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민간임대주택 시장에서 분양 전환 권리를 선점해 준다는 명목으로 거액의 ‘매매예약금’을 요구하는 사례가 늘면서 금융당국이 소비자 경보 발령에 나섰다. 매매예약금의 경우 임대보증금에 포함되지 않아 임대사업자 파산 시 임차인이 납입금 전액을 날릴 수도 있어 각별한 주의가 필요하다.
13일 금융감독원(금감원)은 ‘민간임대주택 매매예약금’ 대출 관련 금융소비자 대상 소비자 경보 ‘주의’ 등급을 발령하며 “임대사업자의 파산 등 사고 시에 매매예약금에 대해 회복 불가능한 금전 손해를 입을 수 있으니 주의하라”고 당부했다.
민간임대주택은 공공기관이 아닌 민간 임대사업자가 수익을 목적으로 건설하거나 매입해 공급하는 임대주택으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 적용을 받는다. 주택 시장 안정화를 위한 장기 임대를 목적으로 한다.
금감원에 따르면 최근 민간임대주택 사업장에서 의무 임대 기간이 종료된 후 임차인에게 임대보증금 외에 ‘매매예약금’을 납입하도록 하는 사례가 늘고 있다. 일명 우선 분양권을 주겠다는 조건을 내세운 ‘매매예약제’다.
문제가 되는 부분은 이 자금이 법적 보호를 받지 않는 사각지대에 놓였다는 점이다. 매매예약금은 개인 간 계약에 근거하는 것으로 임대보증금에 해당되지 않고, 임대차보호법 등에 따른 우선변제권도 인정되지 않는다. 임대사업자가 파산하거나 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 ‘주택임대차보호법’에 따른 우선변제권을 주장할 수 없다.
보증 가입도 불가능하다. 매매예약금의 경우 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에서 제외된다. 사업자가 돈을 돌려주지 못하는 상황이 발생해도 국가나 보증기관이 대신 갚아주지 않는 것이다. 금융권 관계자는 “입주자 모집 공고에 이러한 부분이 명시되지 않았다. 정상적인 계약이 아닌 셈”이라며 “법적 울타리 밖의 ‘이면 계약’”이라고 지적했다.
‘과도한 레버리지’에 대한 주의도 당부 사항이다. 금감원은 “대출이 전세대출과 비슷한 임대보증금 대출과 매매예약금 대출을 합쳐 최대 90% 나온다”는 민간임대주택 홍보 블로그를 예로 들며 “이러한 홍보는 차주에게 과도한 부채를 짊어지게 하는 부적합한 권유”라고 못 박았다.
사실 여부를 차치하더라도 이러한 홍보는 차주가 원리금 상환에 어려움을 겪을 수 있는 레버리지가 큰 대출을 권유하는 사례로, 금리 인상이나 자산 가치 하락 시 감당하기 어려운 손실로 이어질 수 있다.
금감원 관계자는 “민간임대주택을 투자와 투기 대상으로 활용하는 것은 제도 취지와도 맞지 않다”며 “매월 상환해야 하는 원리금이 본인 소득 수준에 비춰 감당할 수 있는 범위인지 반드시 짚어야 한다”고 강조했다.
금융회사의 대출을 이용해 매매예약금을 납입하는 것 또한 주의가 요구된다. 당장 대출을 끌어 매매예약금을 납입했더라도, 진짜 위기는 소유권을 이전받는 순간 찾아올 수 있다는 것이다. 분양 전환 시점에 찾아오는 일명 ‘일시상환금 폭탄’이다.
금감원 관계자는 “당장은 대출을 이용해 매매예약금을 납입하더라도 분양 전환 시점에는 주택가격 및 적용되는 규제에 따라 상당한 대출금을 일시에 상환해야 할 수도 있다”고 지적했다.
임대 기간이 끝나면 주택담보대출로 전환하는 과정에서 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(주택담보대출비율) 등 강화된 금융 규제가 적용될 경우, 대출 한도가 크게 줄어들 수 있다. 이때 차주는 상당한 대출금을 일시 상환해야 하는 유동성 위험에 맞닥뜨리고, 발생하는 수억 원 차액을 일시에 상환하지 못할 시 계약이 해지된다. 연체 발생에 따른 ‘신용불량 위기’라는 이중고도 감당해야 한다.
앞서 2023년 2월, 국토교통부 역시 매매예약 사례가 발생하지 않도록 각 지자체에 행정지도 요청 공문을 발송, 단속에 나선 바 있다. 민간임대주택 공급 건수는 2022년 13만1660호에서 2024년 5만1956건으로 줄어드는 추세지만, 남아있는 사업장을 중심으로 이 같은 편법 계약이 지속되는 실정이다.
금융권 관계자는 “매매예약 계약은 결국 임차인이 모든 리스크를 떠안는 구조”라며 “계약 전 반드시 해당 금액이 임대보증금에 포함되는지, HUG 보증이 가능한지 확인해야 한다”고 짚었다.
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