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김장섭의 재테크 전망대

나스닥 지수 알아야 부동산 투자 쪽박 면한다

IMF·금융위기 시절 韓 부동산 시장 초토화…나스닥 지수 통해 전조 예측가능

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-10-14 13:57:01

▲ 김장섭 JD 부자연구소 소장
한국은 부동산이 크게 떨어진 적이 단 두 번 밖에 없습니다. 1997년 IMF와 2008년 금융위기 때죠. 그런데 이들 두 사건은 국내의 내부요인이 아닌 외부요인에 의해 떨어졌습니다. 소위 말하는 공황이죠. 그러나 이것을 그냥 지나칠 수가 없는 것이 이 때 부동산 투자를 했다면 큰 실패를 했을 겁니다. 그러므로 공황이 올 때 미리 감지를 해야 하는데 그것은 내부만 분석해서는 도저히 알 수 없습니다.
 
내부만 분석한다는 뜻이 무엇일까요? 주택보급률, 한국은행의 이자율 추이, 주택착공 건수, 경매 발생 빈도 등등입니다. 외부충격에 그대로 놓인 한국경제에서 국내지표만 본다면 큰 위험이 왔을 때 감지하지 못하고 그대로 쓸려 갈 수 있습니다.
 
예를 들면 2008년도 금융위기 시절 그 당시 우리나라는 부동산 광풍이 불던 시기였고 재개발 바람이 불던 시기였습니다. 그래서 집을 10채 씩 사는 사람들이 있었습니다. 그런데 재개발의 특성상 전세가는 싸기 때문에 대출을 많이 끼고 전세를 놓고 사는 사람이 있었죠. 1억5000만원짜리 재개발 빌라를 대출 1억2000만원 받고 3000만원 전세 끼고 사는 사람들 말입니다. 돈은 안 들어가는 갭투자의 전형입니다. 그런데 한 채 사서 부자 못 되니 10채씩 사곤 했습니다. 그러면 이자는 7% 잡으면 한 달에 70만 원정도 되어서 700만 원을 이자 내고 6개월 내에 단타 치고 빠지려는 수요가 있었습니다. 그런데 갑자기 2008년에 금융위기가 왔습니다. 어떻게 되었을까요?
 
가진 돈을 모두 날리고 신용불량자 되었습니다. 심지어는 자살이라는 극단적인 선택을 하는 사람도 적지 않았죠. 금융위기의 불황이 2012년 바닥을 찍었고 그 다음부터 오르기 시작했습니다. 이것도 물론 세계경기가 다시 좋아지면서 벌어진 일입니다. 2008년도에 떨어지고 2012년에 바닥을 찍고 올라갑니다. 이 때 더 많이 떨어진 곳은 바로 강남입니다.
 
당시 상대적으로 많이 오른 지역이 많이 떨어졌습니다. 그래서 강남 대치동 은마아파트 84 ㎡ 가 2006년 11월(11월1일~11월10일) 14억 원이 실거래가로 거래가 되었는데 2009년 7월 (7.11일~20일) 은마 아파트 7억 8200만 원으로 무려 약 40%가 떨어집니다.
 
왜 이리 많이 떨어졌을까요? 많이 올라서이기도 하지만 부자들이 많이 살기 때문입니다. 부자들은 사업을 많이 합니다. 그래서 사업이 이 때 갑자기 어려워졌을 겁니다. 사업도 글로벌하게 하다보면 엔화 대출, 달러 대출 등을 많이 쓰는데 엔화나 달러의 환율이 원화에 비해 크게 올랐죠. 그러면 원금상환 부담과 이자 부담이 커지게 되고 회사 부도 낼 수 없으니 살고 있던 집이나 부동산을 처분할 수밖에 없습니다. 어차피 이럴 때 강남과 같은 좋은 동네 아니면 팔리지도 않습니다. 그러다가 부동산의 바닥은 2012년까지 가게 되고 그 후로 오르게 됩니다.
 
이러한 것은 모두 국제정세를 알아야 하고 특히 미국 주식에 관심을 가져야 알 수 있습니다. 2008년도 금융위기는 어떻게 시작 되었나요? 2008년도 9월 금융위기가 터졌고 그로인해 주가가 추락했습니다. 그렇다면 금융위기를 감지할 수 있을까요? 미리 예측할 수는 없지만 공황을 확인하는 과정은 있습니다. 나스닥 지수가 한 달새 마이너스 3% 이상이 4번 뜨면 공황입니다. 실제로 금융위기가 시작되기 직전인 2008년 9월 나스닥 지수를 살펴보면 4일과 15일, 17일, 22일에 마이너스 3% 넘게 지수가 떨어졌습니다. 금융위기가 시작된 29일엔 무려 9.14%가 하락했습니다.
 
그러니 2008년도 9월 22일 마이너스(-) 3% 이상이 4번 뜨는 날 공황이 확정되었다고 볼 수 있습니다. 2000년 닷컴버블도 1987년 블랙먼데이도 이 기준대로 생각하면 됩니다. 따라서 미리 나스닥 일간지수만 본다 하더라도 부동산을 매도해야 하는 시점인지 알 수 있었을 겁니다.
 
참고로 한국의 부동산 위기는 세계금융위기 이후 3개월에서 6개월 후행합니다. 그래서 당시 2008년 금융위기에도 법원 경매장에는 재개발 빌라를 감정가의 130%에 낙찰 받는 일이 흔했습니다. 그러나 그 후 그들은 쪽박을 찼고 비싸게 받은 낙찰가로 인해 원금상환의 고통의 겪었죠. 공황이라는 사실만 알았다면 대비라도 할 수 있었을 텐데 아쉬운 일입니다.
 
한 번 당하면 당하지 말아야 하는데 왜 공황이 왔는지 언제가 공황인지 공부를 안 하니 다시 당할 수밖에 없습니다. 이제는 세계가 공황에 더 동조화 되어서 공황이 온다면 더 심각하게 올 수밖에 없습니다. 게다가 한국경제의 기초체력은 더 떨어져 있는 상태라 다음번 공황은 치명적일 수 있습니다. 그래서 부동산 투자만 오로지 한다 하더라도 나스닥 지수만큼은 챙겨봐야 합니다.

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