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[재건축·재개발 르포<157>]-개포주공 1단지

강남불패 원조 ‘개포 매머드 단지’ 상전벽해 초읽기

재건축 1번지, 제2의 불패신화 기대 속 미국발 금리인상 소식에 3천억 증발

정성문기자(mooni@skyedaily.com)

기사입력 2016-01-22 16:47:09

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서울시 강남구 개포동 개포주공 아파트는 총 7개의 단지로 구성돼 있다. 1982년 준공된 1단지를 시작으로 7단지까지 급속도로 지어졌다. 1983년 10월 7단지가 준공되면서 이곳에는 미니 신도시급 규모라 할 수 있는 대단지가 조성됐다. 총 1만3340가구가 입주한 매머드 단지는 준공된 지 30년이 넘어가면서 재건축 사업이 진행되고 있다. 1단지는 현재 구청으로부터 사업시행인가를 기다리고 있다. 2단지는 철거에 들어가 이제 착공을 앞두고 있는 상태다. 3단지는 일부 세대를 제외하고는 이주가 완료돼 철거를 앞두고 있는 상태다. 4단지는 사업시행인가를 받아 재건축 사업의 7부 능선을 넘었다. 지난해 상반기 통합개발이 논의됐던 5·6·7단지는 의견 차이를 좁히지 못하고 지난해 11월 분리개발에 합의했다. 합의 내용에 따르면 5단지는 독자적으로, 6·7단지는 통합하기로 했다. 개포주공 아파트의 이 같은 모습은 전국적인 주목을 받고 있어 1단지부터 7단지까지 순차적으로 취재하고 그 자세한 상황을 소개할 예정이다. 스카이데일리가 재건축 바로미터 개포주공 아파트 중 가장 규모가 큰 1단지를 다녀왔다.


 ▲ 1982년 11월 준공된 개포주공1단지(사진)는 총124개동 5040가구로 이뤄져있다. 준공된 지 30년이 넘는 이 아파트 단지는 2003년 조합설립인가를 받아 재건축 사업을 진행해 았다. 1단지 조합은 2014년 건축심의를 통과하고 현재 사업시행인가를 기다리고 있다. ⓒ스카이데일리

최근 ‘재건축 1번지’로 불리는 개포주공 1단지아파트(이하 1단지)의 시세가 떨어지면서 주민 우려가 높아지고 있다. 1년 동안 1단지 전 평형의 아파트 시세가 가구당 평균 6000만원이 하락했다.
 
익명을 요구한 개포동 부동산 중개인에 따르면 42㎡(약 13평)의 경우 지난해 상반기만 하더라도 8억1000만원에 거래됐는데, 현재 7억6000만원이다. 전문가들은 미국발 금리인상 여파, 부동산 비수기인 계절적 요인, 향후 수도권 대출규제 등 제도적 요인이 복합적으로 작용해 부동산 가격 하락을 부채질했다고 분석했다.
 
개포동 최대 규모 단일세대 5040세대, 재건축 후 74개동 6662가구로 변모
 
1982년 11월 입주를 시작한 1단지는 강남 8학군에 위치하고 있다. 아파트 뒤쪽으로 대모산, 앞으로 양재천이 흐르고 있어 주거친화적인 아파트로 평가 받고 있다.
 
단지 내 세대는 36㎡(약 11평), 42㎡(약 13평), 49㎡(약 15평), 52㎡(약 16평) 등 소형 평형대로 이뤄져 있다.
 
1단지는 개포동 최대 규모로 총 5040가구로 구성됐다. 2·3·4단지 세대를 합한 것(5401세대)과 맞먹는 규모다. 1단지는 2003년 조합이 설립돼 다른 단지들에 비해 재건축사업이 빨리 진행됐다. 2014년 건축심의를 통과하고 현재 사업시행인가를 기다리는 상황이다.
 
최영식 1단지 재건축조합 사무장은 “현재 사업시행인가 주민공람은 끝난 상태이고, 사업시행인가를 기다리고 있다”며 “인가만 받는다면 주민들의 오랜 염원인 재건축 사업에 속도가 날 것이다”고 말했다.
 
인근 부동산에 따르면 사업시행인가를 기다리는 동안에도 아파트 시세가 떨어지는 상황이다. 평형대마다 다소 차이가 있지만 1년 새 평균 6000만원가량 하락했다. 부동산 사무소에는 시세 하락에 따른 불안감으로 집주인들의 전화가 빗발쳤다.
 
12년간 이곳에서 부동산을 운영한 한 중개인은 “세입자 비율이 85%인 1단지의 실제 집주인들은 대부분 이곳에 거주 하지 않는다”며 “오늘도 해외에 살고 있는 집주인이 아파트 시세가 떨어졌다는 소식을 듣고 연락이 왔다”고 말했다.
 
