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[재건축·재개발 르포]<236>-북아현3구역

신촌 옆 달동네 상전벽해 기대감에 ‘웃돈 3억’ 껑충

원주민 반대 부딪혀 사업속도 더뎌도 인근 지역 상승세에 관심 급증

배수람기자(baebae@skyedaily.com)

기사입력 2018-04-26 01:38:08

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▲ 지난 2011년 사업시행인가를 받은 이후 별다른 진척을 보이지 않아 관심 밖에 놓여 있던 북아현3구역에 대한 평가가 달라지고 있다. 일대 지역 개발호재로 이곳 뉴타운 개발 사업 완성의 마지막 퍼즐이 될 것이라는 평가가 나오고 있다. 사진은 북아현3구역 일대 전경 [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
 
정부가 50조원을 투자해 ‘도시재생뉴딜사업’을 진행하기로 결정하면서 기존 뉴타운·재개발 사업지의 희소가치가 부각되고 있다. 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 ‘북아현뉴타운’ 역시 관심을 받는 지역 중 한 곳으로 급부상하고 있다.
 
북아현뉴타운은 89만9300㎡ 부지에 총 1만2000여가구가 들어서는 미니 신도시급 뉴타운 사업이다. 강북권 재개발 시장의 잠룡으로 불려 온 북아현뉴타운은 지난 2015년 북아현1-2구역 입주를 시작으로 사업에 속도가 붙고 있다.
 
특히 총 5개 구역으로 구성된 북아현뉴타운 사업지 중 3구역은 해당 사업 완성의 마지막 퍼즐이 될 것으로 평가되면서 최근 부동산 업계의 조명을 받고 있다. ‘북아현3구역’은 지난 2011년 사업시행인가 이후 별다른 진척을 보이지 못하고 있음에도 불구하고 앞서 입주가 이뤄진 타 구역 아파트 시세가 꾸준히 상승세를 보이면서 투자수요 문의가 끊이지 않는 것으로 파악됐다.
 
사업시행인가 후 6년째 제자리 걸음에도 꾸준히 ‘웃돈’
 
부동산업계 등에 따르면 북아현뉴타운은 총 5개 구역으로 나뉘어 재개발사업이 진행되고 있다. 1-2구역에는 대우건설이 시공을 맡아 940세대 규모 ‘아현역 푸르지오’가 지어졌다. 이곳은 지난 2015년 입주를 마쳤다. 2016년 12월부터 지난해 3월까지 입주를 진행한 1-3구역은 대림산업 ‘e편한세상 신촌’ 1910세대가 들어서 있다.
 
1-1구역은 내달 중 현대건설이 ‘힐스테이트 신촌’을 분양하며 앞서 입주를 완료한 지역의 뒤를 이을 것으로 보인다. 1-1구역에는 지하 4층, 지상 최고 21층, 16개동, 총 1226세대(임대 234세대 포함) 규모의 단지가 조성된다. 이 중 345세대가 일반에 분양된다. 2020년 입주를 모두 마칠 예정이다.
 
2구역과 3구역은 사업시행인가만 떨어진 상황에서 사업 속도가 상대적으로 더딘 편이다. 삼성물산과 대림산업이 시공을 맡은 2구역은 2274가구 규모로 연내 관리처분계획인가를 목표로 사업에 박차를 가하고 있다. GS건설·롯데건설이 시공을 맡은 3구역은 이보다 속도가 더 늦다. 사업 완료시 일대는 총 4569세대 규모의 대단지 아파트가 들어서지만 사업시행인가 이후 이렇다 할 진척을 보이지 않고 있다.
 
