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[기획탐방= 돈되는 상권<316>]-미아사거리 상권

불황 피한 역세권상권, 유동인구 세분화 전략 통했다

입지 별 주 고객층 상이…낮은 임대료·보증금 불구 권리금 높게 책정

배태용기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2019-03-11 13:15:16

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▲ 미아사거리 상권은 집객시설이 풍부한 강북구 대표상권 중 한 곳이다. 이곳은 지하철역 출구를 기준으로 크게 두 곳으로 분류된다. 지하철역을 2·3번 출구 정면으로는 먹자골목이 형성 돼 있으며, 4·5번 출구에는 재래시장 상권이 들어서 있다. 사진은 미아사거리 먹자골목 초입구 간판 ⓒ스카이데일리
 
지하철 4호선 미아사거리 상권은 대규모 아파트 단지와 백화점, 영화관 등의 집객시설이 풍부한 강북구 대표상권 중 한 곳이다. 미아사거리 상권은 지하철역 출구를 기준으로 크게 두 곳으로 분류된다. 한 지역 내에 있음에도 입지에 따라 찾는 연령층과 유동인구가 몰리는 시간이 판이하게 다르다.
 
지하철역을 2·3번 출구 정면으로는 고깃집, 호프집, 가라오케 등이 즐비한 먹자골목이 형성 돼 있다. 20대부터 40대까지의 연령층이 붐빈다. 지하철 역 4·5번 출구로는 재래시장이 넓게 펼쳐져 있어 낮 시간에 40대 이상의 인구가 붐빈다.
 
사람의 발길이 꾸준한 덕분에 전반적으로 미아사거리 상권은 경기불황의 영향을 크게 받지 않는 모습이다. 상권내 상당수 점포들은 경기불황에도 매출이 크게 줄지 않은 것으로 파악됐다. 재래시장 인근의 점포주, 노점상들 역시 풍부한 유동인구 덕에 불황을 크게 느끼지 못하고 있다고 밝혔다.
 
두 입지로 나뉘는 미아사거리 상권…풍부한 유동인구 덕에 불황에도 끄떡
 
미아사거리 상권은 과거 미아삼거리 상권으로 불리다가 대로변 고가도로가 철거되면서 지금의 이름으로 바뀌었다. 과거 서울 강북권의 대표적인 낙후지역으로 불리던 이곳은 1985년 지하철 4호선이 개통되면서 크게 발전되기 시작했다.
 
지하철역이 개통 된 후 주변에 대규모 아파트 단지가 들어서면서 2·3번 출구 방향 대로변에 다수의 상가가 생기기 시작했다. 자연스럽게 먹자골목 형태를 띄어갔다. 이후 롯데백화점, 현대백화점, 이마트 등의 대형유통시설과 영화관이 들어서면서 크게 발전했다.
 
미아사거리 상권은 크게 두 입지로 나뉜다. 지하철 4·5번 출구에 들어서 있는 재래시장 상권과 3·4번 출구에 들어서 있는 먹자골목 상권이다. 재래시장 주변은 주로 낮 시간에 쇼핑과 여가생활을 즐기려는 이들이 즐겨 찾는다. 식사와 음주를 즐기기 위한 사람들로 붐비는 먹자골목은 저녁에 활기를 띈다.
 
이곳 상권은 입지와 관계없이 풍부한 유동인구를 자랑한다. 소상공인정보시스템에 따르면 2017년 12월부터 지난해 12월까지 미아사거리의 월평균 유동인구는 10만 3686명이다. 우리나라 최대 번화가로 정평이 난 명동상권의 월평균 유동인구가 12만 명대인 점을 감안하면 미아사거리 유동인구는 비교적 풍부한 것으로 평가된다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박희라 기자] ⓒ스카이데일리
 
대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있고 서울 강북 지역의 몇 안 되는 번화가라는 점이 풍부한 유동인구의 배경으로 지목된다. 연령대별로 보면 60대 이상이 2만1048명(20.3%)으로 가장 많고 이어 △40대 1만 804명(19.1%) △50대 1만 700명(19.0%) △30대 1만 8663명(18.0%) △20대 1만 7834명(17.2%) 등의 순이었다.
 
다만 입지에 따라 즐겨 찾는 연령층에서 차이를 보였다. 먹자골목의 경우 20대부터 40대까지의 유동인구가 많았으며 재래시장 일대는 40대 이상의 유동인구가 많았다. 먹자골목의 유동인구는 △30대 1만 4508명 (20.8%) △20대 1만 3462명 (19.3%) △40대 1만 3253명 (19.0%) △60대 이상 1만 2276명 (17.6%) △50대 1만 1788명 (16.9%) 등이었다.
 
반면 재래시장 일대는 60대 이상이 7923명 (20.7%) △50대 7617명 (19.9%) △40대 7502명 (19.6%) △30대 6889명 (18.0%) △20대 5932명 (15.5%) 등으로 각각 나타났다. 중년층이 즐겨 찾는 재래시장의 영향이 큰 것으로 분석된다.
 
시간대별 유동인구에서도 두 입지는 확연이 다른 모습을 나타냈다. 먹자골목의 경우 저녁 시간대인 18시~21시가 1만3950명(20.0%)으로 유동인구가 가장 많았다. 반면 재래시장은 낮 시간인 15시~18시 사이가 1만1061명 28.9% 으로 가장 많았다.
 
