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이재명의 세무테크

상가겸용주택 양도소득세 규정이 달라진다

양도소득세 과세 관해 주택·이외의 면적 구분해 신고해야

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-11-24 10:18:34

1세대1주택을 보유하고 일정요건을 갖추고 있으면 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세 한다.
 
주택 및 아파트처럼 단일 물건일 때는 계산하는데 그리 복잡하진 않다. 보유기간, 실거주여부, 매매가액을 확인하면 어렵지 않게 양도소득세를 구할 수 있다.
 
하지만 양도소득세 물건대상 중에는 단일물건뿐 아니라 상가겸용주택은 외형상 하나의 건물을 주거용(주택)과 비거주용(사무실, 점포)의 다용도로 사용하는 경우도 있다. 현행 세법에서는 이런 상가겸용주택의 1세대1주택비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 그 이외의 사용용도로 사용되는 경우에는 주택이외의 부분까지 모두 주택으로 보고 계산하도록 돼있다.
 
다만 주택부분의 연멱적이 그 외 사용 연면적보다 작거나 같다면 주택부분과 그 이외부분을 각각 구분해 계산한다.
 
건물을 사용하는 목적이 주택으로 사용되는 것인지, 주택이외의 상가 등으로 사용되는 지 명확하지 않는 경우가 많이 있기 때문에 과세관청입장에서는 납세자에게 과도한 세법적용을 배제하기 위해 주는 혜택이라 볼 수 있다.
 
부가가치세 규정도 이와 비슷하다. 상가겸용주택을 동일인에게 임대하는 경우로써 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 봐 부가가치세가 면제되는 것이며(부가가치세법 시행령 제41조 2항 1호) 상가겸용주택을 동일인에게 임대하는 경우로써 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니하는 것이므로(부가가치세법 시행령 제41조 2항 2호) 상가부분의 임대는 부가가치세가 과세된다.
 
한편 상가와 주택을 각각 다른 임차인에게 임대를 주는 것이라면 상가면적의 크기에 상관없이 상가부분의 임대용역은 부가가치세가 과세된다.
 
하지만 상가겸영주택의 양도소득세와 관련된 규정이 이번에 바뀐다. 정부에서 발표한 세법개정안에 따르면 겸영주택의 양도소득세 과세와 관해 주택과 그 이외의 면적을 구분해 신고하도록 바뀌었다. 나름 세법을 안다고 하는 납세자들 사이에서 절세 방법의 하나로 이용하기도 했던 절세방법이었지만, 앞으로는 이 방법을 사용하기 어려워진 것이다. 물론 즉각 시행하는 것은 아니고,시장의 충격을 감안하여 적용시기는 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이다.
 
상가겸영주택 1주택자라라면 주택에 해당하는 양도가액에 대해서는 9억원까지 비과세가 적용되고, 보유기간이 10년 이상이고, 2년 거주를 했다면 장기보유특별공제가 적용되기 때문에 겸용주택건물이 주택이외의 이용면적 비율이 높을수록 불리하게 과세될 전망이다. 주택부분으로 봤을 경우 받았을 장기보유특별공제(3년 이상 24%부터, 최대 10년 이상 80%) 적용이 배제되고 주택 외 부분은 일반부동산의 장기보유특별공제(3년 이상 6%부터, 최대 15년 이상 30%)를 적용받기 때문이다.
 
따라서 주택이외의 연면적까지 주택비과세규정을 적용받으려 했던 상가주택보유자들은 기존과 같은 규정을 적용받을 수 있는 시간이 앞으로 1여년이 남은 셈이다. 2022년1월 이전과 이후 바뀐 규정으로 양도소득세를 계산해보고, 이에 합리적인 판단을 내리는 납세자가 되어야겠다.
 

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