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이재명 대통령이 다주택자에 대한 고강도 메시지를 연이어 내놓으면서 서울 핵심지에서 ‘매물 증가’ 신호가 뚜렷해지고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일) 방침이 기폭제가 되며 잠실·압구정·반포 등 이른바 ‘상급지’에서도 급매가 등장하고 있다.
5일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 대통령이 양도세 중과 유예 종료 방침을 공식화하기 직전(1월 22일)과 비교해 강남3구와 한강벨트 일부 지역에서 매물이 늘었다. 자치구별로는 송파구가 3471건에서 4068건으로 17.1% 증가해 상승 폭이 가장 컸고, 성동구(15.3%), 서초구(9.6%), 강남구(9.3%) 등도 증가세를 보였다. 25개 자치구 가운데 19곳에서 매물이 늘어난 것으로 집계됐다.
특히 잠실 대장주로 꼽히는 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움)에서 출회가 두드러졌다. 잠실엘스는 72건에서 104건으로 44.4% 늘었고, 리센츠(33.6%), 트리지움(16.3%)도 증가했다. 호가도 일부 조정되는 모습이다.
다만 6억원(시가 25억원 초과 주택은 추가 축소)으로 묶인 주택담보대출 규제와 토지거래허가구역(실거주 의무) 지정으로 갭투자가 차단된 구조 탓에 ‘매물 증가 → 거래 증가’로 이어질지는 불투명하다는 평가가 동시에 나온다.
잠실엘스 전용 84㎡는 35억원에서 34억5000만원 선으로 내려 나온 매물이 포착됐고, 같은 평형 중층은 1월 19일 34억9000만원에 거래된 사례가 언급된다. 송파권 대단지인 헬리오시티(매물 48% 증가), 서초구 반포센트럴푸르지오써밋(46.6% 증가) 등에서도 매물이 늘었다.
강남 재건축 ‘상징’인 압구정에서도 급매 사례가 거론된다. 압구정 현대3차는 한 달 사이 매물이 50~60% 안팎 늘었다는 보도가 나왔고, 전용 82㎡ 중층이 호가를 1억원 낮춘 55억원에 ‘최저가’로 나오는 등 가격을 낮춘 물건이 등장했다는 증언도 있다.
개포동에서는 전용 84㎡를 기존 최저 호가보다 1억원 낮춘 가격에 “팔아달라”는 매도 의사가 중개업소에 전달됐다는 사례도 전해졌다. 중개업소들은 “다주택자 집주인이 급해졌다”, “급매에 매수자 문의가 붙는다”는 분위기를 전했다.
다만 실거래로 이어지지는 않는 분위기다. 잠실의 한 공인중개사는 “매물은 늘었지만 계약으로 바로 이어지진 않고 있다. 대출 규제로 살 수 있는 사람이 제한돼 있다. 가격을 조금 낮춰도 거래 체감은 아직 약하다”고 말했다.
특히 ‘압구정 체감경기’는 엇갈린다. 재건축은 5월 시공사 선정 등으로 일정이 가시화되고 공사비 규모도 초대형이지만, 정작 매매 거래는 얼어붙어 “거래 진공 상태”라는 표현까지 나온다.
핵심 이유는 자금 조달 구조다. 대출 규제로 수도권 주담대 한도가 크게 묶인 데다, 시가 25억원 초과 고가 주택은 대출 한도가 더 줄어 현금 동원력이 없으면 매수 자체가 어렵다.
또 다른 공인중개사는 “상급지는 진입장벽이 워낙 높다. 규제가 유지되는 한 가격이 일부 조정돼도 실제 매수는 제한적이다. 문의는 늘었지만 체결까지는 시간이 필요하다”며 “토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 걸리면서 전세를 끼는 방식의 갭투자가 사실상 불가능해졌다”고 말했다. 압구정처럼 시가가 45억~110억원대로 거론되는 구간은 ‘살 사람’이 제한적일 수밖에 없다.
정책 효과가 ‘거래량 회복’으로 확인되기까지는 시간이 필요하다는 지적도 나온다. 서울부동산정보광장 기준으로 강남3구의 최근 거래량은 전년 대비 크게 줄어든 것으로 제시된다. 시장에서는 “매물은 늘었지만 이전에 물량이 너무 적었던 기저효과일 수 있다”, “규제가 유지되면 상급지에서 가격 조정이 와도 거래 성사는 제한적”이라는 관측이 맞선다. 특히 세입자 거주 변수가 남아 있다.
실거주 의무 아래에서는 매수자가 ‘임대차 종료 확인’ 등 요건을 맞춰야 해 세입자 계약 기간이 남은 다주택 매물은 처분이 쉽지 않다는 것이다.
부동산업계 관계자는 “세입자 거주 변수와 실거주 의무가 거래를 막는 핵심 요인”이라며 “정부가 예고한 거래 유예 보완책의 설계, 그리고 보유세 신호가 2~3월 시장 흐름을 가를 결정적 변수가 될 것”이라고 말했다.
결국 정부가 예고한 ‘거래 완료까지 유예’ 등 보완책의 설계 수준과 추가 세제(보유세 강화 가능성) 신호가 실제 매물 출회를 얼마나 더 자극할지가 2~3월 시장 방향을 가를 핵심 변수가 될 전망이다.
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