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부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 고가 1주택 보유자에게 과도한 세제 혜택을 제공해 강남 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 심화시키고 있다는 시민단체의 지적이 제기됐다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 서울 종로구 경실련 강당에서 ‘부동산 양도세 장기보유특별공제 실태 발표’ 기자회견을 열고 장특공제 제도의 원점 재검토를 촉구했다.
현행 세법에 따르면 1세대 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 받는다. 12억원을 초과하더라도 10년 이상 보유하고 거주 요건을 충족하면 양도차익의 최대 80%까지 장특공제를 적용받을 수 있다.
경실련이 국토교통부 실거래가 공개시스템과 국세청 모의계산을 토대로 분석한 결과, 서울 강남구 압구정 현대2차 전용 196.84㎡는 2015년 25억원에서 지난해 127억원으로 올라 세전 양도차익이 102억원에 달했다. 그러나 1주택 비과세와 80% 장특공제를 적용하면 산출세액은 약 7억6000만원으로, 세 부담률은 7% 수준에 그친다고 단체는 주장했다. 세금을 내고도 94억원 이상이 남는다는 계산이다.
경실련은 같은 자금으로 지방 다주택 투자를 했을 경우와 비교해도 강남 1주택 보유가 더 유리한 구조라고 분석했다. 12억5000만원으로 압구정 현대3차 전용 82.5㎡ 1채를 15년간 보유했을 경우 세후 양도소득은 약 40억원으로 추정되는 반면, 동일 금액으로 부산 해운대 아파트 6채를 갭투자했을 경우 세후 양도소득은 23억8000만원 수준으로 계산됐다는 것이다.
근로소득과의 형평성 문제도 제기됐다. 경실련은 “15년간 42억5000만원을 근로로 벌면 약 12억원의 소득세를 부담해야 해 세 부담률이 29%에 달하지만, 동일 규모의 아파트 양도차익에 대한 세 부담은 7% 수준”이라며 “불로소득에 대한 세금이 근로소득보다 현저히 낮은 구조”라고 비판했다.
최근 이재명 대통령 부부가 매각한 분당 아파트 사례도 언급됐다. 1998년 3억6000만원에 취득해 29억원에 매도할 경우 세전 차익은 25억4000만원인데, 80% 장특공제를 적용하면 세액은 약 9200만원(부담률 4%) 수준으로 추정된다는 설명이다. 장특공제를 적용하지 않을 경우 세액은 약 6억원(24%)으로 증가한다.
경실련은 “고가 1주택에 대한 과도한 공제가 구조적으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화하고 강남 쏠림을 가속화하고 있다”며 △장특공제 전면 재검토(폐지 포함) △공시가격·공시지가 산정 체계 투명화 △종합부동산세 기본공제 축소 등을 요구했다.
단체는 “조세제도는 불로소득에 대해 합리적이고 공정한 과세를 통해 소득 재분배 기능을 수행해야 한다”며 “장특공제 개편 여부가 정부의 부동산 세제 개혁 의지를 가늠하는 시험대가 될 것”이라고 강조했다.
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