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주성식의 부동산 돋보기

고액의 상가 권리금 수수료, 중개사법 위반 아니다

상가 권리금은 공인중개사법에 의한 규율 대상이 아님

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2020-06-29 11:35:47

주성식 부동산 컨설턴트
우리 국민이 기억하기 싫은 장면을 떠올리라면 대부분 성실하게 직장 생활에 밤낮없이 충실해보다 좋은 삶을 영위하고자 하는 노력들이 본인의 의지와 상관없이 직장이 폐쇄되고 졸지에 길거리 실직자로 내 몰린 IMF 상황일 것이다.
 
무수히 많은 기업들이 줄 도산되고 실업자는 넘쳐나고 경매로 나오는 부동산은 부동산 소재지 법원에 넘쳐나고 있었다.
 
그 당시 컨설팅 개념이 국내에 도입돼 다양한 형태로 발전돼 부동산 경매 역시 컨설팅 개념이 도입됐다.
 
근래에 들어 공인중개사 영역인 부동산 중개업무 및 부동산컨설팅 영역에 변호사 역시 발을 살포시 담가 이로 인한 논쟁이 진행중이다.
 
평생직장 개념이 없어진 작금에 많은 사람들이 쉽게 선호하는 것이 창업이다. 특히 국민 간식인 프랜차이즈 가맹점 5군데 중 1곳이 치킨집 창업인 경우 지방행정인허가 자료에 의하면 2018년 창업수가 6200건이다.
 
창업에 있어 가장 난해한 것이 기존 상가 주인이 보이지 않는 노력으로 결실을 맺은 상가에 붙은 고액의 권리금이다.
 
고액 상가권리금 중개로 인한 다툼이 제기되어 상가를 중개한 공인중개사가 공인중개사법에서 정한 중개 위반 여부와 고액의 수수료로 인한 중개 요율 위반여부가 문제가 된다.
 
공인중개사법 제2조에 의하면 중개란 중개대상물에 대해 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
 
아울러 중개 대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 정의하고 있다.
 
따라서 고액의 상가 권리금은 법정중개 대상물이 아니기 때문에 공인중개사법에 의한 규율 대상이 아니다.
 
여하한 어떠한 명목으로 매도자·매수자 합의에 의해 공인중개사법 요율한도를 넘어선 수수료는 매도자·매수자에게 보수한도를 넘어선 금액은 반환해야 되지만 상가권리금 중개는 해당사항이 아니기 때문에 매도자·매수자 합의에 의한 고액의 중개수수료는 위법이 아니다.
 
중개 수수료를 초과해서 받은 형사기소건에 있어 대법원은 “영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물의 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산가치는 중개 대상물이라고 할 수 없다.”
 
따라서 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바 ‘권리금’ 등을 수수하도록 중개한 것은 구법이 규율하고 있는 중개 행위에 해당하지 아니한다.
 
따라서 “구법이 규정하고 있는 중개 수수료의 한도액 역시 이러한 거래 대상의 중개 행위에는 적용되지 아니한다고 할 것이다”고 판단하고 있다(2005도6054 판결).
 

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