서울 
여수 
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경부고속도로를 끼고 좌우에 펼쳐져 있는 신흥부촌 판교가 새로운 대형 상권으로 급부상하고 있다. 판교는 고급주택 및 타운하우스가 있는 주거단지 위주의 서판교와 아파트 외에도 상업·업무·문화시설 등이 분포된 동판교로 나뉜다. 따라서 상권의 핵심은 신분당선 판교역 인근의 중심상업지구와 주상복합 상가 일대다. 판교역 초역세권 일대에는 이런 저런 이유로 5년여 동안 지지부진했던 ‘알파돔 시티’(alphadom city)가 최근 착공에 들어갔다. 앞으로 5년 동안 진행될 2단계 공사에 들어가는 사업비만 5조원을 넘는다. 부지 크기만 해도 13만8000㎡(4만1745평)에 달한다. 단일 도심개발 프로젝트로는 대단위 규모다. 알파돔 시티는 업무·상업시설을 중심으로 주거와 문화·예술이 어우러진 복합도시로 건설된다. 그리스 알파벳의 첫 글자를 따 온 ‘alpha’는 제일 처음을 의미하는데, 별자리 중 가장 빛이 강한 별을 뜻하기도 한다. 따라서 가장 중요하고 중심이 된다는 의미를 가졌다. 알파돔은 실제로 또 하나의 도심개발 상전벽해로 자리매김할 것으로 보인다. 따라서 개발 완료시 인근의 ‘판교 테크노 밸리’와 함께 상권 시너지 현상이 예상되고 있다. 테크노 밸리의 1일 최대 유동인구가 16만명까지 예상되는 만큼 알파돔 41만명과 합산하면 강남권 못지 않다. 신분당선이 개통되면서 다섯 정거장에 15분이면 갈 수 있는 강남역에 판교의 상권이 흡수될 것으로 예상됐지만 상황이 역전되는 모습이 보이기도 한다. 강남에 있던 벤처·IT 기업들이 대거 테크노 밸리로 몰려들었기 때문이다. 따라서 알파돔 시티와 테크노 밸리 사이에 있는 중심상업지역은 벌써부터 고가상가지대로 이름을 올렸다. 3.3㎡당 상가시세가 6000~8000만원을 호가하기 때문이다. 임대료는 10평 남짓한 점포 기준으로 월 500만원 안팎이다. 이곳 부동산들은 알파돔 시티개발이 완료되면 더 높은 상가시세와 임대료·권리금 등이 형성될 것으로 내다보고 있다. 인근 주상복합 아파트 상가들도 벌써 활기를 띠면서 자리를 잡고 있는 중이었다. 스카이데일 리가 도심개발 대규모 프로젝트가 진행되고 있는 판교역 일대 상권형성 상황을 취재했다. 
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▲ 신분당선 판교역은 강남역과 불과 다섯 정거장이면 오갈 수 있어 사실상 강남권 동선이다. 신분당선 개통시 분당 상권이 강남에 흡수될 것으로 예상됐지만 판교 일대(동판교)는 오히려 ‘테크노 밸리’에 강남의 첨단 IT기업들이 이사를 하면서 그 반대현상이 나타날 조짐이다. 여기에 5조원 규모의 ‘알파돔 시티’가 개발·완료되면 판교역세권은 신강남 상권으로 부상할 것으로 예상된다. 사진은 알파돔 시티 중간지역에 위치한 판교역과 착공에 들어간 알파돔 시티 공사 일부 현장. 맨위 지도는 판교 일대 알파돔 시티, 상업지역, 테크노 밸리 등 위치도. ⓒ스카이데일리
부자들의 주거지역이 과거 평창동·성북동 중심에서 한남동, 삼성동, 대치동, 수서동, 성남시 분당 등으로 남하하는 현상을 보이는 가운데 최근 몇 년간 그 방점이 ‘판교’로 모아졌다. 판교에는 이미 수많은 신규 아파트 단지에 주민들의 입주가 마무리되고 있어 과거의 썰렁했던 분위기를 벗어나고 있다.
