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육재복의 “투자 빌딩, 이렇게 찾아야 한다”

건물주로 성공하고 싶다면 공실률부터 낮춰라

꾸준한 유지보수 필요 ‘노후화 관리’…임차인 따라 건물 가치 달라

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2018-04-15 19:53:12

▲ 원빌딩 육재복 팀장
 
 
많은 사람들이 건물주가 되고 싶어 한다. 대부분 높은 임대수익(월세)를 기대하기 때문이다. 하지만 건물만 매입한다고 해서 많은 임대수익을 얻을 수 있는 것은 아니다.
 
좋은 물건을 구입하고도 만족할만한 임대소득을 얻을 수 없는 경우도 있다. 그것은 공실이 발생을 했을 때다.
 
공실이 발생 할 때는 △건물에 위치가 좋지 않을 때 △건물관리를 못했을 때 △임대인이 임차인에게 무리한 임대료를 요구요 했을 때 △임차인이 장사를 못했을 때 등 많은 요인이 존재한다. 그렇다면 공실을 안 생기게 하는 방법은 무엇이 있을까.
 
첫 번째로 건물을 주기적으로 관리를 해줘야 된다. 건물은 물적 자원으로써 사용하면 사용할수록 소모가 되는 것이다. 준공된 기간이 지나갈수록 건축할 때 사용한 자제들은 노후화가 올 것이고 그럼 건물이 낙후된다. 궁극적으로 임차인이 사용하는 공간이 노후화가 된다는 것이다.
 
이 때문에 건물을 매입 후 꾸준한 유지보수가 돼야 한다. 주기적인 청소와 노후화 된 시설들은 새것으로 교체를 해줘야 한다. 하지만 이를 간과하고 그냥 임차인이 알아서 하겠끔 방치해두는 임대인들이 있다.
 
건물은 임대인 것이지 임차인 것이 아니다. 임차인은 그 건물에 정당한 비용을 지불하고 빌려 쓰고 있을 뿐이다. 임대인은 그 비용을 전부수익으로 보는 것이 아니라 유지보수를 위해 비용을 지출해야 되는 것이다.
 
두 번째로 임차인과 관계형성이 있다. 갑을 이라는 말을 많이 하지만 임대인과 임차인에 관계는 갑을 관계가 아닌 공생관계이다. 임차인은 정당한 비용을 지불하고 건물을 일부 또는 전부를 빌려 쓰고 있을 뿐이다.
 
그렇기 때문에 임대인은 비용을 받았으니 그에 따른 행동을 할 필요가 있다. 그것은 임차인 그 임차공간에서 영업을 잘해 수익을 얻어가게끔 하는 것이다. 때문에 과다한 임대료라든가 영업에 방해되는 행위를 하면 공실이 발생할 수밖에 없는 상황이 된다.
 
또한 임차인과 관계가 있다. 그 임차인이 어떻게 장사를 하고 있는지 건물을 사용하면서 불편한 점이 없는지 있다면 개선이 가능한 사항이면 개선을 해줘야 한다.
 
세 번째로는 상생관계에 있는 임차인으로 구성해야 된다. 임차인이 장사가 돼 수익을 얻어가야 그 공간에서 계속 영업을 하는 것이다. 하지만 임차인들도 상생관계라는 것이 있다.
서로 도울 수 있는 임차인이 건물에 입점을 해야 시너지효과가 나는 것이지 안 맞는 임차인으로 구성이 된다면 마이너스효과가 날 수 밖에 없다.
 
예를 들어 위에 층은 웨딩숍이나 뷰티 관련된 업종이 들어있는데 1층에서는 냄새가 심한 청국장 집이나 기타음식점들이 들어있다면 서로 마이너스효과를 줄 수 있다.
 
또는 주택가들이 모여 있는 곳에 시끄러운 음악을 틀어놓는 술집 등이 들어가게 되면 서로 공실이 발생할 우려가 있다. 이 때문에 서로 공생할 수 있는 임차인으로 구성하는 것이 중요하다.
 
이처럼 위에 3가지만 해도 임차인이 힘들어서 공실이 발생할 여지는 줄어든다. 이것을 해도 공실이 발생한다면 그것이 건물에 문제가 아니라 지역적인 문제일 가능성이 크다. 건물이 지역에 맞지 않는 경우다. 이러한 것들을 검토하고 매입한다면 성공적인 건물주가 될 수 있다.

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