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[이슈진단]-서초대로 지구단위계획(①-롯데칠성부지 일대)

수조원 황금땅 랜드마크 개발 초읽기… “강남이 움직인다”

서초대로 롯데칠성 일대 개발 밑그림 등장… 최소 1.5배 이상 가격상승 전망

엄도현기자(dhum@skyedaily.com)

기사입력 2020-06-26 00:07:37

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▲ ‘서초로 지구단위계획 재정비(안)’에 따르면 강남역 바로 앞 서초롯데칠성부지(사진)에 최대 250m 높이의 초고층 빌딩이 들어서게 된다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
 
서울의 핵심 노른자위로 불리는 강남 지역에 대대적인 지각변동이 예고되고 있다. 강남 지역을 관통하는 테헤란로를 중심으로 형성된 문화·업무지구가 더욱 확장될 전망이다. 그동안 강남역을 중심으로 서초대로 지역은 비교적 개발이 더디게 진행돼 테헤란로 일대에 비해 상대적으로 한산한 분위기를 풍겼으나 종상향 계획과 함께 랜드마크 빌딩이 우후죽순 들어설 예정이다.
 
서울시와 서초구는 최근 롯데칠성이 자리한 서울 서초구 서초동 1322-1 일대에 들어설 건물의 최고 높이를 250m로 상향하는 내용이 담긴 ‘서초로 지구단위계획 재정비(안)’을 마련했다. 1985년에 지어져 포스코타워(313m)와 롯데월드타워(555m) 준공 전까지 가장 높은 빌딩으로 유명했던 ‘63스퀘어’(63빌딩)의 높이는 249m다. 만약 롯데칠성부지에 높이 250m의 빌딩이 들어선다면 국내에서 3번째로 높은 건물이 등장하는 셈이다.
 
강남역 코앞 63빌딩 규모 랜드마크 빌딩 건립 초읽기… “1년 후에 답 나온다”
 
‘서초로 지구단위계획 재정비(안)’(서초로 재정비안)에 따르면 서초동 롯데칠성부지 4만2312㎡와 함께 △코오롱부지 8900㎡ △삼성부지 5305㎡ △라이온미싱부지 5363㎡ 등이 특별계획구역으로 지정된다. 특별계획구역에는 서초진흥아파트단지도 포함된다. 향후 서초로 재정비안이 서울시 도시·건축공동위원회(도건위)에 상정돼 통과되면 개발이 본격적으로 시작된다.
 
부동산업계에서는 각 부지가 특별계획구역으로 묶이면서 상업지역으로 용도가 상향될 가능성이 높다고 보고 있다. 서초로 재정비안에 종상향에 대한 내용이 포함돼있기 때문이다. 현재 롯데칠성부지는 3종 일반주거지역으로 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 등이 적용된다. 그러나 상업지역이나 준주거지역으로 종상향된다면 용적률과 건폐율이 완화된다. 쉽게 말해 해당 부지에 들어설 건물이 더 높고 크게 지어질 수 있어 토지 자체의 가치가 올라갈 수 있다는 의미다.
 
▲ 현재 2·3종 일반주거지역인 서초대로 일대의 부지에서 종상향이 추진 중이다. 도건위 관계자에 따르면 종상향에 대한 결정이 나기까지 통상 1년의 시간이 소요된다. 사진은 라이온미씽 부지. ⓒ스카이데일리
 
롯데칠성부지뿐만 아니라 현재 2·3종 일반주거지역인 나머지 부지에서도 종상향이 추진 중이다. 국토교통부에 따르면 현재 라이온미싱부지는 3종 일반주거지역이고 삼성부지·코오롱부지는 2종 일반주거지역(건폐율 50%, 용적률 100~150%)이다. 이 구역들이 준주거지역으로 종상향된다면 건폐율 70%, 용적률 200~500% 등으로 완화된다. 중심상업지역이 된다면 최대 건페율 90%, 용적률 400~1500% 등을 적용받게 된다.
 
