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지난해 서울에서 아파트·연립·오피스텔 등 집합건물을 생애 처음 매수한 비중이 11년 만에 최고치를 기록했다. 고강도 대출 규제로 유주택자·다주택자의 추가 매입이 사실상 막힌 반면, 생애최초 구입자에게는 상대적으로 완화된 금융 조건이 유지되면서 서울 매매시장 거래의 중심축이 무주택 실수요층으로 이동한 것으로 풀이된다. 여기에 서울 집값 상승세가 겹치며 ‘지금 사지 않으면 더 비싸진다’는 불안 심리(FOMO)도 매수 확대에 영향을 준 것으로 보인다.
15일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울에서 매매 거래로 소유권 이전 등기가 이뤄진 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등)은 총 16만927건으로 집계됐다. 이 가운데 생애최초 구입자 수는 6만1159건으로 전체의 약 38%에 달했다. 서울 생애최초 매수 비중이 2014년(39.1%) 이후 가장 높은 수치로, 11년 만의 최고치다.
서울의 생애최초 매수 비중은 2013년 43%로 역대 최고치를 기록한 뒤 감소 흐름을 보이며 2019년 30.3%까지 떨어졌으나, 2020~2021년 집값 급등기 ‘패닉바잉’ 국면에서 다시 상승해 2021년 36.3%를 기록했다. 이후 금리 인상과 거래 위축의 영향으로 2022년 31.8%로 낮아졌지만, 지난해 다시 큰 폭으로 반등했다.
이 같은 변화의 배경에는 정부의 ‘대출 규제 차등 적용’이 자리한다. 정부는 가계부채 관리를 명목으로 대출 문턱을 크게 높였고, 특히 유주택자와 다주택자를 겨냥해 주택담보대출 한도를 대폭 축소하거나 제한하는 방식으로 규제 강도를 올렸다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책 등을 통해 규제지역 내 주담대가 2억~6억원 수준으로 줄어들면서 유주택자의 추가 매입 여력은 크게 위축됐다.
반면 생애최초 주택구입자는 규제지역 내에서도 15억원 이하 주택 매수 시 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받고, 6억원 한도 내에서 대출이 가능하다. 총부채상환비율(DTI)도 60%까지 허용된다. 주택도시기금이 지원하는 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책성 대출이 상당 부분 유지된 점도 생애최초 구입자의 자금조달 부담을 낮추며 매수 수요를 지지한 것으로 해석된다.
한 중개업소 관계자는 “실거주 수요인데도 집값 상승 속도가 너무 빠르다 보니, 계약을 미루기보다 일단 선점하려는 분위기가 있다”며 “이른바 FOMO 심리가 2030 실수요층을 움직이고 있다”고 전했다. 그는 “특히 금리 부담이 남아 있어도 ‘더 오르면 영영 못 산다’는 불안감이 커지면서, 전세 연장 대신 매수로 방향을 틀었다는 상담이 늘었다”고 덧붙였다.
매수 심리 변화도 뚜렷하다. 지난해 서울 집값이 급등하면서 ‘더 오르기 전에 사야 한다’는 불안 심리가 확산됐다는 분석이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 통계에 따르면 2024년 마지막 주 대비 2025년 마지막 주 서울 아파트값은 평균 8.71% 상승한 것으로 나타났다. 과거 급등기 상승률을 뛰어넘는 수준의 오름폭이 이어지면서 실수요자들의 추격 매수가 강화됐다는 것이다.
전국적으로도 실수요 중심 재편 흐름은 이어지고 있다. 지난해 전국 기준 생애최초 매수 비중은 42.1%로 집계돼 3년 연속 40%대를 유지했다. 비중 자체는 전년(42.4%) 대비 소폭 하락했지만 여전히 높은 수준이다.
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