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[격돌! 상생의 맞수<59>]- 삼성물산 vs GS건설

명품 래미안 귀환…자이 주도 강남재건축 전운

강남지역 알짜단지 집중 노림수에 비강남·수도권 물량공세 ‘맞불’

김성욱기자(ukzzang678@skyedaily.com)

기사입력 2017-07-04 00:07:57

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최근 부동산 시장의 움직임이 둔화되고 있다. 지난달 19일 문재인정부가 처음으로 내놓은 부동산 정책인 ‘6·19 부동산대책’ 때문이다. 이번 정책의 핵심은 바로 ‘규제’다. 과도한 대출 및 투기과열에 대한 규제가 정책의 주요 내용이다. 특히 투기과열지구로 선정된 곳에 대해서는 최장 5년 동안 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용된다. 정책 시행 후 부동산 시장의 바로미터로 불리는 강남 일대는 잔뜩 위축된 분위기가 역력하다. 각종 규제 적용으로 수익성이 낮아져 신축 및 재건축 물량이 현격하게 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 한동안 재건축 요건을 갖춘 강남 지역 아파트 단지들이 숨고르기에 돌입할 것으로 관측되면서 기존 재건축 사업을 진행하던 단지에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다. 특히 이들 단지에 대한 국내 대형 건설사들의 ‘수주전’은 더욱 치열해 질 것으로 전망되고 있다. 수주전에 참가하는 건설사들의 동향에도 일대 변화의 움직임이 감지돼 관심은 더욱 고조되고 있다. 강남 재건축 시장의 강자로 불렸던 삼성물산이 최근 들어 활동폭을 서서히 넓히고 있어서다. 삼성물산은 최근 몇 년간 재건축 아파트 공사 수주에 미온적인 태도를 보여 왔다. 이에 삼성물산이 없는 기간 동안 활발히 활약했던 건설사들 사이에서는 긴장된 분위기가 흐르고 있다. 특히 삼성물산과 함께 강남 재건축 시장의 양대산맥으로 평가돼 온 GS건설 행보에 상당한 관심이 모아지고 있다. 삼성물산과 여기저기서 맞붙어야 할 운명에 놓였기 때문이다. 스카이데일리가 강남 재건축 시장의 양대산맥인 삼성물산과 GS건설의 최근 행보와 향후 예측되는 이들의 경쟁 구도에 대해 취재했다.

 
 ▲ 강남 재건축 시장의 강자로 불리던 삼성물산이 휴식기를 마치고 본격적으로 활동 재개 움직임을 보이고 있다. 이에 그동안 강남 재건축 시장에서 강한 면모를 보여온 GS건설과의 치열한 수주전이 예상되고 있다. 사진은 삼성물산 건설부문 본사가 입주한 판교알파돔시티(사진 왼쪽) 및 GS건설 본사 ⓒ스카이데일리

최근 강남 재건축 시장의 양대산맥으로 손꼽히고 있는 삼성물산과 GS건설 사이에 긴장된 분위기가 흐르고 있다. 막강한 브랜드 파워를 지닌 이들 기업이 강남 지역 내 굵직한 사업을 두고 수차례 맞붙을 것으로 예상되기 때문이다. 삼성물산은 ‘래미안’, GS건설은 ‘자이’ 등의 아파트 브랜드를 각각 보유하고 있다.
 
3일 부동산업계 등에 따르면 GS건설은 지난 2008년 12월 반포주공3단지 재건축 사업을 통해 ‘반포자이’를 준공했다. 6개월 뒤인 2009년 7월에는 삼성물산이 반포주공2단지를 재건축해 ‘래미안퍼스티지’로 탈바꿈 시켰다. 서로 멀지 않은 곳에 위치한 두 단지는 모두 2000세대가 넘는 메머드급 단지다. 이들 두 단지가 완공된 후 서초구 반포동 일대는 단숨에 신흥부촌으로 거듭났다.
 
이때부터 삼성물산과 GS건설 사이에는 미묘한 기류가 형성되기 시작했다. 강남 재건축 시장의 강자로 급부상한 두 건설사는 라이벌로 평가되기 시작했다. 이들은 지난 2012년 서초동 우성3차 재건축 수주전에서 첫 맞대결을 펼쳤다. 당시 삼성물산은 GS건설을 3표 차이로 따돌리고 수주권을 따내며 ‘래미안 서초 퍼스티지’를 준공했다.
 
두 기업은 지난 2015년 서초동 무지개아파트서 두 번째 맞대결을 벌였다. 두 번째 대결에서는 GS건설이 삼성물산에 323표라는 큰 표 차이로 수주권을 확보했다. 당시 부동산업계에서는 삼성물산의 텃밭으로 불리던 서초동 일대에서 GS건설이 압도적인 표 차이로 수주권을 확보한 사실에 상당한 의미를 부여하는 이들이 많았다.
 
