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주성식의 보동산 돋보기

12·16 대책 후속 시행령 개정안 의결…국민은 괴롭다

조정대상지역 내 1세대 1주택자 ‘2년 거주’해야 비과세 혜택

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-02-10 11:16:49

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
 우리가 거주하는 주택은 집이라 불리며 외부로부터 사람을 보호해 준다. 주택은 삶의 안식처인 셈이다. 그러나 이 개념은 현대에 들어와 조금씩 변해왔다. 최근에 와서 주택은 청년, 중년, 장년 등을 막론하고 투자의 대상으로 우리의 인식 속에 자리 잡았다.
 
투자를 하다 보니 대출, 세금 등 국가에서 내놓는 주택 정책에 사람들이 만감하게 반응하는 것도 이해가 간다. 또한 주택을 투자의 대상으로 보는 사람들은 세금을 적게 내기 위해 각종 양도소득세, 비과세 혜택을 챙기려 한다. 그러다 위장 이혼, 편법 증여 등의 떳떳하지 못한 방법을 선택하기도 한다.
 
이런 현상은 늘 있어왔으나 문재인 정부 들어와 더 뚜렷해지고 있다. 서울, 수도권을 중심으로 그간 오르지 않았던 집값이 상승하고 있어서다. 기회를 포착한 사람들은 너도 나도 투자를 하고 내 돈을 조금 낼 생각을 한다.
 
때문에 정부는 투기를 막기 위한 부동산 대책을 벌써 20개 가깝게 내놓고 있다. 최근 기획재정부는 지난해 12·16 부동산 대책의 후속인 소득세법·법인세법·조세특례제한법·종합부동산세법 시행령 등 20개 후속 시행령 개정안을 국무회의를 통해 이달 4일 의결하며 시장 옥죄기를 지속했다.
 
우리 생활에 밀접하게 적용되는 세법 시행령 개정안을 살펴보면 먼저 1세대 1주택 비과세적용 대상 부수 토지 범위 즉, 주거·상업·공업지역 주택정착면적이 기존 5배에서 3배로 축소된다는 것을 알 수 있다. 2022년부터 적용된다.
 
또한 1층은 상가로 임대해 임대료를 얻을 수 있는 상가주택 혹은 겸용주택은 이전 까지 실거래가가 9억원을 초과할 경우 주택으로 사용되는 부분의 50%에서 0.1% 초과됐을 때 전체를 주택으로 보았으나 개정안에선 실거래가 9억 초과 고가 겸용 주택은 주택 비율 상관없이 주택과 상가를 구분해 1세대 1주택 일정조건을 갖춘 경우 주택부분만 비과세 되며 장기보유특별공제 80%가 적용된다.
 
조정대상지역 내 1세대 1주택을 민간 임대주택으로 등록할 경우 거주기간 상관없이 비과세 됐으나 1주택자라도 거주기간 충족 즉, 해당 주택에 2년을 거주해야만 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어진다. 이는 지난해 12월 17일부터 적용되고 있다.
 
아울러 일시적 2주택자는 기존주택 처분 요건을 확실하게 인지해야만 양도소득세 부과에 따른 불이익을 피할 수 있다.
 
본인이 거주하는 지역이 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 기존 주택을 처분 양도하는 경우 신규 주택 취득일부터 2년 이내 처분 시 비과세 되었으나 개정안은 1년으로 줄었으므로 2년으로 착각하면 의도하지 않은 양도소득세 폭탄을 떠 안을 수 있다.
 
끝으로 조정대상지역 내 다주택자는 현행 주택 양도 시 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 양도소득세가 중과 되고 장기보유특별공제 적용이 배제 됐으나 다주택자중 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 올해 6월 30일까지 양도세 중과를 한시적으로 배제 한다.
 
우리 생활과 밀접한 세금이 과세당국자가 주택을 어떤 시각으로 바라보느냐에 따라 정책이 방향을 잃고 이리저리 흔들리는 악순환이 정권이 바뀔 때마다 반복되고 있어 국민들은 혼란스럽다.

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