3구역의 경우 사업 속도가 느리게 진행되고 있지만 낡은 상가 건물 및 단독·연립주택 등은 꾸준히 프리미엄이 붙고 있어 그 배경에 관심이 모아지고 있다. 일대 부동산 관계자들은 앞서 분양·입주가 완료된 주변 단지들의 시세 상승 여파가 3구역에 대한 기대감을 드높인 결과라고 입을 모았다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [지도=배현정] ⓒ스카이데일리
 
3구역 인근에 위치한 B부동산 관계자는 “매물에 따라 조금씩 차이가 있지만 북아현3구역은 현재 프리미엄만 약 3억원 가량 붙은 상태다”며 “사업 초기 조합원, 원주민 간 갈등이 심했음에도 앞서 입주가 완료된 아파트 시세가 꾸준히 상승한 것을 지켜 본 투자 수요가 몰린 결과로 분석된다”고 설명했다.
 
KB부동산 시세에 따르면 e편한세상신촌(1-3구역) 전용 84.93㎡(약 26평) 규모는 현재 11억5500만원 수준이다. 지난해 같은 기간(8억5000만원) 대비 3억500만원 가량 오른 시세다. 가장 넓은 평형대인 전용 114.89㎡(약 35평)는 13억9000만원으로 전년 동기(10억7500만원) 대비 3억1500만원 가량 상승했다.
 
아현동 소재 J부동산 관계자에 따르면 실거래가는 KB부동산 시세 보다 더욱 높은 편이다. 현재 e편한세상신촌 34평형대의 경우 층수에 따라 또 가격이 나뉜다. 특히 선호도가 높은 중층 이상 호실의 경우에는 최근 13억원에서 최고 15억5000만원까지 매물이 나온 상태다.
 
인근 D부동산 관계자는 “평가금액이 작고 소액으로 투자가 가능하거나 노후 정도가 심하지 않아 실거주를 할 수 있는 매물의 경우 쌓이는 것 없이 거래가 이뤄지고 있다”며 “3구역 개발 여부와 관련해 의견이 분분한데 이미 오래 전부터 나왔던 얘기고 실제로는 나름 순조롭게 사업이 진행되고 있다고 본다”고 말했다.
 
실제로 북아현3구역 내 부동산 투자를 단행한 수요자들의 반응은 부동산 관계자들의 설명과 크게 다르지 않았다. 감정평가액이 1억원대인 매물은 소액투자로 부담이 덜해 상당한 매력이 있다는 반응이 주를 이뤘다.
 
최근 이사 왔다는 박은현(60대·여) 씨는 “최근에 집값이 많이 오른 인근 아파트를 매입하기는 경제적으로 부담이 돼서 아예 시작 단계인 3구역에 부동산을 샀다”며 “재개발 되고 나면 일대 아파트처럼 집값이 많이 상승해 상당한 시세차익을 볼 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 이어 “건물이 그나마 덜 낡아서 크게 불편함은 없지만 아무래도 개발이 빨리 이뤄지면 좋겠다”고 덧붙였다.
 
“지방선거 및 조합장 선거 등 변수…관리처분인가 시기가 관건”
 
업계에 따르면 북아현3구역 사업 속도가 상대적으로 더디게 진행되는 이유는 조합원 및 입주민 간 갈등 때문이다. 사업시행인가를 받은 지 6년째 접어들었지만 여전히 곳곳에는 재개발을 반대하는 목소리가 적지 않다. 현장에는 재개발 반대를 촉구하는 ‘빨간 깃발’이 곳곳에 내걸려 있는 상태다.
 
20년째 이곳에 거주하고 있다는 김진희(57·여·가명) 씨는 “처음에는 마을 일대가 모두 빨간 깃발로 뒤덮여 있었다”며 “인근 학교 학생들이나 외지인들이 3구역에는 무당이 많이 산다고 할 정도였다”고 말했다.
 