판교는 경부고속도로를 양 옆으로 동판교과 서판교로 나뉜다. 서판교 지역은 운중천을 서리서리 가운데로 끼면서 주택단지와 고급 타운하우스 등 주거지 위주로 형성돼 있다. 고급연립주택과 타운하우스에는 강남 부자들이 많이 이주하면서 이미 명성을 높이고 있다.
반면 동판교는 기존의 분당상권 및 주거지역과 인접해 있어 그 영향을 받는다. 이곳은 분당-수서간 및 분당-내곡간 도시고속도로가 있어 서울 강남과의 접근성이 뛰어나다. 여기에 지난 2011년 10월 개통된 신분당선의 영향으로 분당은 사실상 강남과 한 덩어리가 된 모양새다.
강남권 동선 묶이는 ‘동판교 상권’ 주목
강남역과 판교역은 다섯 정거장에 불과해 15분 남짓이면 이동이 가능하다. 따라서 분당의 유동인구가 강남상권에 흡수되기도 하지만 최근에는 그 역전현상이 일어나고 있어 주목된다.
이 같은 현상은 하루가 다르게 변화하고 있는 동판교 개발의 영향이 크다. 대단위 아파트의 건립과 입주 외에도 동판교의 중심에 있는 신분당선 판교역은 그 블랙홀의 진원이 되고 있다. 판교역 인근에는 대단위 주상복합아파트와 상권이 형성된데다 중심상업지구도 제모습을 갖춰가고 있다.
▲ 알파돔 시티는 단일 도심개발 프로젝트로는 대단위 규모의 공사다. 부유층들이 모여들고 있는 판교 일대에 새로운 복합도시가 건설되면 이 일대 상권에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 사진은 아직 공사가 시작되지 않은 알파돔 시티 부지의 가림막(맨위,맨아래) 모습과 일부 공사가 들어간 지역의 모습. ⓒ스카이데일리
판교상권의 화룡점정(畵龍點睛)은 판교역 초세역세권에 대단위로 건설되고 있는 ‘알파돔 시티’와 ‘판교 테크노 밸리’다. 알파돔 시티는 5년여동안 지지부진하다 최근 공사가 본격적으로 진행되고 있다.
알파돔 시티는 향후 판교 일대에 강남 못지않은 변화를 실감하게 하는 ‘도심 상전변해’라는 장관을 연출할 것으로 보인다. 고층의 오피스 빌딩과 주상복합 아파트 외에도 대형 할인점, 쇼핑몰, 멀티플렉스 영화관, 갤러리 등이 들어설 예정으로 있기 때문이다.
알파돔 시티 인근의 판교 테크노 밸리는 이미 ‘첨단 IT 타운’이라는 느낌이 물씰 느껴질 정도로 대한민국을 대표할 만한 기업체들이 입주했거나 지금도 속속 둥지를 틀고 있는 중이다.
▲ 알파돔 시티 조감도. <이미지=알파돔 시티>
산뜻하고 아담하면서도 웅장하기도 한 건물들은 대부분 지어져 있다. 테크노 밸리 중심에 들어서면 마치 선진 외국의 IT 산업단지에 온 느낌마저 든다. 알파돔 시티 인근의 중심상업지구는 테크노 밸리로 가는 보행자전용도로를 끼고 있어 메인 상권으로 급부상했다.
5조원 복합도시 ‘알파돔 시티’ 강남 역흡수
판교신도시 중심 상업지역에 건설되는 알파돔 시티는 사업비 규모가 무려 5조원을 넘는다. 도심개발 단일건설 규모로는 천문학적인 액수다. 동판교 상권이 기존 강남의 아성까지 누르고 뜰 가능성이 있는 배경이다.
알파돔 시티는 부지 13만8000㎡(4만1745평)에는 백화점 등 상업시설 40만126㎡(12만1038평)와 오피스빌딩 등 업무시설 47만4000㎡(14만3385평)가 각각 개발된다. 업무·상업시설이 중심이라는 얘기다. 주상복합아파트 등 주거시설은 22만2612㎡(6만7340평)에 달하고 문화시설은 5만1207㎡(1만5490평) 규모다.
