유세를 OECD 기준으로 증가시키되 고령자나 장애자등 예외적인 조항을 만들어 감면율을 정하면 될 것이다.
03. 자본소득과 노동소득의 균형점을 잃는 부동산가격의 상승은 국가적 재앙
기업이든 개인이든 어떤 자산투자로부터의 수익이 차입비용을 지불하고 나서도 남을 것으로 판단한다면, 대출 및 각종 금융수단 등의 방법으로 추가 자금을 차입해서라도 자산 매입에 나선다. 부채에 근거한 투자인 것이다. 우리나라에서는 전세보증금 제도 등으로 인하여 부동산은 레버리지 투자가 가능한 영역이다.
이러한 투자가 성공만 한다면, 근로소득으로 저축을 하는 경제 행위보다 월등한 수익을 획득하게 되고, 시장경제 참여자들 간에 승자로서 장식하게 된다. 요즘 최저임금에 대한 말이 많다. 최저임금으로 인하여 가처분 소득이 많아지더라도 그들은 가처분 소득이 증가할 뿐 이미 시장에서 팽창한 자본소득을 따라가지 못한다.
결국 정부가 부동산에 대한 시장가격을 안정화시키지 못한다면 근로자들에게 지급되는 최저임금은 가처분 소득으로 자리잡지 못하고 부동산 상승률 대비 실질임금이 오히려 하락되는 경제상황에 놓이게 되고, 또다시 임금상승을 요구하는 시장전반의 인플레이션을 일으켜 우리나라는 OECD 국가들 중 가장 경쟁력이 없는 국가로 전락될 가능성이 높다.
04. 부동산세는 목적세로 운용하여 분양가 인하재원으로 사용하고 주택을 공공재로 인식해야
최근 정부가 제시한 분양가 상한제는 공급의 축소가 필연적이다. 이미 인플레이션이 되어버린 건축원자재와 노동임금은 공급자의 이윤을 축소하기에 분양가격의 제한은 공급이 감소된다. 따라서 이제는 민간시장의 공급자의 원가와 이윤을 주택을 공공재로 인식으로 흡수하고 보유세를 주택의 안정적인 공급에 사용할 수 있는 목적세로 사용 제한하여 분양가를 낮추는 재원으로 사용하는 것이 중요하다. 부동산을 왜 사지 않는냐라는 질문에“부동산은 올라가지 않기 때문에 살 이유가 없다“ 라는 우문현답이 필요한 시점이다.
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