▲ 북아현3구역은 조합 및 주민 간 갈등이 꾸준히 이어지고 있지만 1구역·2구역 상승세에 힘입어 꾸준히 투자문의가 이어지고 있는 상황이다. 사진은 북아현3구역 일대 전경(위)과 재개발 반대를 표시하는 빨간 깃발(노란 원)이 내걸린 모습 ⓒ스카이데일리
 
김 씨는 “아직도 주민들 사이에서는 재개발 반대여론이 여전하다”며 “서울 중심부나 매한가지인데도 불구하고 원주민 보상가를 너무 저렴하게 책정해서 그런 것으로 알고 있다”고 귀띔했다. 이어 “분양 받아서 새 집에서 살면 된다고 하니까 초기에는 거저 주는 줄 알고 승인해 준 사람도 많았는데 실상은 그렇지 않다고 들었다”며 “원주민들은 돈이 없어서 못 가고 반대로 들어오는 이주민들은 이제 비싸서 못 오는 처지가 됐다”고 덧붙였다.
 
한명숙(63·여) 씨는 “부분적으로 낡은 건물들을 그때그때 수리·보수하고 재개발을 했었더라면 지금처럼 뉴타운 조성이다 뭐다 시끄럽게 하는 일이 없었을 거다”며 “애초에 싸게 매입해서 들어온 빌라 주인들은 웃돈 많이 붙여서 초기에 다 떠났고 지금은 여기 오래 산 원주민들과 새로 유입된 이주민들뿐이다”고 설명했다.
 
한 씨는 “초기에 반대 바람이 거셌는데 지금은 인근에 새 아파트도 들어서고 3구역에 워낙 낙후된 곳이 많다보니 분양신청을 고민하는 사람들이 많다”며 “그런데 지금 분양할 경우 분담금이 엄청날 텐데 그걸 모두 부담할 수 있느냐 하는 문제가 또 생긴다”고 전했다.
 
인근에 위치한 C부동산 관계자는 “사업이 사실상 엎어질 가능성은 전무하다”고 운을 뗐다. 이곳 관계자는 “3구역 같은 경우 조합장 개인적인 문제도 있었고 초기에 주민 반대가 워낙 심해 다른 구역보다 의욕이 덜했기 때문에 늦어진 이유가 크다”며 “박원순 시장이 뉴타운 해제 등을 공약으로 내걸고 유보를 많이 시켰는데 이제 그런 단계는 끝났고 조합장이 새롭게 선출이 되면 다시 탄력을 받을 것으로 보인다”고 말했다.
 
또 다른 M부동산 관계자는 “사업이 정지된 것처럼 보이지만 설계변경이 완료된 상태고 인허가만 받아서 주민들에게 분양신청 받은 뒤 관리처분만 내면 된다”며 “북아현뉴타운은 아무래도 오래 묵은 숙원사업이기 때문에 자칫 무산이라도 될 경우엔 큰일난다”고 조심스럽게 말했다. 이어 “조합원들을 중심으로 연내 조합장을 해임하고 새로 선출하자는 분위기가 조성되고 있는데 가을 이후부터는 다시 사업이 속도를 보일 것 같다”고 덧붙였다.
 
북아현3구역조합 사무처장은 “여느 재개발·재건축 사업지에서도 찬성과 반대는 존재하기 때문에 비대위와 조합 간 갈등은 당연하다고 본다”며 “현금청산자 이외 투자자들은 집값 상승이나 미래가치 등을 내다보고 긍정적인 여론이 지배적이다”고 말문을 열었다. 이어 “법정 기간에 맞춰 절차대로 진행했고 조합에서 어떤 강요를 한 부분도 없기 때문에 사업을 진행하는 데 문제될 건 없다”며 강조했다.
 
이와 관련, 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “북아현뉴타운은 서울시 재개발 구역 중 가장 힘든 사업지로 꼽힌다”며 “특히 북아현3구역의 재개발 반대 목소리는 이미 오래 전부터 심했다”고 말했다. 이어 “오는 6월 지방선거라는 변수가 남아있기 때문에 서울시장이 누구로 당선되느냐에 따라서 또 달라질 수 있어 사업의 진행 여부를 섣불리 판단 하기에는 아직 시기상조로 여겨진다”고 설명했다.
 
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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