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강남구 대치동에 위치한 청실아파트는 인근의 은마아파트와 더불어 강남에서도 노른자위 재건축으로 많은 관심을 받아왔다. 2010년 사업승인인가를 받은 청실아파트 재건축은 올 9월 착공신고까지 난 상태다. 다른 재건축이었다면 이 시점에서 분양가가 어느 정도 결정되고 분양일정 발표가 임박해야 한다. 하지만 청실아파트 재건축은 아직 분양가를 정하지 못했고 분양일정도 알 수 없는 상황이다. 바로 인접한 단대사대부중·고와 단국공고 등 단국학원 소속 학교들은 새로 래미안 대치청실이 지어질 경우 일조권을 침해받을 것이라며 우려를 표하고 있다. 최대 35층, 105.2m에 달하는 대치청실의 높이를 일정 층수 낮춰주거나, 기부채납이 예정된 공원부지를 학교쪽으로 옮겨달라는 요구를 한 상황이다. 그러나 재건축조합 측은 학교측의 요구대로 건물 층수를 낮출 경우 일반분양은 물론 조합원 분의 가구 수도 줄여야 하기 때문에 층수제한은 받아들일 수 없다는 입장이다. 또 공원부지 역시 조합이 마음대로 정한 것이 아니라 수년간 다양한 안을 서울시에 제출했으나 번번히 거부당하면서 간신히 결정된 위치인데다 학교가 요구한 위치도 이미 서울시에 거부당한 위치라며 난색을 표했다. 양측이 팽팽히 맞선 가운데 중재를 해야 할 강남구는 어차피 법원에서 조정받을 것으로 예상하고 느긋한 입장을 보인다. 하지만 당사자들은 배수의 진을 칠 수밖에 없는 입장이어서 긴장감이 감돈다. 강남에서도 노른자위 재건축으로 통하는 청실아파트 재건축에 대해 스카이데일리가 현장 취재했다. 
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▲ (위) 강남구 대치동에 위치한 청실아파트는 강남에서도 노른자위 재건축으로 손 꼽히는 지역이다. 약도는 대치 청실 재건축부지 일대. ⓒ스카이데일리<그림=최은숙>
▲ (아래) 대치동 청실아파트 재건축 부지 너머로 단대사대부고 건물이 보인다. 단국학원 3개 중고교는 대치청실이 완공되면 학교의 일조권을 침해할 것을 심각하게 우려하고 있다. ⓒ스카이데일리
강남에서도 손 꼽히는 노른자위 지역인 대치동 청실아파트 재건축단지는 당초 올해 안에 분양을 예고했으나 일정이 지연되고 있다.
청실아파트재건축조합은 재건축에 속도를 내려고 하지만 단국대사대부중·고와 단국공고 등 단국학원 소속 학교들은 일조권 침해에 대해 강경한 입장을 보이고 있다.
양측은 수차례에 걸쳐 협의를 진행했지만 입장이 팽팽하게 맞서면서 원만한 합의에 이르지 못한 상황이다.
재건축조합 관계자는 현재 분양가를 결정하지 않았으며 향후 일정 역시 정해진 바가 없다고 밝혔다. 이 관계자는 “부동산 경기침체가 심각해 아직 분양가와 일정을 확정하지 않은 것”이라고 설명했다.
강남 노른자위 재건축 청실아파트
강남구 대치동에 위치한 청실아파트는 1979년 입주한 14개동 1090가구의 아파트단지였다.
지난 2003년 재건축조합이 설립인가를 받았으며, 2010년 12월 재건축 사업시행인가가 났다. 지난해 7월에는 관리처분계획 인가를 받아 올 초 이주를 완료하고 기존 건물을 철거한 상태다.
시공사인 삼성물산은 현재 홈페이지에 분양예정단지로 ‘래미안 대치청실’을 홍보하고 있다.
▲ 래미안 대치청실 조감도. <자료=삼성물산>
재건축 후 청실아파트 부지에는 17개동 1608가구가 들어서게 된다.
전용면적 기준 59㎡(17.8평)에서 151㎡(45.7평)까지 다양한 평수가 공급되며 일반분양은 122가구가 공급된다. 일반분양은 59㎡ 14세대와 84㎡(25.4평) 108가구로 구성된다.
청실아파트는 3호선 도곡역과 대치역 사이에 위치하고 있다. 도곡역은 분당선과 3호선의 환승역이기도 하며 한 정거장 거리인 한티역도 멀지 않다. 남쪽으로는 남부순환로가 지난다.
한티역에는 롯데백화점이 있고, 은마아파트 방면으로는 한티근린공원이 인접해 있으며 은마아파트 사거리 방면에는 대치동 학원가가 조성돼 있다.
주변에 대곡·대도 초등학교, 숙명여중·고, 단대사대부중·고를 비롯해 다수의 학교가 걸어서 15분 내에 위치해 있다.
부동산 관계자에 따르면 청실아파트 인근 대치동 아파트들의 3.3㎡당(평당) 매매가는 3200만원대를 넘나들고 있다.
학교 일조권 침해 논란, 양측 주장 평행선
새로 지어질 래미안 대치청실은 동마다 층수가 다른데 최대 층수가 35층에 이르는 고층 아파트다. 최대 층수의 경우 높이가 105.2m에 달한다.
