상생임대주택 양도세 특례확대, 이런 것이 궁금해요

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[이재명의 세무테크]

상생임대주택 인정요건 2017년 8월부터 폐지
최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제

이재명 필진페이지 + 입력 2022-08-15 18:50:38

2017년 8월3일 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주요건을 충족해야 한다. 기존 상생임대주택 양도세 특례 혜택은 1주택자에 한해 해당 특례가 적용되고, 2년 거주 요건 중 1년 거주를 인정해 그 실효성에 대해 시장에선 의문이 많았다. 이번 개선안을 보면 요건이 대폭 완화돼 다주택자도 적용가능하게 변경, 9억원 기준시가 요건이 삭제됐고, 2년 거주요건을 면제하고, 장기보유특별공제를 1세대1주택자와 동일하게 받을 수 있도록 혜택이 크게 증가해 실제 거주하지 않고 임대만 해도 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있도록 변경됐다.

Q. 상생임대주택’으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가?

A. 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것이다. 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

Q2. ‘상생임대차계약’으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약’ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 ‘직전 임대차계약’이 무엇인가?

A. ‘직전 임대차계약’이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는다.

Q3. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임차인이 동일해야 하나?

A. 아니다. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방히다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 단, 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요하다.

Q5. ‘상생임대차계약’을 언제까지 체결해야 ‘상생임대주택’으로 인정받을 수 있나?

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 다만 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장해야 한다.

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