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이우람의 새벽반 부동산

많은 투자자가 관심 건물 시세차익…이것만 기억하라

두 가지 다 잡으려다 다 놓쳐…항상 실거래 사례 염두 해야

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-08-11 16:06:21

▲ 이우람 원빌딩 팀장
우리는 흔히 빌딩 투자를 할 때 건물에서 나오는 임대료 즉 수익율도 많이 따지지만 뭐니 뭐니 해도 빌딩 투자의 꽃은 시세차익이다.
 
빌딩 투자에서 기대하는 것은 매월 나오는 임대료와 다시 되팔았을 때의 매입가와 매도가의 차익인데, 이 두 가지를 모두 충족한다면 더할나위 없이 좋은 백점 짜리 투자라고 할 수 있으나 항상 현실은 녹록치 않기 마련이다.
 
두 마리 토끼를 잡으려다 두 마리 다 놓친다는 옛말이 있듯이 이 두 가지를 충족하기엔 어려움이 따른다. 독자 중에서는 시세차익을 원하는 분이 더 많을 것이다. 시세차익을 극대화 했던 실사례를 한번 들어보도록 하겠다. 
 
현재도 왕성하게 활동하고 있는 배우 이시영씨는 2016년 12월 상권이 확장되고 있었던 성수동 아뜰리에길 윗블럭의 준주거지역에 위치했던 4층 건물을 22억2500만원에 매입했다.
 
이때 대출은 약 9억8000만원 정도로 실투자금은 약 13억이 투입됐다. 매입 당시, 건물에서는 월 임대료로 약 340만원 가량이 들어오고 있었으나 이자지출을 제외하면 실질적으로 들어오는 돈은 약 100만원 남짓이었다. 
 
건물의 내용 연수 또한 20년이 넘어 건물의 가치는 거의 없는 상태였다. 이럴 때 보통은 일반 임대수익형 건물이라면 대출 비중을 최대로 하여 레버리지 효과를 극대화 하는 경우가 일반적이다. 
 
하지만 이 씨는 이자가 감당 가능한 선에서만 대출을 받고 실투자금의 비중을 높였다. 이 씨가 매입한 건물은 임대료의 개선과 건물의 리모델링이 어느 정도 필요한 상태였으나 매입 후 별다른 행위는 하지 않은 채 보유하고 있었다. 그 기간 동안 성수동의 상권은 더욱 확장되고 신축건물들도 많이 들어서게 됐다. 
 
이 씨의 건물이 속한 대지는 약 50평이었고 용도지역이 준주거지역으로 토지효용성이 높은 입지였다. 결과적으로 2020년 1월 이시영씨는 약 20억의 차익을 보고 43억에 매매를 하게 된다.
 
우리는 이 결과만 보고, 4년도 안되는 기간에 20억의 차익을 남긴 것을 보고 20억이라는 차익에 포커스를 맞추지만 자세히 살펴보면 전형적인 시세 차익형 투자라고 볼 수 있다.
 
첫째, 상승지역에 투자를 했다는 점이다. 성수동은 2014년부터 상권이 꿈틀댔던 곳이다. 허나 이 씨의 투자지역은 그 한복판보다 약간은 벗어난 지역이었으나 과감한 투자였다.
 
둘째, 철저하게 임대수익 쪽은 포기했다. 대출이자를 감당할 정도의 임대료가 나오는 건물을 매입해서 계속 보유했다. 셋째, 매각타이밍을 정확히 예측했다. 성수동은 현재 어느정도 상권이 성숙기에 접어들었다. 
 
임대수익보다 시세차익을 염두해 둔 투자자라면 이렇게 실제 투자사례를 참고하여 가이드라인을 정한다면 좀 더 성공적인 투자에 가까워질 것이다.
 

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