아파트 단지 바로 뒤에는 단대사대부중·고와 단국공고가 자리하고 있는데 래미안 대치청실이 지어질 경우 일조권의 영향을 받을 것으로 보인다.
▲ 단대사대부고와 부중, 단국공고가 함께 자리한 학교 입구 ⓒ스카이데일리
이에 따라 단국학원 측과 청실아파트재건축조합간의 합의를 위해 강남구는 세 차례에 걸쳐 분쟁조정위원회를 개최했으나 합의에 이르지 못했다.
양측은 일조권 침해를 받는 시설과 정도에서 상당한 인식차를 갖고 있었다.
단국학원 관계자는 “세 학교의 교사 전체가 일조권의 영향을 받는다”며 일조권 침해가 심각하다는 점을 강조했다.
그러나 재건축조합 관계자는 “우리는 일조권 침해받는 교실 수를 50개 미만으로 보고 있다”며 “운동장은 일조권 영향을 받지 않는다. 또 실내체육관 등은 평소에도 두꺼운 커튼으로 창문을 가리고 있다. 일조권 침해 시설에서 제외해야 한다”고 강조했다.
문제의 해법에서도 양측은 평행선을 달리고 있다.
단국학원 측은 건물의 층수를 줄일 것을 요구했으나 재건축조합 측은 이를 받아들이기 힘든 상황이다.
단국학원 측은 10여개 동의 층수를 각각 서너층 씩 줄여줄 것을 요청했는데, 이 경우 239가구가 줄어들게 된다.
청실아파트 재건축은 1대1방식으로 일반분양이 122가구에 불과하다. 일반분양분은 물론이고 조합원에게 돌아갈 가구수마저 줄여야 할 상황이어서 재건축조합 측은 층수조정을 받아들일 수 없다는 입장이다.
단국학원측은 층수제한이 불가능할 경우 아파트단지에 조성 예정인 공원부지를 학교 쪽으로 옮기면 일조권 침해가 줄어들 것이라고도 주장했다. 청실아파트 설계안을 보면 남부순환로 방면 대로변에 1500평 규모의 공원을 조성해 서울시에 기부채납할 예정인데, 이를 학교 앞으로 옮겨 일조권 침해를 줄이자는 것이다.
그러나 재건축조합측은 “학교측이 주장하는 공원부지 안은 사업승인 과정에서 한 차례 제출해봤으나 서울시로부터 ‘공원은 아파트단지 주민뿐만 아니라 대중들이 쉽게 이용할 수 있는 위치에 있어야 한다’는 이유로 거부당한 위치”라고 말했다.
또 “공원부지 위치는 조합 뜻대로 정한 것이 아니라 허가를 받는 과정에서 수차례 변경한 결과다. 진입로와 공원부지 등을 놓고 수년간 다양한 설계안을 서울시에 제출했으나 번번히 거부당했다”며 재차 설계변경안을 올려도 서울시가 허가해주지 않을 것으로 전망했다.
결정적으로 설계를 지금 변경하면 사업시행인가부터 전 과정을 처음부터 해야 하는데 이미 건물을 철거하고 조합원들이 이주한 상황에서 이를 번복할 경우 재건축 종료까지 수년이 더 걸려 조합원들의 경제적 피해가 커질 것이라고 우려를 표했다.
▲ 단대사대부고 입구 진입로에는 일조권 침해를 우려하는 목소리가 담긴 현수막이 내걸려 있다. ⓒ스카이데일리
재건축조합은 보상금 7억원을 내놓겠다고 제안했으며 마지막에는 보상금 액수를 22억원까지 늘려서 제시했다. 하지만 단국학원 측은 보상이 필요한 것은 아니라며 재설계나 층수제한의 입장을 고수했다.
이 과정에서 단국학원 측이 대체교실을 요구했다는 주장이 제기됐으나 이에 대해서는 양측의 주장이 엇갈리고 있다.
재건축조합은 단국학원 측이 대체교실을 요구해 왔으며 그 규모를 무리하게 많이 잡았다고 주장하고 있다.
단국학원 관계자는 반대로 분쟁조정위원회 과정에서 삼성물산 측이 보상대책을 구체적으로 제시할 것을 거듭 요구해 와 보상교실을 짓는다면 비용이 어느정도인지 알아본 적은 있으나 보상교실을 요구한 것은 아니라고 밝혔다.
양측의 주장이 평행선을 달리는 가운데 분쟁조정의 역할을 해야 할 강남구는 사실상 조정을 포기한 것으로 보인다.
강남구는 단국학원 측과 청실아파트재건축조합 간의 협의가 끝나지 않은 상황에서 2010년 사업시행인가를 내줬고, 2012년 9월에는 착공신고를 받아줬다.
이에 대해 강남구 관계자는 “양측의 입장차가 너무 커서 조정위원회에서도 협의가 안됐다. 법원에 가서 조정받을 것으로 보고 착공신고를 받아들인 것”이라고 설명했다.
협의를 마무리하기 전에 사업시행인가와 착공신고를 받아들인 것에 대해서는 “사업이 늦어질 경우 조합측의 비용상 피해가 크기 때문”이라고 말했다.
강남구와 관계자들에 따르면 양측은 현재 변호사를 선임한 상태다. 청실아파트 재건축의 향후 진행을 결정지을 일조권 분쟁의 결론이 법원에서 나게 될 지 추이를 지켜볼 일이다.
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