▲ 서울 강남은 실수요자와 투자자들 모두 선호하는 지역이다. 개포동 역시 투자자들이 선호하는 지역인 만큼 높은 거래가를 유지하고 있다. 그러나 최근 겨울철 비수기와 미국발 금리인상 소식, 부동산 규제 강화 등의 악재로 거래가가 하락하는 모습을 보이고 있다. 사진은 개포주공 1단지 재건축조합 사무실. ⓒ스카이데일리

미국발 금리인상에 따른 국내 금리 인상 우려도 아파트 시세에도 영향을 미쳤다. 1단지 인근 부동산 관계자는 “미국 금리 인상으로 국내금리가 인상된다는 심리 때문에 투자자들의 발길이 조금씩 뜸하다”며 “날씨만큼 소비심리가 얼어붙은 데다 부동산 비수기 시즌이 겹치면서 시세가 하락했다”고 말했다.
 
그는 이어 “올 상반기 대출규제가 강화된다는 소식까지 있어 그야말로 3중고로 겪으며 시세가 조금씩 떨어졌다”며 “현재 49.56㎡(약 15평)형이 9억5000만원, 56㎡(약 17평)형이 11억7000만원으로 두 평형 모두 지난해 상반기에 비해 6000만원씩 가격이 하락했다”고 말했다. 그는 “5040세대가 각각 6000만원이 하락했다고 단순 계산하면 1단지는 1년만에 3000억원 이상 가치가 하락한 것으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.
 
개포동의 또 다른 부동산 관계자 역시 우려의 입장을 표했다. 그는 “6·7단지는 재건축 추진위원회가 만들어지면서 거의 전 평형대 아파트 시세가 1억원씩 올랐다”며 “반면 1단지는 시세가 떨어지고 있어 개포동 내에서도 극명하게 대비되고 있다”고 말했다.
 
또 다른 부동산 전문가는 상반된 입장이었다. 그는 “1단지는 현재 가파르게 시세가 오르면서 잠시 쉬어가는 타이밍이다”면서 “개포동에서 노른자 땅이기 때문에 현재 시세 하락은 크게 걱정할 일이 아니다”고 강조했다.
 
조합설립 13년 차 사업시행인가 목전…상가 위치 두고 티격태격
 
1단지는 조합이 설립된 지 올해로 13년째다. 조합은 재건축의 가장 중요하다고 할 수 있는 사업시행인가 획득을 기다리는 상황이다. 그러나 사소한 문제가 남았다.
 
39만9741㎡(약 12만평)에 이르는 1단지 내에는 3개의 대형 상가와 규모가 작은 생활밀착형 상가 7곳 등 11개의 상가가 있다. 문제는 생활밀착형 상가들이다. 동떨어져 위치하다보니 아무래도 대형 상가보다 집객효과가 떨어진다.
 
▲ 개포주공1단지는 39만9741㎡(약 12만평) 위의 토지에 지어졌다. 아파트가 넓은 만큼 11개의 크고 작은 상가가 있다. 현재 조합측은 상가협의회와 재건축 후 상가 위치를 두고 작은 갈등을 겪는 것으로 알려졌다. ⓒ스카이데일리

현재 조합은 지금처럼 대형 상가와 생활밀착형 상가를 구분해서 짓겠다는 계획이다. 그러나 몇몇 상가조합원들이 반대의 목소리를 내고 있다. 이들은 생활밀착형 상가를 따로 둘 것이 아니라 한 곳에 모으는 것을 주장하고 있다.
 
익명을 요구한 상가협의회 관계자는 “30년 넘게 단지 내 변두리에서 주민들의 생활편의를 위해 일했다”며 “재건축이 된다면 우리도 메인 상가에서 장사를 한 번 해보고 싶다”고 말했다.
 
조합과 상가협의회는 지난 20일 대화의 장을 마련했으나 타협점을 찾지 못했고 조만간 다시 만나기로 했다. 최영식 사무장은 “현재 상가와 좋은 방향으로 협의 중이기 때문에 언론에 나가는 것이 부담스러운 측면이 있다”고 말했다.
 
개포동 부동산 중개인은 “몇몇 상가 주인들이 생활밀착형 상가를 대형 상가 안에 같이 넣어 달라고 하는데, 이것이 재건축 사업 대세에는 큰 영향을 미치지 않을 것이다”고 말했다.
 
1단지가 성공적으로 재건축이 이뤄진다면 지하 4층, 지상 35층, 74개동 6662가구로 구성된다. 현재 현대건설과 현대산업개발이 컨소시엄을 구성해 공동 시공사로 선정돼 있다.

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