 ▲ 지난 2015년 서초동 무지개아파트 수주전에서 GS건설에게 압도적인 표 차이로 패한 삼성물산은 한동안 강남 재건축 수주전에 모습을 드러내지 않았다. 하지만 최근 들어 굵직한 규모의 단지 수주전에 모습을 드러내 관련업계의 조명을 받고 있다. 사진은 방배5구역 재건축 전경(사진 위쪽) 및 서초 신동아아파트 ⓒ스카이데일리

그 후 삼성물산은 한동안 국내 재건축 시장에서 모습을 드러내지 않았다. 경쟁자가 잠잠해진 사이 GS건설의 입지는 날로 공고해져갔다. 관련업계 안팎에서는 삼성물산이 주택사업에서 완전히 손을 뗐다는 견해가 무성히 일었다. 심지어 삼성물산 주택사업부 매각설까지 나돌았었다.
 
그런데 얼마 전 삼성물산이 강남 재건축 시장에 다시 모습을 드러냈다. 시공사 선정을 앞두고 실시된 재건축 현장설명회에 모습을 드러내면서 본격적인 활동을 예고했다. 이에 삼성물산과 GS건설이 다시 한 번 경쟁구도를 형성할 것이라는 분석이 대두되고 있다.
 
지난 2015년 이후 자취 감췄던 삼성물산…‘선택과 집중’ 전략 앞세워 재등장
 
부동산업계 등에 따르면 지난 2015년 이후 주택사업에 미온적인 태도를 보이며 활동을 거의 중단하다시피 했던 삼성물산은 지난 5월 15일 방배5구역 재건축 사업의 시공사 선정 현장설명회에 모습을 드러냈다. 지난달 12일에는 서초 신동아아파트 재건축 사업의 현장설명회에도 참석했다.
 
당초 삼성물산의 현장설명회 등장으로 기대감을 불러 모았던 방배5구역의 경우 지난달 30일 입찰 마감일까지 응찰 기업 부족으로 유찰됐다. 입찰은 일반경쟁방식으로 진행돼 최소 2곳 이상의 건설사가 응찰해야 입찰이 진행되는 방식이었다. 하지만 삼성물산을 비롯한 여러 건설사들은 응찰을 시도하지 않았다. 1500억원에 달하는 초기 사업비 부담이 건설사들에게 부담요소로 작용한 것으로 분석됐다.
 
서울시 서초구 방배동에 위치한 ‘방배5구역(방배동 946-8번지 일대 17만6496㎡)’ 일대에는 재건축 사업을 통해 최고 33층 높이의 총 3080가구의 대규모 단지가 들어설 예정이다. 사업비 규모는 7523억원에 달한다. 이곳은 올해 상반기 강남권 재건축 사업의 최대어로 꼽혔었다.
 
 ▲ 삼성물산은 올해 하반기 반포주공 1단지 1·2·4주구(사진)와 신반포 15차 등 2곳의 공사 수주전에 참여할 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 이 중 시공권 수주 금액만 3조원에 달하는 반포주공 1단지 1·2·4주구는 올해 서울 강남권 재건축 단지 중 최대어로 꼽히고 있다. ⓒ스카이데일리

삼성물산의 서초 신동아아파트 입찰 참여 여부도 관심거리다. 서초 신동아아파트 재건축은 서울시 서초구 서초동 1333번지 일대 4만5532.48㎡ 일대에 총 14개동, 1340세대의 단지를 신축하는 사업이다. 사업비 규모는 3200억원에 달한다.
 
삼성물산이 아직까지 정식으로 수주전에 참여하진 않았지만 현장설명회에 모습을 드러낸 것 자체만으로도 관련업계는 크게 술렁이고 있다. 하반기 실시될 강남 재건축 단지 공사 수주전에 참여할 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다. 부동산업계에 따르면 삼성물산은 올해 하반기 ▲반포주공 1단지 1·2·4주구 ▲신반포15차 등 총 2곳의 재건축 시공권 확보를 노리고 있다.
 
서울 강남권 재건축 단지 중 최대어로 꼽히는 반포주공 1단지 1·2·4주구는 재건축 완료 이후 총 5748여가구 규모의 대규모 단지로 탈바꿈하게 된다. 시공권 수주 금액만 3조원에 육박하는 것으로 알려져 대형 건설사들이 눈독을 들이고 있는 상황이다.
 
이곳은 공사를 맡는 시공사에게도 상당한 상징성이 부여되는 단지로 평가되고 있다. 강남개발의 상징으로 평가돼 온 데다 주변의 관심이 높아 공사를 성공적으로 마무리 짓게 되면 향후 재건축 수주에 유리한 입지를 차지할 수 있기 때문이다. 현재 이곳은 지난 2012년 도시계획위원회에 재건축 안을 제출한 이후 5년 만에 재건축 사업이 급물살을 타고 있다.
 
신반포 15차 역시 대형 건설사들이 군침을 흘리는 재건축 단지 중 한곳이다. 이곳은 현재 최고 5층 높이의 아파트 8개동으로 이뤄진 저층단지로 가구별 공급면적이 146~217㎡ 구성돼 있다. 이곳은 특히 반포동 일대 재건축 단지 중 대지지분이 가장 큰 단지로 꼽혀 수익성 측면에서 상당히 유리한 곳으로 평가되고 있다.
  