▲ 판교역을 중심으로 환상형 개발이 추진된다. 위로부터 주상복합아파트 단지가 들어설 부지(맨위)와 업무·상업시설이 들어설 부지의 모습. ⓒ스카이데일리
이 사업은 당초 2007년부터 추진됐으나 토지주와 사업자 간의 갈등으로 지진부진 해오다 최근 착공에 들어가게 됐다. 부동산 경기불황이 근본원인으로 닥치면서 민간건설사들이 지급보증을 거부하고 사업계획이 변경되는 등의 문제가 있어 왔다. 하지만 현재 쇼핑시설로 ‘현대백화점 판교 복합몰’ 공사가 한창 진행 중에 있다.
한국토지주택공사(LH)도 이달 중으로 931가구 규모에 달하는 ‘알파리움’ 주상복합 아파트 분양을 시작한다. 분양계획이 알려지면서 이 일대 주건단지와 상권을 직접 확인하기 위해 방문하는 외지인들이 부쩍 늘고 있다.
알파리움의 분양가격은 3.3㎡(1평)당 1800만원대로 정해진 것으로 알려지고 있다. 이는 인근지역의 2000만원대 초반 보다 저렴하다는 점에서 시세차익을 볼 수 있는 메리트가 있다. 특히 알파돔 시티의 개발이 끝나고 테큰노 밸리의 입주가 완료되면 그 이상의 시세도 가능할 것으로 점쳐진다.
테크노 밸리에는 약 4만명이 상근인구가 있는 것으로 추정된다. 입주할 기업 중 40~50% 정도는 아직 이사를 하지 않아 앞으로 유입인구가 더욱 크게 늘어날 전망이다. 인근 부동산들은 테크노 밸리의 상주인구를 최대 10만명으로 보고 있다.
20만평 규모에 달하는 테크노 밸리의 개발과 입주가 완료되면 판교상권은 또 하나의 날개를 다는 셈이다. 특히 알파돔 시티 및 중심상업지구가 함께 시너지를 일으킬 것이라고 이곳 상가들은 기대하고 있다.
▲ 현대백화점 판교 복합몰 공사장에는 건설 중장비들이 바쁘게 움직인다.(사진 맨위) 알파돔 시티 인근에는 많은 주상복합아파트와 오피스텔 등 건설됐거나 신축중이다.(사진 가운데) 사진 맨 아래는 판교 테크노 밸리에 질서 있게 들어선 빌딩들. ⓒ스카이데일리
부동산들은 테크노 밸리의 가용 유동인구를 최대 16만명까지 보고 있다. 이들 유동인구는 점심 외에 저녁 시간대에 판교역 인근의 상권을 움직이는 동선이라고 홍보하고 있다. 실제로 테크노 밸리 근무자들은 출퇴근 시간대에 구름처럼 몰려다닌다.
1일 유동인구 41만명, 상주인구 5만명 예상
인근 부동산에 따르면 알파돔 시티는 막대한 자금이 투자되는 관계로 5년에 걸쳐 추진된다고 한다. 주상복합, 백화점, 상업시설 등이 향후 2~3년내에 우선 준공 예정이면서 호텔과 호피스 빌딩 등은 그 이후 완공될 계획이다. 알파돔은 완공시 1일 유동인구가 41만명에 달하고 상근인구는 5만명에 달할 것이라는 게 부동산들의 설명이다.
알파돔 개발은 판교역을 중심에 두고 환상형 초세역권으로 건설된다. 판교역을 둘러싸듯 업무·상업지구가 5곳으로 나뉘어 개발되는 것이 축을 이룬다. 그 한 켠에 들어설 현대백화점이 지난 3월부터 중장비 소리를 크게 내기 시작했다.
판교IC 서판교 방향으로 아직은 황량하기만 한 드넓은 땅에는 대단위 주상복합 아파트가 들어선다. 공급면적은 전용 기준으로 96~203㎡형 931가구다.
