공공주택 확대 ‘속도전’ 선언… 도심복합·공공재개발 걸림돌 해소 될까

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수도권 중심 공급정책, 사업성 부족·주민 반발에 실효성 논란

임한상 기자 기자페이지 + 입력 2025-07-14 11:36:12

▲ 서울 영등포구 여의도 마포대교 밑에서 시민들이 휴식을 취하고 있다. 스카이데일리

이재명 정부가 공공주택 공급 확대에 시동을 걸었다. 김윤덕 더불어민주당 의원이 국토교통부 장관 후보자로 지명되면서 이재명 대통령의 대선 공약이었던 도심복합사업과 공공재개발이 주택 공급의 핵심 수단으로 부각되고 있다.정부는 문재인 정부 시절 추진됐다가 정체된 사업들을 빠르게 정상화하겠다는 계획이다.

14일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 현재 도심복합사업과 공공재개발이 추진 중인 사업지는 총 82곳, 공급 예정 가구 수는 약 12만5000가구에 달한다. 많은 후보지가 서울 도심과 역세권 등 핵심 입지에 있어 실현될 경우 수도권 공급난 완화에 기여할 수 있다는 기대가 나온다.

현실은 녹록지 않다. 도심복합사업은 2021년 문재인 정부가 발표한 ‘2·4 공급대책’의 핵심 모델이다. 민간 재개발이 어려운 저층 노후 주거지나 역세권 등에 공공이 직접 나서 신속하게 주택을 공급한다. 기존 정비사업이 평균 13년 걸리는 데 비해 4~5년으로 단축할 수 있다.

하지만 도입 4년이 지난 지금 LH가 추진하는 48곳 중 시공사 선정까지 완료된 곳은 단 2곳(도봉구 쌍문역 동측, 방학역 인근)에 불과하다. 일부 지역은 주민 동의 부족으로 후보지 지정이 철회됐다. 다른 곳들은 시공사 참여를 유도하지 못하고 표류 중이다.

공공재개발도 비슷한 한계를 보인다. 이 방식은 LH 또는 SH(서울주택도시공사)가 주민과 함께 재개발을 추진하는 구조다. 인허가 절차 간소화와 용적률 완화 등의 혜택이 주어진다. 그러나 정비계획이 입안조차 되지 않은 구역도 많고 실제 시공사와 협약까지 이른 곳은 극히 일부다.

핵심 문제는 사업성이다. 도심복합사업은 민간 건설사에게 수익이 낮다고 평가받아 외면받는 경우가 많았다. 연신내역 인근 사업지는 수차례 유찰 끝에 LH가 사업비를 16% 증액한 뒤에야 시공사를 선정할 수 있었다. 건설업 경기 침체 속에 안정성을 이유로 공공사업에 눈을 돌리는 분위기가 감지되지만 여전히 수익성 확보가 관건이다.

또 하나의 걸림돌은 주민 반발이다. 도심복합사업은 공공이 직접 토지를 수용하는 방식인데 일부 주민들은 자산가치 하락 등을 이유로 반대하며 법적 분쟁까지 이어지는 사례도 있다. 이는 속도전보다는 신뢰 형성에 많은 시간이 필요하다는 걸 보여준다.

공급 지역의 편중 문제도 지적된다. 현재 사업들은 대부분 서울과 수도권에 집중돼 있다. 반면 지방의 주거환경 개선은 뒷전으로 밀리며 지역 간 공급 불균형과 고가 주택시장 중심의 가격 왜곡 우려를 키우고 있다.

정책의 지속성도 과제다. 정권교체나 예산 문제로 사업이 중단되거나 축소될 수 있다는 불신이 현장에 퍼져 있다.

정부는 앞으로 도심복합사업 및 공공재개발의 장애물을 제거하기 위한 종합 개선방안을 마련하겠다고 밝혔지만 공급 확대의 구체적인 성과로 이어지기 위해서는 정책의 실효성과 실행력 강화가 핵심 과제로 떠오르고 있다.

한 부동산 전문가는 “사업성 개선과 주민 설득, 행정 간소화, 코디네이터 투입 등 복합적인 구조개선 없이는 목표 달성이 어려울 것”이라고 전했다.

임한상 기자 hsrim@skyedaily.com 기자페이지 +

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