서울시 등에 따르면 롯데부지 등의 종상향이 포함된 서초로 재정비안이 도건위에 상정되고 통과되기까지는 1년 남짓한 시간이 소요될 것으로 보인다. 서초구에서 마련한 계획이 구 도시건축공동위원회 자문을 받고 다시 교통영향평가 등을 거친 후 이에 대한 구체적인 방안이 마련돼야 서울시로 전달되기 때문이다. 이후 전문가 사전자문을 거쳐야 본위원회에 상정이 된다. 열람공고부터 본위원회 상정까지 평균적으로 1년이 소요되는 것으로 알려졌다.
 
서울시 도건위 관계자는 해당 부지들의 종상향에 대해 “사전협상 대상지로 지정된 롯데칠성부지나 코오롱부지의 경우에는 용도지역 변경을 포함한 지구단위계획이 도시계획변경 사전협상을 통해 이뤄질 것이고 라이온미싱부지와 삼성부지 역시 특별계획구역으로 지정돼있기 때문에 사전협상 과정에서 결정될 것으로 보인다”고 말했다.
 
‘사전협상제도’란 대규모 부지의 도시계획변경을 허용하고 증가된 용적률의 일부를 공공기여하는 제도를 뜻한다. 롯데칠성부지와 같은 제3종일반주거지역이 일반상업지역으로 용도지역이 변경됐을 때는 40% 내외를 기부채납하도록 정해져 있다.
 
“강남의 대대적인 지각변동”… 랜드마크 빌딩 상징성 더해져 땅값 최소 1.5배 껑충
 
부동산업계 등에 따르면 서초대로 일대가 개발됐을 때 발생할 경제적 효과는 천문학적인 수준에 이를 것으로 추산된다. 이미 한국의 대표 문화·업무지구로 거듭난 강남 지역에 고층빌딩이 들어선다면 강남의 노른자위가 더욱 확대된다는 의미와 일맥 상통하기 때문이다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박현정] ⓒ스카이데일리
 
익명을 요구한 부동산업자에 따르면 현재 롯데부지의 가치는 약 3조5000억원으로 추산되며 이 부지가 개발됐을 때는 5조원이 넘어갈 가능성이 크다. 인근 부지의 가치도 개발 이후 훌쩍 뛸 것으로 보인다. 라이온미싱부지는 3000억원에서 4000억원 이상으로 △삼성부지 1조원에서 1조5000억원 이상 △코오롱부지 4000억원에서 6000억원 이상 등으로 전망했다. 4개 부지의 가격을 모두 더하면 7조5000억원에 육박할 것으로 보인다.
 
빌딩 전문 중개업체 원빌딩의 이우람 팀장은 “당장은 구체적인 내용이 정해지지 않아서 해당 부지 인근 거래사례를 직접 대입하기에는 무리가 있지만 서초구의 기대대로 개발이 진행된다면 토지 가치는 현재보다 최소 1.5배 이상은 오를 것으로 보인다”고 말했다.
 
서초대로 일대의 미래를 송파구 신천동 29번지 일대 제2롯데월드와 비교하는 관점도 있다. 제2롯데월드 인근의 S부동산중개업소 대표는 “롯데그룹이 1987년 제2롯데월드의 땅을 서울시에서 샀을 때의 가격은 평당 93만원 정도였는데 지금은 평당 3억원이 훌쩍 넘는 것으로 알려졌다”며 “서초대로에 63빌딩 높이의 빌딩이 들어선다면 제2롯데월드와 같이 랜드마크라는 프리미엄이 붙어 주변 지역도 훨씬 높은 가치를 가질 것이다”고 설명했다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서초대로 일대의 개발 진행 소식은 강남역 인근의 GTX·신분당선 등 교통호재나 서초2동 아파트단지들 재건축의 진행과 맞물려 인근 지역의 가격 상승이 클 것으로 예상된다”고 전망했다. 이어 “다만 추후 정부가 가격상승이 과하다고 판단한다면 토지거래허가구역 지정 등의 변수가 있을 수 있다”고 덧붙였다.
 
[엄도현 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리] 

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