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1월 말, 해가 기울 무렵 찾은 잠실주공5단지는 시간이 잠시 멈춘 듯한 공간이었다. 빛바랜 외벽과 낡은 창틀, 층마다 제각각 매달린 에어컨 실외기들은 1970~80년대 대규모 주택 공급기의 흔적을 고스란히 드러낸다. 그러나 단지 담장을 넘어 고개를 들자 전혀 다른 서울이 펼쳐진다. 유리 커튼월을 두른 초고층 빌딩 숲 사이로 롯데월드타워가 겨울 하늘을 가르며 솟아 있다. 과거의 ‘국민 아파트’와 현재의 ‘초고가 스카이라인’이 한 프레임 안에서 교차하는 지점, 그 경계에 이 단지가 서 있다.
단지 내부 도로는 차량들로 가득했다. 오래된 평면 주차장과 노면 주차 공간은 이미 수용 한계를 넘어선 모습이다. 대형 세단과 SUV 사이로 연식이 제각각인 차량들이 빽빽하게 들어서 있다. 인근 중개업소 관계자들은 재건축 기대감이 커지면서 외부 수요 유입도 늘었다고 설명한다. 만성적인 주차난은 이곳의 고질적 문제지만, 주민들 사이에선 “어차피 사라질 풍경”이라는 말도 자연스럽게 오간다.
아파트 동들은 대체로 15층 안팎의 판상형 구조다. 멀리서 보면 비슷한 건물들이 반복되는 듯하지만 가까이 다가가면 집집마다 다른 시간이 겹겹이 쌓여 있다. 베란다 샷시 색은 제각각이고, 난간도 유리와 철제가 혼재돼 통일감이 없다. 외벽에는 균열을 메운 뒤 덧칠한 자국이 군데군데 남아 있다. 세월을 견디기 위한 임시 보수가 반복돼 온 시간이 고스란히 드러난다. 새 페인트와 바랜 콘크리트가 한 화면에 공존하면서 과거와 현재가 겹쳐진 대비를 만든다.
이 단지 주민들에게 재건축은 ‘투자 기회’라기보다 ‘생활 여건을 바꿀 마지막 기회’에 가깝다는 반응도 적지 않다. 60대 한 입주민은 “집은 낡았지만 입지는 최고”라며 “이사 갈 생각은 없고 재건축이 진행되길 기다리고 있다”고 말했다. 자산 증식보다는 노후를 조금 더 편안하게 보내기 위한 주거 환경 개선의 의미가 더 크다는 설명이다.
단지 중앙 녹지는 잎을 떨군 나무들만 남아 한산했지만, 동과 동 사이 간격은 최근 신축 아파트와 비교해도 여유로운 편이다. 이 공간이 앞으로 수십 층 높이의 초고층 주거 단지로 채워질 가능성을 떠올리면, 지금의 개방감은 거대한 변화를 앞둔 ‘잠깐의 정적’처럼 느껴진다. 낮은 건물 사이로 보이던 롯데월드타워는 더 이상 배경이 아니라, 머지않아 비슷한 높이의 건물들과 함께 스카이라인을 구성할 이웃이 될 가능성이 거론된다.
여기에 영동대로 일대의 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터 개발이 더해질 경우, 잠실과 삼성역을 잇는 동남권 축은 고층 업무·주거 시설이 밀집한 스카이라인으로 재편될 수 있다는 전망도 나온다. 중층 아파트 중심이던 한강 남쪽 주거 지형이 고밀·입체적 도시 구조로 이동하는 흐름 속에서, 잠실주공5단지는 그 변화를 가늠할 수 있는 주요 지점 중 하나로 평가된다.
최근 단지 분위기는 확연히 달라졌다는 평가가 많다. 조합이 사업시행계획인가를 신청하면서 재건축 절차가 다음 단계로 넘어가는 것 아니냐는 기대가 커졌기 때문이다. 시장의 관심도 “될까”에서 “언제쯤 가능할까”로 이동하는 분위기다. 인근 중개업소에는 조합원 지위 양도 가능 여부를 묻는 문의가 이어지고 있다는 전언도 나온다. 한 중개업소 관계자는 “매물이 줄어들 수 있다는 전망과 함께 기회를 선점하려는 수요도 일부 있다”고 말했다.
토지거래허가구역과 대출 규제로 거래량은 과거보다 줄었지만, 현장에서는 자금 여력이 있는 수요는 꾸준히 움직이고 있다는 설명도 들린다. 전용 82㎡는 최근 40억 원대 중후반 수준에서 거래 사례가 이어지며 상징적인 가격대를 형성하고 있다는 게 중개업계의 전언이다. 다만 이는 개별 거래 사례를 토대로 한 설명으로, 시장 전체 흐름을 단정하기는 어렵다는 신중론도 함께 나온다.
기대 심리를 자극하는 요인으로는 ‘사업성’이 거론된다. 일부 중개업소에서는 조합 추산 자료를 근거로 환급 가능성을 언급하는 경우도 있다. 대표적으로 ‘7억 원’ 수준의 수치가 회자되기도 한다. 다만 이는 추정 비례율, 추정 공사비, 추정 분양가 등을 전제로 한 계산일 뿐 확정된 금액은 아니다. 공사비와 분양가, 각종 부담금에 따라 결과가 달라질 수 있다는 점을 업계 역시 강조한다.
조합이 공개한 설계안에는 고급화 방향이 담겨 있다. 계획안에는 최고 65층 규모의 주거타워가 포함돼 기존 수평적 스카이라인이 수직적으로 재편될 수 있다는 구상이다. 대형 테라스 특화 세대, 한강과 도심을 동시에 조망하는 상층부 주거 타입, 층고를 높인 거실 구조와 파노라마 창호 등이 검토 대상에 올라 있다. 실내 수영장, 스카이라운지, 게스트하우스 등 대형 커뮤니티 시설도 계획에 포함된 것으로 알려졌다. 단순한 주거 단지를 넘어 고급 주거 수요를 겨냥한 단지 구성이 거론된다.
다만 넘어야 할 관문도 적지 않다. 서울시는 통합심의 과정에서 한강변 동에도 임대주택을 배치하는 ‘소셜믹스’ 원칙을 강조했고, 조합은 이를 반영해 설계를 보완했다. 그럼에도 일부 조합원들 사이에서는 조망권과 자산 가치에 대한 우려가 남아 있다는 이야기도 나온다. 공사비 상승, 분양가 규제, 재건축초과이익환수제 등 제도적 변수 역시 사업성에 영향을 줄 수 있는 요소로 꼽힌다.
최근에는 사업 추진 과정에서 시공사의 역할을 두고도 다양한 의견이 제기된다. 이 단지는 과거 삼성물산, GS건설, HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공사로 선정된 바 있다. 장기간 이어진 인허가 과정 속에서 각 주체의 역할 분담과 대응 방식에 대해 정비업계 안팎에서 여러 평가가 나오는 상황이다. 최근 재건축 시장에서는 브랜드뿐 아니라 인허가 대응 경험과 조합과의 소통 역량도 중요한 요소로 거론된다는 것이다.
공사비 변수 역시 부담 요인으로 언급된다. 인근 재건축 단지들의 공사비가 오른 사례가 이어지면서, 사업 일정이 길어질 경우 사업성에 영향을 줄 수 있다는 우려도 나온다. 일정 지연이 누적될수록 조합원 부담이 커질 수 있다는 점을 지적하는 목소리도 있다.
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