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지난해 서울 연립·다세대주택(빌라) 시장이 매매와 임대차에서 상반된 흐름을 보이며 구조적 변화를 드러냈다. 매매 거래는 증가하며 회복세를 보인 반면, 임대차 시장에서는 전세가 급감하고 월세 중심으로 재편되는 흐름이 뚜렷해졌다.
24일 부동산플래닛에 따르면 2025년 서울 빌라 임대차 거래는 총 13만834건으로 전년 대비 6.4% 감소했다. 이 가운데 전세는 6만3340건에서 5만2392건으로 17.3% 줄었고, 월세는 7만6466건에서 7만8442건으로 2.6% 증가했다. 전체 거래 중 월세 비중은 60%로, 임대차 10건 중 6건이 월세 계약으로 체결된 셈이다.
특히 보증금이 월세의 12개월분 미만인 ‘순수 월세’는 6698건에서 7776건으로 16.1% 급증하며 가장 가파른 증가세를 보였다. 준월세는 3.5% 늘어난 반면, 준전세는 1.9% 감소했다. 전세 거래는 서울 25개 전 자치구에서 일제히 감소하며 ‘전세 기피’ 현상이 전반적으로 확산된 것으로 나타났다.
이 같은 변화는 전세 사기 여파와 고금리 환경 속에서 보증금 리스크를 회피하려는 수요가 월세로 이동한 결과로 풀이된다. 강북·강서·관악 등 서민 주거 밀집 지역에서는 전세 감소 폭이 30%를 웃돌며 특히 두드러졌다.
매매 시장은 반대로 활기를 띠었다. 지난해 서울 빌라 매매 거래량은 3만3458건으로 전년 대비 27.3% 증가했고, 거래 금액도 9조4989억 원에서 13조5612억 원으로 42.8% 급증했다. 자치구별로는 성동구가 거래량 77.7% 증가로 가장 높은 상승률을 기록했고, 송파구는 거래 금액이 85.8% 늘며 시장을 견인했다.
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 평균 59.8%로 나타났지만 지역 간 편차가 컸다. 강서구(74.3%), 구로구(73.6%), 금천구(73.4%) 등은 70%를 웃돌아 향후 가격 하락 시 보증금 반환 리스크가 상대적으로 높은 지역으로 꼽힌다. 반면 중구(40.2%), 용산구(42.1%), 성동구(42.2%) 등은 40%대에 머물렀다.
전월세전환율은 지난해 4분기 기준 서울 평균 5.5%로 조사됐으며, 노원구(6.7%)가 가장 높았다.
정수민 부동산플래닛 대표는 “서울 빌라 시장은 매매는 회복세를 보였지만 지역별 온도 차가 뚜렷했다”며 “임대차 시장은 전세가 줄고 월세 비중이 확대되는 구조적 변화가 본격화되고 있다”고 말했다.
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