권오진의 빌딩거래
건물 매입 후 잔금 처리 잘해야 문제 안 생겨
인수인계·임차인과의 면담·외주 관리계약시 체크사항
스카이데일리(tybae@skyedaily.com)
필자약력 | 기사입력 2018-08-26 22:48:52
막상 몇 십억 에서 몇 백 억짜리 건물을 매입했는데 잔금처리를 어떻게 해야 될지 몰라 고민을 하는 이들이 있다.
보통 실물인수인계, 현황시설인수인계, 임차인 면담, 외주관리계약에 난항을 겪는 이들이 많은데, 이를 중심으로 노하우(Know How)를을 알아보자.
먼저, 실물인수인계를 할 때는 각층 및 호실별 열쇠, 무인경비 시스템 카드 등 주, 보조키를 인수인계 받아야 한다.
그리고 건물관련 문서를 수령하여야 하는데, 건축 설계동(CAD파일), 제반 계약서등이 필수적으로 필요하면 임대 및 관리 히스토리를 알 수 있도록 가급적 보관하고 있는 모든 문서를 인수 받는 것이 좋다.
현황/ 시설인수인계를 할 때는 첫째로 임대차 현황 즉, 임대차계약서 등 문서에 있는 정보 외에 관리성 경비(인건비, 전기, 수도 등) 부과기준이나 연체가 있을 경우 세부 연체현황 등 임차인별 세부 정보의 인수가 필요하다.
둘째로 시설 현황 즉, 건물 부대시설(전기, 상하수도, 배관, 냉난방 등)은 전기, 설비에 대한 지식을 갖춘 전문가의 점검 및 인수가 매우 중요하다. 셋째로 인원 현황 즉, 현장 근무직원은 소유권 이전 후 원활한 관리업무의 승계를 위해 사전 면담을 통해 현황을 파악하는 것이 필수적이며, 이를 통해 지속고용 여부를 결정해야한다.
임과인과 면담을 할 때는 기존 임차인에 대한 제반 통보, 계약 체결 등은 향후 문제발생 시 법적판단의 기준이 되므로 임대차 지속여부, 향후 임대차 운영 계획 등에 따라 접촉시기, 방법, 계약체결 조건 등 종합적 판단 및 일정조절이 필요하다. 사전에 면밀한 계획을 세우고 일정에 따라 진행할 필요가 있다.
외주 관리 계약을 할 시엔 전기, 승강기, 소방 등 외주관리는 법령에 따라 자격업체에 위탁해야 하며, 기존 업체와의 계약조건, 관리 성실도 등을 사전에 판단해 계약지속 또는 업체변경을 결정하는 것이 좋다.
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