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서울 강남구 대치동 재건축 단지 ‘디에이치 대치 에델루이(구마을 제3지구)’가 입주를 시작했지만, 1700억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기 상환을 둘러싼 자금 경색이 본격화하며 조합원·시공사·임차인까지 충격파가 확산하고 있다. 조합이 분담금 재산정을 담은 관리처분계획 변경안을 추진했으나 총회에서 부결되면서 대출 연장과 상환 일정이 불투명해졌고, 시공사인 현대건설은 조합원 종전자산에 대한 근저당권 설정 등기 접수를 사실상 입주 조건으로 내걸며 논란이 커지는 양상이다.
이 단지는 지난해 10월 1순위 청약에서 평균 1025대 1 경쟁률을 기록할 만큼 ‘강남 학군 신축’ 기대가 컸다. 그러나 준공·입주 단계에서 PF 만기, 공사비 잔금, 상가(근린생활시설) 매각 지연이 한꺼번에 맞물리면서 ‘환급’ 대신 ‘추가 부담’이 현실화했다는 평가가 나온다.
23일 정비업계에 따르면 조합은 PF 대출 만기를 앞두고 분담금 확정 및 자금 조달 방안을 담은 관리처분 변경안을 상정했으나, 지난해 12월 29일 임시총회에서 가결 정족수에 13표가 모자라 부결된 것으로 전해졌다. 변경안에는 조합원 1인당 추가 분담금을 기존 약 1억7000만원 수준에서 최대 11억7000만원까지 확대하는 내용이 포함됐다.
총회 부결로 사업 정상화 신호가 약해질 경우 금융권이 대출 연장을 거부하거나 기한이익상실(EOD) 등 채권 회수 절차에 나설 수 있다는 관측이 나온다. 대출 연장이 막히면 연체이자 부담이 급증해 조합원들이 매월 1000만원 이상의 이자 부담을 떠안을 수 있다는 전망도 제기된다.
조합은 사업비 및 공사비 등을 위해 농협중앙회 등에 1700억원의 PF 대출을 받은 것으로 전해지며, 현대건설은 여기에 연대보증을 제공한 상태다. 만기 내 상환이 불발될 경우 시공사가 대신 상환한 뒤 조합에 구상권을 청구하는 시나리오가 거론되면서 현대건설 역시 재무 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 여기에 현대건설이 아직 받지 못한 공사비 잔금 740억원 문제도 겹쳤다.
과거 강남 재건축 시장에서는 ‘후분양을 하면 일반분양가를 높여 수익을 극대화할 수 있다’는 믿음이 통했으나, 대치 에델루이는 고금리 장기화·분양가상한제·상가 분양 침체라는 ‘3대 악재’가 겹치며 후분양이 오히려 ‘독약’이 된 사례로 거론된다. 특히 상가 용도 변경을 위해 소요된 2년의 시간이 금융이자 200억원이라는 부메랑으로 돌아왔다는 점은 향후 다른 재건축 조합에도 시사점이 크다는 평가다.
이런 상황에서 현대건설은 조합원들에게 “종전자산에 대한 근저당 설정 등기 접수 후 입주를 허용한다”는 취지로 통보한 것으로 알려졌다. 근저당 설정에 동의하지 않으면 (조합이 제시한) 추가 예상 분담금 최대액을 선납해야 입주가 가능하다는 구조다. 조합원 사이에서는 “열쇠 교부가 사실상 근저당 동의와 연동됐다”는 반발이 나온다.
즉, 조합원 측에서는 입주를 위해 1~2억원 정도만 추가 부담하면 될 것으로 예상했으나, 최근 11억원이 넘는 분담금이 기재된 통지서를 받게 된 것이다. 시공사가 근저당을 설정하지 않으면 입주를 허용할 수 없다는 입장으로 조합원들을 압박하는 가운데, 조합은 PF 이자가 매달 1000만원 수준이라고 강조하며 총회 안건 통과를 서두르고 있다는 설명이다.
이에 대해 현대건설 측은 “1700억원 PF 연대보증에 공사비 잔금 740억원까지 묶여 있는 상황에서 총회 부결로 상환 계획이 불투명해진 만큼, 최소한의 채권 확보 장치인 근저당 설정 등기 접수는 불가피하다”며 “조합원들의 고충은 이해하지만 미수금 회수 대책 없이 열쇠부터 내줄 수는 없다. 자금 상황이 정상화되면 원만히 해결될 문제”라는 입장이다.
‘후분양+분상제+상가 침체’…비례율 19.6% 거론
조합의 자금 계획은 애초 일반분양 수익과 상가 분양·매각을 통해 PF와 공사비를 정산하는 방식이었다. 다만 이 단지는 총 282가구 중 일반분양이 72가구로 많지 않고, 후분양 단지임에도 분양가상한제가 적용돼 조합 수익이 제한적이었다는 분석이 나온다.
여기에 상가(근린생활시설) 매각이 지연 또는 무산되면서 자금 계획이 흔들렸고, 조합이 제시한 변경안에는 비례율 약 19.6% 수준이 거론됐다. 비례율이 100%를 크게 밑돌면 환급금은 사라지고 조합원 부담이 커지는 구조다.
정비사업 자문 전문가는 “핵심은 ‘상가(운동시설) 매각’이라는 단일 창구에 자금 계획을 올인한 리스크가 터진 것”이라며 “용도 변경을 위해 2년을 끌면서 발생한 200억원 안팎의 이자가 고스란히 조합원 분담금으로 전가됐다. 비례율 20% 미만은 사실상 사업 실패 수준”이라고 지적했다. 이어 “운동시설 매각이 적기에 이뤄지지 않으면 대출 연장 거부로 EOD가 현실화돼 공매·경매로 이어지는 최악의 시나리오도 배제할 수 없다”고 말했다.
이번 사태는 조합원에 그치지 않고 임차인에게도 직격탄이 되고 있다는 지적이 나온다. 조합원 주택에 선순위 근저당이 대규모로 설정될 경우 전세자금대출이나 전세보증금 보증보험 가입이 제한될 수 있기 때문이다. 특히 강남3구는 규제지역 특성상 전세대출 여건이 까다로운데, 근저당 규모가 커지면 금융권이 보수적으로 판단해 대출이 사실상 막힐 수 있다는 관측이 나온다.
해법은 ‘운동시설 매각’…성사돼야 분담금 부담 완화
조합은 단지 내 근린생활시설을 운동시설로 용도 변경해 매각 가치를 높인 뒤 자금을 회수한다는 계획을 추진해 온 것으로 전해진다. 실제로 이 과정에서 사업이 약 2년 지연됐고, 그 사이 PF 금융이자만 약 200억원에 달한다는 분석도 있다.
정비업계에서는 특정 자산 매각으로 사업비를 충당하는 구조를 택한 만큼, 매각 지연이 곧바로 PF 리스크로 전이돼 총회 지연과 의사결정 공백이 길어질수록 금융비용이 불어나 피해가 전체 조합원으로 확산될 수 있다는 지적이 이어진다.
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