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올해 상반기 신규 거래된 서울 아파트의 전월세 계약이 작년 하반기 대비 월세는 오르고 전세는 내린 가격에 체결된 것으로 조사됐다. 전세의 월세화가 진행되는 가운데 월세가격이 오르면서 세입자들의 주거비 부담이 커지고 있다는 우려의 목소리가 나온다.
26일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 전월세신고제가 시행된 지난해 6월부터 올해 5월까지 1년간 서울 아파트의 전월세 거래건수는 총 21만7351건으로 집계됐다. 이 중 신규계약으로 신고된 거래는 8만7025건(월세 4만403건·전세 4만6622건)으로 조사됐다.
부동산R114는 올해 신규로 체결된 전월세 계약의 보증금이 작년 하반기에 비해 얼마나 증감했는지 파악하기 위해, 전월세 신규계약 8만7025건 중 2021년(6~12월)과 2022년(1~5월)에 전세와 월세계약이 각각 1건 이상 이뤄진 2361건에 대한 평균 거래금액을 비교했다.
월세는 최근 1년간 서울 아파트 전월세전환율 4.1%(한국부동산원)을 적용해 환산보증금(월임대료x12/4.1%+임대보증금)을 구했다. 이 결과 월세는 지난해 하반기에 비해 평균 719만원(5억9470만원→6억189만원·1.2%) 오른 가격에 거래된 것으로 나타났다. 같은 기간 전세는 평균 1418만원(6억3930만원→6억2512만원·-2.2%) 하락된 가격에 거래됐다.
이날 KB국민은행 월간 주택가격통계에서도 7월 서울 지역 아파트 평균 전셋값이 6억7788만원으로 지난달(6억7792만원) 대비 하락한 것으로 나타났다. 서울 아파트 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월 이후 39개월 만에 처음이다.
반면 월세 수요는 늘면서 서울 아파트 전월세전환율은 3.20%로, 지난해 6월(3.22%) 이후 1년 1개월 만에 가장 높은 수치를 나타냈다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세 전환했을 때 적용하는 연 환산이율을 말한다. 높은 전세가격과 대출금리 인상에 따른 이자 상환 부담 확대로, 전세의 월세화가 이어지면서 월세가격은 오르고, 전세가격은 내린 것으로 분석된다.
한편 올해 들어 5월까지 신규계약한 서울의 아파트 월세 거래 가운데 보증금이 2년치 월세보다 큰 ‘준전세’ 거래비중은 39.7%(총 1만8284건 중 7257건)로, 2021년(6~12월)의 45.1%(2만2119건 중 9970건)에 비해 5.4%p 줄었다. 보증금이 1년치 월세 이하인 ‘순수월세’ 거래비중은 5.2%(944건), 보증금이 월세 1,2년 구간인 ‘준월세’ 비중은 55.1%(1만83건)으로 작년보다 높아졌다.
서울 아파트 임대차 시장에서 보증금을 낮추고 월임대료를 높인 월세거래의 비중이 커진 것인데, 월세가격 상승과 맞물려 세입자 가구의 주거비를 증가시킬 것으로 전망된다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “8월 이후 갱신권이 만료되는 세입자들이 순차적으로 신규 임차 수요로 편입되면 서울 아파트의 월세화는 빨라질 수 있다”면서 “전셋값이 4년 전에 비해 급등했고 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 커지면서 보증금 인상분을 월세로 전환한 ‘반전세’ 거래를 선택하는 세입자가 늘어날 것으로 예상되기 때문”이라고 설명했다.
여 연구원은 “월세 수요가 늘면서 하반기 서울 아파트 월세가격 상승세는 이어질 전망”이라며 “학군, 교통 여건 등 수요자들의 주거 선호 여부에 따라 월세 부담의 지역별 양극화가 나타날 수 있다”고 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “하반기 추가 금리 인상으로 전세의 월세 전환이 지속되면 서민들의 주거비 부담은 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.
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