▲ 그동안 ‘자이’의 브랜드 입지를 다지며 국내 주택시장을 주도해온 GS건설은 지난달 4000억대 규모의 수주권 확보에 성공하는 등 아직까지는 양호한 모습을 보이고 있다. 하지만 라이벌인 삼성물산이 재등장한 이후 향후 어떤 방식으로 사업을 전개해 나갈지 귀추가 주목되고 있다. 사진은 흑석 3구역 주택재개발 단지 전경 ⓒ스카이데일리

신반포 15차 단지는 재건축을 통해 지하 3층, 지상 35층 규모의 아파트 6개동과 부대 복리시설 2개동 등으로 탈바꿈할 예정이다. 가구수는 현재 180가구에서 총 673가구로 늘어난다. 조합이 공사비 입찰상한가로 제시한 액수는 2098억5080만원이다. 사업성이 좋아 미분양 가능성이 희박한 이곳에 삼성물산을 비롯한 대형 건설사들은 수주에 눈독을 들이고 있다.
 
질적 팽창 vs 양적 팽장…알짜 단지 노리는 ‘삼성물산’에 물량공세 택한 ‘GS건설’
 
삼성물산이 사업성이 뛰어난 알짜 단지를 중심으로 서서히 복귀 움직임을 보이면서 라이벌인 GS건설의 행보에도 관심이 모아지고 있다. GS건설은 그동안 강남 일대를 비롯해 서울 및 수도권 주요 재건축 단지 수주전에 참가하며 양적 팽창을 꾸준히 시도해왔다. 앞으로도 이 같은 행보는 크게 변하지 않을 것으로 관측되고 있다.
 
관련업계 등에 따르면 GS건설은 앞서 지난달 4035억7000만원 규모의 흑석 3구역 주택재개발 공사 수주에 성공했다. 흑석 3구역 주택 재개발은 서울시 동작구 흑석동 253-89번지 일대에 지하 5층, 지상 20층 규모의 아파트 26개동, 총 1772가구를 짓는 사업이다.
 
GS건설은 이밖에도 ▲반포주공 1단지 1·2·4주구 ▲신반포 15차 ▲대치 쌍용 2차 ▲마포 공덕 1구역 ▲남양주 덕소 3구역 등 총 5개 재건축·재개발 사업 등의 시공권을 노리고 있는 것으로 알려졌다. 삼성물산이 참여하지 않는 강남 외 지역에도 도전장을 내밀고 있는 것이다.
 
 ▲ GS건설은 반포주공 1단지 1·2·4주구와 신반포 15차 외에도 대치 쌍용 2차, 마포 공덕 1구역, 남양주 덕소 3구역 등 삼성물산이 참여하지 않은 곳의 시공권 확보를 위해 분주하게 움직이고 있다. 이처럼 양사가 각기 다른 수주 전략을 펼치자 업계 안팎에서는 향후 경쟁이 치열해질 것으로 내다보고 있다. 사진은 대치쌍용아파트 전경 ⓒ스카이데일리

서울시 강남구 대치동 65번지 일대의 대치 쌍용2차 단지는 재건축 사업을 통해 620세대 규모로 탈바꿈할 예정이다. 이곳은 현재 현대건설의 ‘디에이치’와 대림산업의 ‘아크로리버파크’ 등 2개사가 유력한 시공사로 손꼽히고 있다.
 
마포 공덕 1구역 재건축은 서울시 마포구 공덕동 105-84번지 일대 5만8427㎡ 부지에 지하 3층, 지상 20층 규모의 아파트 11개동 1101가구와 부대복리시설 등을 신축하는 사업이다. 이곳은 인근 아현, 신촌 등 일대 재건축도 활발해 신흥주거단지로 급부상하고 있다.
 
지난 2007년 11월 경기도의 시범 뉴타운으로 지정된 남양주 덕소 3구역 재개발은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 111-2 일대 19만6939㎡ 부지에 총 2908세대 단지를 짓는 사업이다. 이곳은 인근 지역 재개발 호재가 많아 향후 추가 수주 연계 가능성도 점쳐지는 지역이다. 대형 건설사를 비롯해 중소형 건설사들도 수주전에 참여할 것으로 예상되고 있다.
 
관련업계 등에 따르면 재건축·재개발 시장의 강자로 자리매김 해 온 GS건설은 라이벌인 삼성물산과 다른 모습을 보이고 있다는 평가가 지배적이다. 강남 지역 내에서도 알짜단지로 꼽히는 곳에만 집중하는 삼성물산과 달리 GS건설은 양적 추구 전략을 취하고 있다는 분석이다.
 
건설업계의 한 관계자는 “현재까지는 삼성물산이 없는 수주전에서 연이어 승리한 GS건설이 재건축 시장의 분위기를 주도하는 모양새로 흘러왔다”면서 “하지만 앞으로 진행될 강남 지역 알짜단지의 재건축 사업에 삼성물산이 재등장할 가능성이 높게 점쳐짐에 따라 GS건설의 입지가 점차 축소될 것이라는 이야기가 흘러나오고 있다”고 귀띔했다.

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