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참여정부는 지난 2007년 환율 하락을 막기 위해 해외투자 규제를 완화했다. 기업들이 해외 특수목적 회사 (SPV)를 설립해 해외부동산에 간접 투자할 경우 더 이상 정부에 신고할 의무를 두지 않았으며 해외 부동산 취득한도도 100만 달러에서 300만 달러로 상향 조정했다. 이 때 부터 국내 기업들을 비롯해 개인투자자들은 해외 부동산에 점차 관심을 갖기 시작했다. 규제 완화 초기만 해도 해외 시장에 대한 불확실성과 투자자가 직접 눈으로 확인할 수 없는 등의 요인으로 개인투자자들이 해외 부동산에 접근하기란 쉽지 않았다. 하지만 최근 국내 부동산 시장 전망의 갈수록 어두워지면서 해외 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 점차 많아지고 있다. 특히 서울의 집값과 비교해 상대적으로 시세가 저렴해 미국 부동산 투자가 앞으로 활기를 띌 것으로 전망된다. 전문가들은 정부의 과도한 부동산 규제가 국내 자금의 해외유출을 조장한다고 경고한다. 현재 우리나라 유동자금은 1200조에 육박하는 것으로 알려졌다. 스카이데일리가 금주 이슈포커스의 주제로 ‘한국인의 해외부동산 투자’로 정하고 관련 내용을 세 편에 걸쳐 보도한다. 
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▲ 국내 부동산 경기가 지속적으로 악화 돼 가는 가운데 일부 투자자들은 미국 부동산으로 눈을 돌리고 있는 것으로 나타났다. 미국 부동산 시장은 우리나라와 비교해 상대적으로 시세가 낮고 시세 가능성도 높은 것으로 평가된다. 사진은 미국 플로리다 주 소재 주택단지 전경 ⓒ스카이데일리
[특별취재팀=박선옥·김진강 부장, 이한빛·배태용 기자]정부의 부동산규제 등의 여파로 국내 부동산 시장 전망이 갈수록 악화 돼 가고 있다. 시세 또한 보합 혹은 내림세를 보이는 모습이다. 최근에는 정부의 강력한 규제를 피해 미국 부동산에 관심을 보이는 이들이 늘고 있다. 미국 부동산 시장은 상대적으로 진입 장벽이 낮은데다 가격상승 가능성이 높고 세금도 저렴해 국내 투자자들의 투자처로 각광받고 있다.
앞으로 국내 부동산 시장 경직 현상이 지속될 것이라는 관측에 힘이 실리면서 내국인의 해외 부동산 투자는 앞으로 더욱 증가할 것으로 전망된다. 정부의 부동산 규제가 국부유출을 조장하고 있다는 비판으로 이어지는 배경이다. 다수의 부동산 전문가들은 정부의 강력한 부동산 규제 결국엔 국내 자금의 해외 유출을 조장하고 있다고 지적한다.
미국 플로리다·조지아주 주요 카운티 한국인 소유 부동산 다수
외교부가 2년 마다 조사하는 재외동포현황에 따르면 지난 2017년 기준 미국 내 한인수는 총 249만2252명으로 지난 2014년 집계치인 223만8989명에 비해 1.1% 증가했다. 이중 체류 신분별로 보면 시민권자가 145만6661명으로 58.4%를 차지했으며 유학생을 제외한 일반 체류자는 54만6144명으로 21.9%의 비율을 보였다.
주목되는 점은 우리나라 국적을 가진 일반 체류자 비율이 갈수록 증가한다는 사실이다. 2014년 만해도 미국 일반체류자는 39만 6825명에 달했다. 전문가들은 미국 내 우리나라 국적을 갖고 있는 것으로 분류되는 일반 체류자가 높아진다는 점은 미국 부동산에 투자할 수 있는 한국인이 많아지고 있다는 뜻이기도 하다고 설명한다.
그 중 미국 동부 지역에서 우리나라 일반체류자가 많은 곳은 플로리다주, 조지아주 등이 꼽힌다. 현재 플로리다 주에는 약 2만977명의 일반체류자가 거주한다. 스카이데일리 취재 결과 플로리다주의 세인트존스 카운티의 경우 한국인 명의로 등록된 부동산이 544건에 달하는 것으로 확인됐다. 취재는 미국 각 주 카운티 부동산 소유 조회 사이트를 통해 강, 김, 기, 고, 박, 백, 신, 소, 유, 윤, 이, 안, 임, 양, 장, 정, 조, 지, 최, 하, 한, 홍, 황 등 한국 주요 성씨의 전수 조사를 통해 이뤄졌다.
세인트존스 카운티는 많은 골프코스, 강변 별장 등이 갖추어져 있는 잭슨빌 근교 부촌(富村)으로 유명하다. 휴양산업 및 관광업이 발달했으며 주변 명소로는 줄링턴-더빈 반도(Julington-Durbin Peninsula), 바트럼 공원(Bartram Park) 등이 있다. 휴양산업이 잘 갖춰져 있어 내국인의 투자가 활발한 지역이다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박희라 기자] ⓒ스카이데일리 |
세인트존스 카운티의 부동산 시세는 입지, 면적, 구조 등에 따라 다소 차이가 존재한다. 50만 달러 이상의 주택들도 다수 존재하지만 전반적으로 10만 달러에서 30만 달러 사이에 시세가 형성 돼 있다. 우리나라 돈으로 1~3억 원이면 휴양지 별장을 매입할 수 있는 셈이다.
