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이른바 ‘아파트형 공장’이라 불렸던 지식산업센터가 새로운 부동산 투자처로서 각광받고 있다. 최근 정부의 연이은 부동산 규제 발표로 수도권 내의 아파트나 오피스텔 등의 진입 장벽이 높아진 결과로 분석된다. 상대적으로 규제 영향이 덜한 비규제 상품 등에 관심이 모아지고 있는 것이다.
‘최대 90%까지 대출가능’ 장점 앞세운 지식산업센터에 뭉칫돈 몰려
한국감정원 부동산 거래현황에 따르면 2020년 7월 오피스텔과 상업시설을 포함한 상업·업무용 부동산의 전국 거래 횟수는 총 3만7159건에 달했다. 전월 2만9077건에 비해 무려 8천여건 이상 늘어난 수치다. 관련통계가 조사된 이래 3번째로 많은 거래량이기도 하다.
상업·업무용 부동산에 투자자들의 관심이 몰리게 된 배경에는 강도 높은 주택시장 규제, 저금리 기조 장기화 등이 자리하고 있다. 저금리 기조로 은행이 아닌 다른 투자처를 찾던 자금이 주택시장 규제가 강화되자 대체 투자처로 상업·업무용 부동산에 몰리게 된 것으로 분석된다.
상업·업무용 부동산 중에서도 ‘아파트형 공장’으로 불리는 지식산업센터에 대한 관심은 특히 높은 편이다. 정부 규제 대상에서 제외돼 있어 상대적으로 적은 비용으로 투자가 가능하기 때문이다.
또 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 거래 안정성이 높은데다 입지에 따라 시세차익도 시대할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 주로 개인사업자가 입주하는 일반 상가와 달리 지식산업센터는 중소 규모 기업이 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다.
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| ▲ 지식산업센터 신설 변경 승인건수 크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리 |
실제로 8·4부동산대책 이후 주택·오피스텔 등은 규제 대상에 포함돼 대출에 어려움이 크지만 지식산업센터는 최대 80%까지 대출이 가능하다. 신용도에 따라서는 최대 90% 대출로 자금을 마련할 수 있다. 지식산업센터는 1가구 2주택도 포함되지 않아 전매도 가능하다. 이에 따라 입지가 좋거나 역세권 같은 경우 많은 시세차익을 누릴 수 있다.
중소기업 육성을 위해 지원하는 시설인 만큼 실입주하는 중소기업에게는 취득세의 50%, 재산세의 37.5% 등의 혜택이 있어 기업의 수요도 증가하고 있다는 점도 지식산업센터 인기를 부추기는 요인이다.
소자본투자, 높은 수익성 등의 이점으로 수요자가 몰리다보니 지식산업센터 숫자도 가파르게 늘고 있다. 한국산업단지공단 자료에 따르면 매 년 상반기 지식산업센터 승인건수는 △2017년 31건 △2018년 45건 △2019년 73건 △2020년 80건 등으로 올 상반기 역대 최대치를 기록했다. 올해 상반기 지식산업센터의 신설 변경된 80건의 승인중 1분기는 50으로 나타났으며 이에 2분기는 30건이 승인 완료됐다.
지식산업센터 승인건수 증가에 반해 수익형부동산의 또 다른 종류인 오피스텔 시장은 점차 공급이 감소하고 있다. 아파트·주택 등에 국한됐던 정부 규제가 오피스텔로 점차 옮겨간 데 따른 결과로 분석된다. 한국감정원에 따르면 6월 오피스텔 공급물량은 총 5203세대 였지만 7월 공급물량은 2905세대로 급감했다. 8월에는 1496세대로 빠른 감소세를 보였다.
지식산업센터 인기에 가격·경쟁률 동반상승…“입지·수요 확보돼 있어 인기 더 오를 것”
현재 지식산업센터 분양가는 3.3㎡(평) 당 △성수동 1450~1500만원 △문정동 1800만원 △자곡동 2000만원 △영등포 1550만원 등에 형성돼 있다. 앞으로 시세 상승 가능성도 높게 점쳐져 성수동의 경우 내년부터는 3.3㎡당 분양가가 1700만원 이상까지 오를 것으로 점쳐진다.
서울을 포함한 여러 지역들의 지식산업센터 분양 경쟁률이 빠르게 상승하는 추세다. 일례로 강남 자곡동 엑슬루프라임의 경우 분양가가 3.3㎡ 당 2100~2300만원에 달했음에도 지역 특성상 수요 대비 공급이 적어 높은 경쟁률을 보였다. 5층까지는 이미 전부 분양된 상태다.
지식산업센터가 밀집돼 있어 분양에 애를 먹던 가산역 주변에서도 분양 완판 사례가 나왔다. 가산역 반도 아이비밸리의 경우 분양 시작 직후 분양 물량이 전부 소진된 것으로 나타났다. 분양 관계자는 “매물이 하루만에 소진됐다”며 “주변 지식산업센터 매물도 얼마 남지 않은 상황이다”고 귀띔했다.
시흥 매화 지식산업센터 또한 95% 이상이 분양 완료된 상태인 것으로 나타났다. 인천 2호선과 신안산선, 월판선 예정 등 주변 개발 호재와 교통호재로 인한 영향까지 받은 덕에 실수요자는 물론 투자목적의 수요자까지 분양에 참여한 것으로 전해졌다.
도정국 아파트형 공장 투자연구소 소장은 “지식산업센터는 편리함과 동시에 남들이 잘 모르는 틈새시장이라는 메리트를 지니고 있다”고 설명했다. 이어 “오피스텔 시장이 주거용으로 포함됨에 따라 지식산업센터로 수요는 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다”며 “안정적인 임대수요에 인근 지하철역과 같은 편리한 교통시설이 있는 매력적인 투자처다”고 덧붙였다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “지식산업센터가 새로운 블루우션으로 발돋움 하고 있다”며 “다만 투자를 할 때 지식산업센터와 관련된 법률과 그 지역의 공급물량 등을 체크하고 어떤 업종들이 유치되는지 지역분석을 잘해서 접근해야 한다”고 조언했다.
[박선형 기자/행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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