“인기 고공행진 부동산 리츠, 언젠간 터진다”

이 시간 주요기사

뉴스 > 富동산 > 부동산 일반

전문가, 오피스·리테일 거시경제 밀접…정부 입김 쎈 것도 변수

문용균 기자 기자페이지 + 입력 2020-06-29 13:05:00

지난해 부동산투자회사 리츠의 배당 수익률이 전년보다 0.35%p 늘어난 8.19%로 나타났다. 전체 리츠 자산 규모도 늘어 51조원을 돌파했다.

리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자기구다. 국토교통부로 위탁받아 관련 시스템을 운영중인 한국감정원은 부동산투자회사의 작년 결산 보고서를 분석한 결과를 29일 밝혔다.

이에 따르면 지난해 운용 중인 리츠의 배당 수익률은 8.19%로 최근 3년 중 가장 높다. 앞서 2017년 7.22%, 2018년 7.84%를 기록한 바 있다.

지난해 리츠 수는 2018년(221개)보다 12.2% 늘어 248개이고, 자산 규모는 전년(43조8000억원)보다 18.3% 증가한 51조8000억원이다.

장기임차로 연도별 임대료가 상승하는 계약을 맺으면서 임대료 증가분이 반영돼 리츠 설립 후 수익이 늘었다. 다만, 최근 임대수익이 하락 추이를 보이고 있어, 신규 리츠의 배당수익률은 3.8%로 전년보다 0.55% 떨어졌다.

한국감정원 관계자는 “신규 리츠의 수익률 하락에도 매년 운용 수익률이 상승한 이유는 높은 수준에 임대차계약이 체결된 과거 리츠의 자산규모 비중이 높기 때문이다”고 설명했다.

운용 리츠는 부동산을 매입 또는 개발을 완료해 임대 등으로 운영하는 ‘운영 리츠’와 개발기간 중 분양수익을 일부 인식한 ‘개발 리츠’가 있다. 운영 리츠의 배당수익률은 8.43%, 개발 리츠의 배당수익률은 5.77%이다.

자산을 매각한 해산 리츠의 자산매각수익률을 포함하면 전체 리츠의 배당수익률은 9.47%다. 자산 매각 후 해산한 리츠는 53.3%의 수익을 실현했으며, 해산 리츠 배당수익률은 전년 보다 20.73%p 올랐다. 지난해 결산한 상장 리츠는 7개로, 원가 기준(지난해 평균출자금 기준) 배당수익률은 7.69%로 집계됐다. 시가 기준(작년 말 시가총액 기준) 배당수익률은 4.49%다.

오피스, 호텔 등 보유 자산의 가격 상승과 주택개발리츠의 높은 분양률이 수익률 상승을 이끌었다. 보유 자산 운영기간 동안 상승한 부동산 가격이 매각수익으로 일시에 실현됐고, 개발 중인 주택은 준공으로 높은 분양수익이 인식됐다.

2018년 이후 상장된 리츠의 배당수익률은 5.46%로, 2018년 이후 인가받은 비상장 리츠의 배당수익률(5.01%)보다 높다. 또 일반적으로 리츠가 투자하는 오피스, 리테일과 직접투자를 비교해 보면, 리츠가 부동산 직접투자에 비해 약 1.4배∼3.7배 정도 수익률이 높다.

이런 성적에도 불구하고 부동산 업계 안팎에선 시장 전체 몸집을 키우기 우한 수익률 부풀리기일 가능성이 제기되며 신중해야 한다는 목소리가 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “수익률이 8%대를 기록했으나 투자는 한 해만 보고 하는 것이 아니다”고 운을 띄웠다.

이어 “부동산투자회사들은 수익률이 높아야 많은 사람이 몰린다는 것을 알고 있어 시장 초기엔 결과물을 위해 운영비를 줄이고 수익률을 높게 보이도록 한다”며 “앞으로 몸집이 커지면 운영인력도 더 충원해야할 것이므로 배당 규모는 줄어들 가능성이 있다”고 설명했다.

송 대표는 “우리나라의 경우 정부가 정책을 통해 부동산 시장을 좌우하기 때문에 리츠의 수익률을 저하시킬 규제를 내 놓을 수도 있다”고 꼬집었다.

그는 “오피스의 경우 거시경제 상황에 영향을 받는다”며 “공실률이 발생하면 배당 수익률은 낮아질 수 있다”고 우려했다. 이어 “코로나19로 마이너스 경제 성장률을 기록할 것으로 보이는 현 상황에서 내년 수익률이 어떨지는 장담할 수 없다”고 일축했다.

[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

문용균 기자 ykmoon@skyedaily.com 기자페이지 +