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권오진의 빌딩거래

빌딩 투자자의 최대 관심처, 저평가 물건 찾는 방법은

규모 작아 시세 반영 늦는 경우 잦아…적정임대료 파악 후 접근

스카이데일리(tybae@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2021-02-18 09:45:00

▲ 권오진 원빌딩 이사
최근 주택시장의 진입장벽이 날로 높아지며 꼬마 빌딩시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 
 
이들은 저마다 저평가 된 빌딩을 찾기에 혈안이 돼 있다. 하지만 꼬마빌딩 시장에서 저평가된 빌딩을 찾기란 생각처럼 쉽지 않다. 요즘처럼 정보가 다 오픈된 상황에서 빌딩 건물주보다 미공개 정보를 이용하기도 어려우며, 해당 건물주보다 그 건물에 대해서 낱낱이 파악하기도 어렵다. 그럼 어떻게 하면 꼬마빌딩의 새로운 가치를 창출하여 수익을 극대화 할 수 있을까.
 
우선, 해당 건물의 위치와 상태로 적정임대료를 파악해야 한다. 대부분의 대형 빌딩은 건물주가 주변 임차료를 파악해 적정임대료를 받고 있지만, 꼬마빌딩은 규모가 작다 보니 건물주가 주면 임대료를 매년 조사를 하지 않는다. 그렇다면 시세보다 적게 받는 건물을 매입하여 적정하게 임대료를 받으면 건물의 수익이 높아진다. 
 
다음은 건물 경과 년 수로 인한 임대료 감액을 리모델링의 방법으로 수익을 극대화하는 방법이다. 건물의 상태에 따라 다르지만, 리모델링을 하였을 경우 리모델링 이전과 임대료 차이가 발생한다. 리모델링 시 발생 된 비용을 추후 임대료 수익으로 몇 년 동안 상쇄하는지를 체크하여 리모델링 여부를 결정한다.
 
건물의 용도를 변경해 수익을 창출하는 방법도 있다. 해당 건물의 상부층이 주택인 경우 그 건물의 위치에 따라 근생시설이나 업무시설로 용도가 변경하여 임대를 맞추면 수익을 높일 수 있다. 
 
다음은 대출을 이용한 가치 창출이다. 해당 건물이 수익이 높지 않다고 하더라도 대출이자보다 수익률이 높다면 최대한 대출을 많이 받아 수익을 극대화한다. 꼬마빌딩 매매가의 60~70% 가량 대출이 가능하다. 
 
꼬마빌딩을 매입하려면 철저한 상권분석과 건물의 상태를 파악하면서 고민을 많이 해야 한다. 누구보다 열심히 공부하고 분석하면 수익을 극대화를 할 수 있다. 내 마음에 100%인 건물은 없다. 60~70%가 마음에 들면 고민하고 30~40%를 바꿀 수 있으면 매입하는 것이 좋다.
 

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