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한국의 실질 주택가격(물가를 제거한 주거용 부동산 가격)이 13분기 연속 하락한 것으로 나타났다. 수도권 일부 핵심지의 급등 체감과 달리, 통계상으로는 집값보다 물가가 더 빠르게 오른 흐름이 장기간 이어지고 있다는 의미다.
국제결제은행(BIS)과 한국은행 등에 따르면 2025년 3분기 한국의 실질 주거용 부동산 가격은 전년 동기 대비 1.6% 하락했다. 한국의 실질 주택가격은 2022년 2분기(3.8% 상승)를 고점으로 같은 해 3분기 하락 전환(0.5% 하락)한 뒤, 2025년 3분기까지 13개 분기 연속 내림세를 기록했다.
국제 비교에서도 하위권이다. BIS가 집계한 56개국 중 한국은 2025년 3분기 실질 주택가격 상승률 47위에 머물렀다. 2025년 1분기(-2.2%, 50위), 2분기(-1.9%, 51위)와 비교하면 순위는 소폭 개선됐지만, 여전히 선진국 평균(0.3%)은 물론 세계 평균(-0.7%)보다 낮았다. BIS는 2026년 1월 공표 통계부터 한국을 선진국으로 분류하기 시작했다.
같은 기간 실질 주택가격이 가장 많이 오른 국가는 북마케도니아(19.8%)였고, 헝가리(16.1%), 포르투갈(14.7%), 스페인(9.8%), 불가리아(9.5%) 등이 뒤를 이었다. 반면 중국(-5.3%)은 최하위를 기록했고 캐나다(-5.1%), 핀란드(-3.5%), 뉴질랜드(-3.5%), 루마니아(-2.6%) 등도 큰 폭의 실질 하락을 보였다.
BIS는 최근 보고서에서 2025년 3분기 글로벌 실질 주택가격이 전년 동기 대비 0.7% 하락했다고 분석했다. 명목 주택가격이 약 2% 상승했음에도 실질 가격은 하락했다는 것이다. BIS는 “전반적으로 선진국의 가격 변동이 크지 않았다”며 미국(-1.6%), 영국(-1.2%)과 함께 한국을 언급했다.
그런데도 국내 체감과의 괴리가 큰 것은, 시장에서 주로 보는 지표가 명목 가격이고, 여기에 서울·수도권 핵심지 상승이 과대표집되기 때문이다. 한국은행은 금융안정보고서에서 “2024년 이후 수도권은 상승 흐름을 지속한 반면, 비수도권은 대체로 하락세를 이어가 지역 간 차별화가 지속됐다”고 진단했다. 실제로 2024년 1월~2025년 10월 수도권 주택매매가격은 서울(+18.2%)을 중심으로 +9.5% 상승했지만, 비수도권은 -2.0% 하락했다.
즉, ‘서울은 올랐다’는 경험과 ‘전국 실질은 내렸다’는 통계가 동시에 성립한다. 물가가 빠르게 오르는 국면에서, 집값이 일부 지역에서만 크게 상승하면 실질 기준으로는 전국 평균이 하락할 수 있다. 이 흐름은 주택시장 양극화를 더 뚜렷하게 드러낸다.
시장에서는 “수도권 일부에서 ‘불장’이 나타나도, 전체로 보면 실질 가격은 약세”라는 해석이 나온다. 명목 상승률만으로 시장을 판단할 경우, 물가·소득·부채 여건을 반영한 구매력 기준의 부담 변화가 가려질 수 있다는 지적도 뒤따른다.
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