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심형석 교수의 부동산 진단&분석

부동산정책에 일희일비 하지 말아야

집 값 떨어지는 경우는 국가 위기 뿐…서민은 오히려 집 팔게 돼

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-06-29 16:26:17

▲ 심형석 미SWCU교수(우대빵부동산연구소 소장)
 무주택자는 정부가 강력한 부동산규제 정책을 발표하면 좋아한다. 정부의 강력한 대책으로 집값이 하락하기를 바란다. 이런 정부를 지지하는 이유는 그 보상으로 내집마련을 쉽게 할수 있지 않을까라는 기대 때문이다. 하지만 안타깝게도 정부를 바라보면서 계속 시간만 보낸 사람들이 많다. 참여정부와 문재인 정부동안 강력한 부동산 규제 정책을 보면서 박수를 보내고 기뻐했지만 집값은 각각 최소 두 배 씩 올랐다.
 
진보건 보수건 그 어떤 정부도 부동산가격이 폭락하기를 바라지 않는다. 부동산 가격 폭락은 순차적으로 거대한 후폭풍을 몰고 오기 때문이다. 금융기관이 어려워지고 기업들마저 휘청거린다. 부동산 가격 폭락으로 투기꾼들이 힘들 것으로 생각하는데 이것 또한 안이한 생각이다. 후폭풍은 투기꾼들만 받는 것은 아니다. 무주택자와 실거주자는 더욱 큰 고통을 겪는다. 가격이 떨어지면 집이 경매로 넘어가 세입자들이 보증금을 받지 못하고 길거리로 쫒겨난다. 역전세로 이사가기도 힘들다. 은행이 어려워지니 대출을 회수한다. 따라서 그 어떤 정부도 부동산가격이 폭락하기를 바라지 않는다. 단지 안정되기만을 바란다. 대부분의 부동산대책이 주택시장 안정방안으로 발표되는 이유다. 주택시장 폭락방안이 아니다.
 
부동산투자에는 여러 격언들이 있다. “5억원이 4.5억원이 되기를 기다리는 것보다 5억원이 6억원이 되는 것이 더 쉽다.” 무주택자들이나 실수요자들이 꼭 명심해야 하는 문장이다. 주식시장에도 “무릎에서 사서 어깨에 팔라”는 격언이 있다. 바닥은 아무도 알 수 없으니 조금 비싸게 사더라도 내가 살 수 있을 때 사는 것이 정답이라는 말이다. 주식시장과 부동산시장에 동일한 격언들이 있는 건 투자란 동일한 원칙이 적용된다는 말이다.
 
폭락하면 집을 살까
 
무주택자들은 집값이 떨어지기를 바란다. 아파트에 비해 상대적으로 경쟁력이 없는 연립이나 오피스텔 등에 거주하는 분들도 마찬가지다. 집값이 떨어져 본인들이 매입하기 가능한 수준에 이르기를 바란다. 집값이 하락하기를 원하는 분들이 모여있는 단톡방을 들어가 봤는가. 온통 집값이 떨어질 것이란 기대와 예측이 난무하면서 집값이 떨어지면 적극적으로 매수하겠다는 의사를 피력한다. 안타깝게도 이들이 원하는 하락의 수준은 10%가 아니다. 적어도 50%는 되어야 집을 사겠단다. 과연 이들이 집값이 반토막 났는데도 불구하고 적극적인 매수자로 참여할까. 결론적으로 말하면 그럴 가능성은 1도 없다.
 
무주택자가 원하는 수준으로 집값이 떨어졌다는 말은 우리나라의 경제 상황이 심각하다는 말이고 주식을 포함한 여타자산들도 비슷한 상황일거다. 한마디로 IMF나 금융위기와 같은 경제위기가 왔다는 말이다. 잘 생각해보시라. IMF나 금융위기 때도 아파트가 50%는 떨어지지 않았다. 심각한 경제위기가 왔음에도 불구하고 집을 매입하는 사람들이 있을까. 더욱이 이런 상황에서 무주택자가 폭락하는 집값을 떠받칠 수 있을까. 떨어지는 칼날을 쥘 수 있는 사람 또한 투자자들이자 자산가들이지 무주택자나 실수요자는 아니다. 이미 수차례의 금융위기에서 경험적으로 보아온 것은 무주택자는 경제위기 상황에서 절대로 집이나 주식과 같은 자산을 매입하지 않는다. 아니 어쩌면 매입할 수가 없는 것이다.
 
IMF나 금융위기 때 대부분의 서민들은 오히려 집을 팔았다. 나라가 망할 것 같았고 경제 또한 무너지고 있었기 때문이다. 당시에는 공포가 지배하는 시절이었다. 막상 공포가 오면 집을 사기 어렵다. 가격이 더 떨어질 것 같은 생각에 자신의 가장 큰 자산을 매입하려고 하지 않는다. 공포가 지나갈 때까지 기다렸다가 집을 살 수 있는 기회를 잡으려고 할 것이다. 하지만 공포가 끝나면 기회가 올 것 같지만 집을 사기는 어렵다. 전세 만기가 끝나지 않아서 부동산대책이 강력하니 등 온갖 핑계로 내집 마련을 늦춘다. 그 결과는 계속 무주택자로 남거나 집값이 많이 올랐을 때 울며 겨자 먹기로 구입하는 것이다. 공포에 사서 탐욕에 팔라는 투자 격언은 먼 나라 이야기일 뿐이다. 재수가 없으면 탐욕에 사서 공포에 파는 일이 허다하다.
 

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