알파돔 시티 완공시 가장 큰 수혜를 받는 곳은 인근의 중심사업지역이 될 것으로 예상된다. 판교에서 테크노 밸리 방향으로 이웃한 중심사업업지역의 1층 상가의 분양가 및 시세는 3.3㎡당 6000~8000만원에 달한다.
이곳 한 상가인 전용면적 11.3평의 경우 분양금액이 3.3㎡당 7070만원에 15억9759만원에 달했다. 지금은 다소 주춤해 3.3㎡당 가격이 6360만원으로 소폭 조정이 이뤄지기는 했지만 여전히 고가다. 이 정도면 서울의 웬만한 상권을 능가한다.
상가분양을 대행하는 D사 관계자는 “알파돔 시티가 앞으로 분당의 메인상권으로 거듭날 것으로 본다”며 “향후 3.3㎡당 1억원을 호가하는 상가지대로 변모할 수 있다. 여유자금이 있는 사람들은 지금이 이 지역 상가의 투자적기다”고 설명했다. 하지만 부동산 경기라는 큰 변수는 감안해야 한다는 지적이다.
▲ 판교 테크노 밸리에는 첨단 IT기업들이 속속 입주하고 있다. 사진은 거대한 규모로 조형미까지 더해 지어지고 있는 엔씨소프트 판교 R&D센터 전경(위)과 웅장한 규모의 안랩(안철수연구소) 빌딩 전경. ⓒ스카이데일리
이곳 상업지역 로데오 거리는 인근 테크노 밸리 근무자들의 출퇴근 동선 핵심지역이다. 이미 테크노 밸리 유동인구를 흡수하고 있는데다 향후 알파돔 시티 상주·유동인구까지 흡수하면 대단위 상권이 될 가능성이 높다.
중심상업지역 3.3㎡당 6000~8000만원 시세
이곳에서 점포를 운영중인 K씨는 “앞으로 신흥 부촌지역이자 상업지역으로 자리잡으면서 인근의 서현역 상권을 능가할 것으로 생각한다”며 “판교역 유동인구 중 제일 많은 1번출구 일대가 20~30대 직장인들이 몰리는 밀집상권이기 때문이다”고 말했다.
상가건물별 1층 기준 매매시세를 보면 S타워 3.3㎡당(이하 동일) 7000~8000만원, L타워 7300~8200만원, P스퀘어 7500~7900만원, D상가 5400~6800만원, 다른 S타워 6400~7200만원, 다른 P타워 6500~7500만원, H상가 5300~6800만원, K타워 5100~7600만원 등이다.
임대료는 10평 내외 기준으로 ‘보행자전영 도로’(일명·로데오거리) 인근이 약 500만원 정도를 보였다. 권리금은 대부분의 상가건물들이 최근 준공되면서 상가의 이전이 이뤄지지 않은 관계로 시세를 정확히 판단하기 어려웠다.
중심상업지역 인근에는 또 하나의 상권이 형성돼 있다. 주상복합 상권의 경우 통상 해당주민들이 주로 많이 이용하는 경향이 있지만 이곳은 다소 달랐다.
한 점포 관계자는 “주상복합 상가인 ‘아브뉴 프랑’(AVENUE FRANCE)과 ‘써밋 플레이스’(Summit Place) 등은 메인상권으로 자리를 잡았다”며 “이용층은 멀리서도 찾을 정도로 활성화 돼 있다. 6~7일 상권도 가능한 지역이 될 수 있다”고 말했다.
▲ 사진 위로부터 알파돔 시티 인근 사거리 전경(맨위)과 주상복합아파트 써밋 플레이스(가운데) 및 아브뉴 프랑(맨 아래) 전경. ⓒ스카이데일리
아브뉴 프랑에는 유럽풍을 풍기는 레스토랑과 카페 등이 들어서 있다. 저녁시간대 이곳을 이용하는 유동인구를 살펴본 결과 일반 상업지역과 크게 달라 보이지 않았다.
알파돔 시티는 인근으로 상업지역이 발달하면서 주상복합이 계속 지어지고 있다. 써밋 플레이스 이웃한 곳에는 ‘판교 월드 스퀘어’도 분양임대가 진행되고 있었다.
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