지난 칼럼에 이어 이번엔 연남동으로 자리를 옮겨 투자에 성공한 사례를 소개하겠다.
연남동은 2005년 경의선이 지하화 되며 지상에 방치된 철길을 공원화 하며 급속도로 상권이 확장된 지역이다.
경의선 숲길은 2012년 대흥동 구간을 개통으로 원효동까지 숲길이 완성 되었다. 우리가 흔히 말하는 숲세권이 되며 외부인구 유입과 맞물려 홍대의 높은 임대료에 치어 넘어온 젊은 상인들의 독특한 문화가 넘어오면 짧은 시간에 가장 많이 바뀐 지역 중 하나다.
연남동은 크게 경의선 숲길의 메인길과 연남파출소 쪽과 동진시장 방향 크게 세개의 블럭으로 나뉘는데 가장 거래가 활발했던 지역은 동진시장으로 이어지는 다가구 주택이 몰려있는 골목길이다. 2015년 부터 2018년 까지의 거래가 가장 활발하였는데 그중 한 사례를 소개하려 한다.
대지 약60평의 6m 도로를 접한 27년된 지하1층~지상2 다가구 주택이었다. 이 주택은 2015년 11월 23억6천 만원에 거래가 되었는데 한창 리모델링과 신축이 활발했던 시기였다.
막 상권이 형성되던 시기여서 변화를 예측한 투자였다. 낡은 주택을 매입한 A씨는 바로 대수선 작업에 착수했다. 이 주택의 장점은 지하1층이 지상으로 그대로 노출되어 1개 층을 이득을 본 건물이었기 때문에 대수선을 한다면 수익률을 극대화 할 수 있는 여건이 됐다.
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2016년 11월 대수선을 마무리 하며 1개 층을 더 올려 지하1층~지상3층을 꼬마빌딩이 되었다. 실제로는 지상4층 건물의 효과를 낼 수 있는 건물로 탈바꿈 했다.
대수선 하는 1년동안 상권은 더욱 확장 돼 골목 곳곳에 새로운 임차인들이 들어왔다. 본 건물도 공실을 해서하는데 오랜시간이 걸리지 않았다. 카페,일본가정식 음식점,양식 레스토랑 등 젊은 감각의 임차인들이 들어와 영업을 했다.
이 때의 투자금은 주택 매입비 및 취등록비용 대략적인 대수선비를 포함하면 약 27억 정도로 추산된다. 약 27억을 투자하여 월세 1천만원 이상의 수익을 올리는 꼬마빌딩이 됐다.
그 후 17년 1월 두 번 째 매매가 이루어졌다. B씨는 전체 근생 꼬마빌딩을 33억7천만원에 매입했다. 그 금액에도 년 5% 이상의 수익이 발생하는 건물이었고 핫 플레이스의 연남도의 가치를보고 매입한거라 판단된다.
이후 또한번의 매매가 이루어졌다. 2018년 6월 이 건물은 41억9천만원에 됐다. 매번 매각이 이루어 지면서 약 8억의 시세차익이 발생했다. 투자의 포인트는 지하노출된 주택매입후 대수선을 통하여 가치를 상승시켰고 확장되는 상권을 파악 신규 임차를 수월하게 입점 시켰다는 점이다.
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