보증금·임대료에 비해 높게 책정된 권리금…“호재 많아 당분간 불황 없을 것”
 
미아사거리의 두 입지는 풍부한 유동인구 덕분에 전국에 걸쳐 드리운 불황의 그림자도 피해간 모습이다. 미아사거리 상권 영역 전체의 상권평가지수(소상진흥공단이 성장성·안정성·영업성·구매력·집객력을 평가해 더한 점수)는 59.0점으로 나타났다. 성장성이 높고 상대적으로 영업력이 낮은 것으로 분석된다.
 
▲ 미아사거리의 두 입지는 풍부한 유동인구 덕분에 불황도 피해간 모습니다. 이에 따라 상인들의 만족도도 비교적 높은 편이다. 다만 미아사거리 상권은 권리금 관계가 다소 높은 편이다. 전문가들은 권리금이 높은 편인만큼 입지별 색깔을 잘 구분해 창업아이템을 선정해야 한다고 조언한다. 사진은 미아사거리 먹자골목 (위)과 재래시장 상권 ⓒ스카이데일리
 
풍부한 유동인구와 구역별로 색깔이 명확해 미아사거리 상권 내 점포들의 평균 매출 역시 안정적인 편이었다. 먹자골목의 대부분을 차지하는 유흥주점의 월 평균 매출액은 지난해 6월 4220만원이었다. 이어 △7월 4406만원 △8월 3848만원 △9월 4654만원 △10월 4677만원 11월 △4755만원 등으로 큰 기복 없는 모습을 보였다.
 
전통시장 일대의 주류를 이루는 소매업 역시 마찬가지였다. 월 평균 매출액을 보면 지난해 △6월 4745만원 △7월 4514만원 △8월 4325만원 △9월 4022만원 4322만원 △10월 4399만원 △11월 5016만원 등으로 각각 나타났다.
 
상권에 대한 상인들의 만족도도 비교적 높은 편이었다. 미아사거리 먹자골목 소재 ‘고래포차’ 점주 이민호 (39·남) 사장은 “미아사거리 역에서 5년 간 장사를 해오며 매년 크진 않더라도 매출이 오른 편이다”며 “그 이유는 장기간 장사를 이어오며 점차 단골손님들도 생겼기 때문이다”고 말했다. 이어 “다만 지난 1년 동안은 소폭 줄긴 했다”고 덧붙였다.
 
재래시장 인근에서 트럭 과일장사를 하는 이종민(42·남) 씨는 “인근 이마트, 백화점보다 재래시장 과일이 싸다보니 주민들이 많이 찾는다”며 “그래서 미아사거리에서는 한 달에 1~2주씩 장사를 한다”고 설명했다.
 
미아사거리 상권은 두터운 배후 요소 갖고 있고 전반적으로 상권이 안정 돼 있는데 반해 임대료 관계는 크게 높지 않은 것으로 나타났다. 다만 권리금 관계가 다소 높은 것은 예비창업자들의 주의요소로 꼽힌다. 인근 I부동산 관계자에 따르면 “미아사거리 먹자골목 임대료는 1층 A급 점포 기준 보증금 3000~4000만원, 월세 200만원~250만원, 권리금은 1억~1억 4000만원 등이다”고 말했다.
 
전문가들은 상권 특색에 맞게 입지별 색깔을 잘 구분해 창업아이템을 선정해야 한다고 조언한다. 카페 및 점포거래 전문기업 ‘카페거래소’ 김동명 대표는 “미아사거리 상권은 대규모 아파트 단지에서 나오는 고정수요로 인해 경기불황에도 다소 안정적인 모습을 보이고 있다”며 “다만 권리금 관계는 다소 높은 만큼 상권 변화를 면밀히 분석해야 한다”고 설명했다.
 
이어 “미아사거리는 앞으로 왕십리역~제기동역~고려대역~미아사거리역~장위역~북서울꿈의숲역~우이천역~월계역~하계역~은행사거리역~상계역 등 13.4km 구간의 15개 정거장을 지나는 동북선경전철 개발이 확정되는 등 호재가 있기 때문에 당분간 상권은 안정화 된 모습을 보일 것으로 전망된다”고 덧붙였다.
 
[배태용 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
 

미아사거리 소재 ‘김 떡볶이’ 김희숙 (여·47) 대표 단박인터뷰
▲ ⓒ스카이데일리
언제 개업을 하게 됐나?
 
“자영업을 쭉 해왔다. 개업과 폐업을 여러 번 반복해 오다가 5년 전에 자리를 얻어 이곳에 분식집을 열게 됐다”
 
영업 현황은 어떠한가?
 
“분식집 특성상 여름에는 매출이 겨울에 비해 많게는 50% 적게는 30% 준다. 하지만 여름에도 장사를 이어간다. 다만 올 겨울은 다소 매출이 높진 않았다. 날씨가 많이 춥지 않은 것에 더해 미세먼지가 심한 탓으로 생각된다”
 
이곳의 특징, 주력 메뉴는 무엇인가?
 
“특징이라고 한다면 떡볶이 양념을 특별 제조한 점이라 할 수 있다. 손님들이 우리집 떡볶이을 더러 달콤하면서도 매콤하다고 칭찬해준다”
 
 

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