)
“압구정 다주택자들이 급해졌다. 매물이 쌓인다.”
최근 부동산 시장을 설명하는 문장이다. 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 연장 없이 종료하겠다고 밝힌 이후, 강남권 고가 아파트 시장에 ‘급매’가 늘고 있다는 보도가 이어졌다. 실제로 일부 플랫폼 통계를 인용한 복수 언론 보도에서는 압구정 일대 매물이 연초 대비 수십 퍼센트 증가했다고 전했다.
6일 스카이데일리가 현장을 찾은 결과 분위기는 사뭇 달랐다. 숫자와 체감의 온도차가 뚜렷했다. “화면엔 많아도 실제 매물은 적다”는 것이 현지 공인중개사들의 공통된 설명이었다.
“플랫폼 숫자, 그대로 믿으면 안 된다”
압구정 구현대 아파트 인근의 공인중개사 A는 모니터에 떠 있는 매물 목록을 가리키며 고개를 저었다. A는 “여기 700~800건이 떠 있어도 그대로 믿으면 안 된다. 같은 집을 여러 중개업소가 중복으로 올린 경우가 많고, 광고성 매물도 섞여 있다”고 말했다.
그는 최근 ‘매물 증가’ 보도의 근거가 되는 온라인 플랫폼 수치에 대해 “실거래 가능한 물건과는 차이가 크다”고 강조했다. 특히 시세보다 수억 원 낮은 가격으로 올라온 매물들에 대해서는 “문의 유도용일 가능성이 높다”고 덧붙였다. A는 “시세가 60억 원인데 55억 원에 나왔다고 하면 전화 유도용인 경우가 많다. 막상 문의하면 ‘방금 나갔다’는 답이 돌아오기도 한다. 그런 물건까지 모두 실매물로 계산하면 착시가 생긴다”고 설명했다.
다른 중개사 B 역시 최근 보도된 ‘수십억 원 하락 매물’ 사례를 두고 신중한 입장을 보였다. B는 “최근 98억 원에 나왔다는 매물도 알고 보면 같은 동, 같은 층 물건이 여러 채널에 반복 노출된 사례”라며 “이 한 건이 계속 보이면서 단지 전체 가격이 급락한 것처럼 인식되는 측면이 있다”고 말했다.
그는 “만약 실제로 시세가 무너졌다면 다른 동, 다른 라인 물건도 연쇄적으로 가격이 내려와야 하는데 그런 흐름은 아니다”라고 덧붙였다. 실제로 같은 면적대 다른 동 매물들은 기존 호가를 크게 벗어나지 않은 채 유지되고 있다는 설명이다.
“세금보다 대출”…시장 움직이는 진짜 변수
“한 건이 반복 노출…시세 급락처럼 보일 뿐”
이미 정리된 다주택…재건축 구조도 영향
다주택자 세제 압박이 매물을 밀어내고 있다는 해석에 대해서도 현장 반응은 냉정했다. 신현대아파트 인근에서 영업 중인 공인중개사 C는 “요즘 거래를 움직이는 건 세금이 아니라 대출”이라고 단언했다.
C는 “레버리지가 막히니까 갈아타기가 어려워지고, 매수자가 줄면서 일부 가격이 눌리는 것”이라며 “지금 나타나는 가격 조정은 다주택자 급매 러시라기보다 금융 규제로 인한 거래 위축의 결과에 가깝다”고 진단했다. 또한 “압구정 매수자는 대부분 1주택 갈아타기 수요다. 다주택자가 급하게 던지는 구조와는 다르다”고 설명했다.
압구정이 재건축 단지라는 점도 변수로 거론됐다. 조합 설립 이후에는 지위 승계나 처분에 제약이 생길 수 있어, 다주택 보유자들은 사업 초기 단계에서 이미 상당 부분 정리를 마쳤다는 것이다. 중개사 A는 “조합 설립 전 몇 년 사이에 다주택자 물건은 많이 정리됐다. 지금 와서 세금 때문에 매물이 갑자기 쏟아진다는 건 구조적으로 맞지 않는다”고 말했다.
매도자의 성격도 다르다고 했다. 압구정은 장기 거주 고령 1주택자가 많아, 세금 회피 목적의 단기 매도보다 상속·증여 계획과 맞물린 ‘생애 매도’가 주된 배경이라는 설명이다.
흥미로운 점은 임대시장 체감이었다. 매매시장에서는 ‘급매’가 화제가 됐지만, 중개업소들은 전세 물건이 부족하다고 입을 모았다. 중개사 B는 “전세를 찾는 사람은 많은데 물건이 별로 없다. 매매 기사와 현장 분위기는 다르다”고 말했다.
숫자보다 큰 변수…압구정 재건축 수주전 개막
매매는 시끄럽지만 전세는 “물건 없다”
이처럼 매매 시장의 단기 흐름과 별개로, 압구정의 장기 가치를 좌우할 또 다른 흐름도 본격화되고 있다. 바로 재건축 시공사 선정이다.
정비업계에 따르면 압구정 4구역 조합은 이달 초 시공사 선정 입찰 공고를 내고 절차에 돌입했다. 4구역은 현대8차와 한양 3·4·6차를 묶어 최고 69층, 1600여 가구 규모로 탈바꿈하는 사업으로, 예상 공사비만 2조 원을 웃돈다. 평당 공사비 역시 앞서 선정된 2구역보다 높은 수준이 제시됐다.
3구역과 5구역도 상반기 내 시공사 입찰을 진행할 예정이어서, 올해 압구정에서만 수조 원 규모의 정비사업이 건설사들 사이에서 경쟁 입찰로 펼쳐질 전망이다.
이미 2구역 시공권을 확보한 현대건설을 비롯해 삼성물산, GS건설, DL이앤씨 등 대형 건설사들이 각 구역 입찰 참여를 저울질하는 것으로 알려졌다. 한 건설업계 관계자는 “압구정은 단순한 수주가 아니라 한강변 랜드마크를 선점하는 상징성 때문에 건설사들 입장에서는 자존심 싸움에 가깝다”고 말했다.
현장에서 확인된 압구정의 모습은 단순하지 않았다. ‘양도세 중과를 앞두고 매물이 쌓인다’는 인식과 달리 실매물은 제한적이었고, 거래를 좌우하는 힘은 세금보다 금융 규제에 가까웠다. 동시에 동네 전체를 둘러싼 재건축 수주전이 본격화되면서 장기 기대감 역시 여전히 살아 있는 모습이었다.
중개사 C는 이렇게 말했다. “거래가 붙으면 가격이 만들어지고, 거래가 없으면 숫자만 돌아다닌다. 지금 압구정은 숫자 기사와 현장 체감, 그리고 재건축 기대가 동시에 움직이는 구간이다”
후원하기
이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?
추천해요
좋아요
감동이에요
화나요
슬퍼요
추천해요0
좋아요0
감동이에요0
화나요0
슬퍼요0
기사제보 