H해외부동산 투자 회사 관계자에 따르면 “골프코스 등 휴양산업이 발달 돼 있는 세인트존스 이지만 부동산 시세가 우리나라와 비교했을 때 상대적으로 비싸지 않은 가격으로 형성 돼 있다”며 “주택 가치 또한 해마다 증가하는 추세라 국내 투자자들의 문의가 꾸준하다”고 설명했다.
실제 조회된 세인트존스 카운티에 주택을 보유한 한국인 544명 중 상당수는 매 년 보유 부동산의 시세가 꾸준히 오르는 것으로 나타났다. 일례로 세인트존스 173 아이비 호수 찰스 존스 322xx에는 이모 씨가 주택을 보유하고 있다. 해당 주택 시세(감정가)는 2013년부터 매년 올라 현재는 29만9122달러의 시세를 형성하고 있다.
또 세인트존스 파크우드 서클 세인트 어거스틴 320xx에 위치한 부동산은 안모 씨 소유다. 해당 주택의 시세 역시 2015년부터 상승세를 그리고 있다. 세부적으로는 △2015년 27만3247달러 △2016년 29만7335달러 △2017년 29만4835달러 △2018년 30만8889달러 등으로 조사됐다.
지난 2017년 조지아주의 일반 체류자는 2만4433명으로 집계됐다. 조지아주의 코브 카운티의 경우 교육산업, 휴양산업, 관광업 등이 발달된 지역이다. 채터후치 강 국립 휴양지(Chattahoochee River National Recreation Area), 케네소 산 국립 전적지 공원(Kennesaw Mountain National Battlefield Park) 등의 휴양지가 자리하고 있다. 교육기관으로는 케네소 주립대학교 (Kennesaw State University), 라이프 대학교 (Life University)등이 있다.
휴양지와 교육산업이 발달 돼 있는 만큼 거주 한인들이 많은 편이다. 내국인들의 부동산 투자 역시 활발하다. 콥스 카운티에 주택을 보유한 한국인의 수는 289명으로 달하는 것으로 스카이데일리 조사 결과 확인됐다. 콥스 카운티의 주택시세는 작게는 10만 달러 이하, 많게는 30만 달러 이상에 형성 돼 있다. 우리나라 돈으로 1억원이면 단독주택 한 채를 마련할 수 있다는 의미다.
콥스카운티 역시 부동산 시세가 매년 상승곡선을 그리고 있다. 콥스 카운티 카메론 크리크 12xx에 자리한 김모 씨 소유 주택은 지난해 기준 29만8280달러의 시세를 보이고 있다. 해당주택의 2017년 시세는 27만2170달러로 1년 만에 2만6110달러가 올랐다. 또 콥스 카운티 24xx 폰드사이드 플레이스에 자리한 박모 씨 소유 주택은 지난 2015년 20만50달러의 시세를 보였으나 지난해엔 23만7290달러를 나타냈다. 3년 만에 약 3만 7240만 달러가 오른 것이다.
정부 강력 규제에 침체돼 가는 국내 부동산 시장…미국으로 뭉칫돈 몰릴 가능성 농후
우리나라의 부동산 경기 악화되고 있는 반면 미국의 집값은 상승 기조를 유지하고 있다. 미국의 집값 추이를 보여주는 S&P케이스-실러(미국의 주택가격지수, 20개 대도시 지역을 대상으로 최소한 두 번 이상 거래된 주택의 데이터로 지수를 산출) 지수에 따르면 미국의 평균 주택 가격지수는 2012년 134점을 기점으로 계속 상승해 올해 1월은 214점을 기록했다.
전문가들은 해외 부동산이 상승기조가 이어지는 가운데 정부의 강력한 규제로 우리나라 부동산 침체가 지속되면 국내 유동자금이 해외로 빠져나갈 수 있을 것이라고 경고한다. 장기적은 측면으로 봤을 때 국가 경제에도 심각한 악영향을 미칠만한 요인으로 지목된다.
서진형 한국부동산협회 회장(경인여대 교수)은 “국내 부동산 경기 침체가 지속되면 국내 부동산 자금이 미국 등의 부동산 전망이 좋은 곳으로 흘러나갈 가능성이 높다”며 “국내 자금이 외국으로 빠져가는 것은 장기적으로 경제적인 측면에서도 마이너스 요인으로 작용될 가능성이 크다”고 경고했다.
심형석 미국 SWCU 글로벌경영학과 교수는 “미국 부동산의 경우도 예전과 같이 호황은 아니지만 여전히 상승국면을 그리고 있다”며 “반면 우리나라의 경우 투자할 수 있는 지역이 강남 등 일부 지역에 불과하고 하락국면에 접어들어 있기 때문에 국내 투자자들이 미국으로 눈을 돌릴 가능성이 높다”고 진단했다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “국내 기업들의 해외 직접투자가 늘고 있고 그 중 제조업이 늘고 있다”며 “제조업 쪽으로 투자가 늘어가는 것은 부동산 역시 해외로 직접 투자될 가능성이 있다는 의미와 일맥상통한다”고 설명했다.
이어 “주목되는 사실은 국내 시중유동자금은 1200조로 큰 금액이 형성 돼 있다는 점이다”며 “천문학적인 유동자금이 형성 돼 있는데 이 금액들이 해외로 빠져나가게 되면 국가경제에도 악영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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