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[스팟현장]-신도시 상가 부동산 시세 하락

위례·다산·미사 ‘폭탄할인·공짜임대’ 상가 속출

수요 대비 공급 과다…트램·지하철 등 인구유입 요인 개발 지지부진

김형진기자(hjkim@skyedaily.com)

기사입력 2018-07-13 11:57:28

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▲ 최근 위례·다산·미사 등 신도시 상가 물량의 공실 사례가 속출하고 있다. 공급 물량이 수요에 비해 과도하게 많은 탓이다. 사진은 위례신도시 소재 한 부동산 전경 ⓒ스카이데일리
 
서울과 인접한 위례·다산·미사 등 신도시 상가 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다. 수요에 비해 분양물량이 과다하게 쏟아지면서 미분양 사태가 속출하고 있다. 특히 인구유입 요인으로 기대됐던 트램과 지하철 개통이 연기되면서 이들 신도시의 상가 분양 시장은 ‘최악’으로 치닫고 있다.
 
앞으로의 전망도 암울해 우려감이 더해진다. 3년 이상 된 신도시의 경우 기존 물량에다 신규물량까지 더해지면서 분양율과 임대율은 갈수록 낮아질 전망이다. 현재 이들 신도시에서는 2~3개월 ‘렌트프리(일정기간 임대료를 받지 않는 것)’ 조건의 상가 물량을 어렵지 않게 볼 수 있다. 6개월 ‘렌트프리’도 하나 둘 등장하는 추세다.
 
공급조절 실패한 위례신도시, 상가 물량 날로 증가…베드타운 전락 임박
 
부동산업계 등에 따르면 최근 입주가 완료된 위례신도시 거주 인구는 9만여 명이다. 이곳은 서울 강남권에 속하는 강동구·송파구 등과의 거리가 5km 내외에 불과해 작년까지만 해도 신도시 중 아파트·상가 분양가가 가장 높았다. 하지만 이후 아파트와 상가는 상반된 모습을 보였다. 꾸준히 시세가 오른 아파트와 달리 상가는 마땅한 임자가 나타나지 않아 공실로 방치되는 경우가 비일비재했다.
 
현재도 위례신도시 중심부에 있는 중앙광장 주변 상가 건물 중에는 공실로 방치된 채 유리벽에 ‘상가 매매·임대’라는 안내문을 붙인 상가들이 다수 존재한다. 중심상업지역에 자리한 ‘트랜짓몰’ 조차도 공실이 적지 않다. ‘트랜짓몰’은 지난 2014년~2015년 3.3㎥ 당 분양가가 최고 1억원에 육박했던 곳이다. 상가 분양과 임대율이 낮아지면서 폐업 신고를 하거나 입점을 늦추는 경우가 속출하고 있다.
 
▲ 위례신도시의 트랜짓몰(사진)은 지난 2014년부터 2015년 사이 3.3㎥ 당 분양가가 최고 1억원에 육박했던 중심상업지구다. 하지만 현재는 상가 임대 계약이 제대로 이뤄지지 않아 황량한 분위기를 자아내고 있다. ⓒ스카이데일리
            
앞으로의 전망도 어둡다. 현재 위례신도시 센트럴상가를 포함한 위례센트라포레, 중앙라크리움, 우성타워상가 등이 추가 분양에 나서거나 계획 중인데 올 하반기 북위례 지역개발이 시작되면 대량의 상가물량이 추가로 쏟아질 전망이다. 부동산업계 안팎에서는 분양·임대수요를 훨씬 웃도는 공급물량으로 인해 상가분양 시장이 ‘최악’에 빠지지 않을까 우려하는 분위기가 팽배하다.
 
뉴욕부동산 김소은 대표는 “임대가 원활하게 돌아가지 않는다”며 “3개월 임대료 무료는 기본이고 이마저도 부족해 6개월 무료 조건을 내미는 경우도 있다”고 말했다. 이어 그는 “월세의 경우 심하면 50%까지 가격을 내려야 그나마 반응이 조금이라도 있다”고 말했다.
 
임대 수요가 갈수록 줄면서 기존에 상가를 분양받았던 이들은 1억∼2억 가량이 낮은 가격에 다시 물건을 내놓고 있다. ‘수요 감소→임대료 하락→시세 하락’이라는 최악의 시나리오로 향해가고 있다는 게 부동산업계의 평가다. 인근 부동산에 따르면 2∼3년 정도 가격 하락이 이어질 것을 감안하고 거래가 이뤄지고 있지만 이마저도 매도자가 줄을 설 정도다.
 
위례신도시 부동산 관계자들은 위례신도시가 ‘베드타운’(도심에 직장을 가진 주민들의 거주지 역할만 하는 대도시 주변에 형성된 도시)으로 전락할 가능성을 높게 보고 있다. 주거 외에 인구 유입을 부추길 만한 요인이 적다 보니 대형 상권이 형성되기 어렵다는 설명이다. 서진형 대한부동산학회 회장은 “위례신도시가 내세운 강동, 송파의 근접성은 상권 형성 측면에서 볼 때는 호재와 거리가 멀다”고 진단했다.
 
지하철 개통 연기에 미사신도시 내 상가 공실 속출…울며 겨자 먹기 식 분양 빈번
 
미사신도시 역시 위례신도시와 상황은 크게 다르지 않은 것으로 나타났다. 상가 분양과 임대율이 갈수록 떨어지고 있다. 지난 몇 년간 주택경기가 활기를 띠고 저금리 기조가 이어지면서 상가 등 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자들은 많았지만 지하철 5호선 미사역 개통이 2020년 하반기로 미뤄지면서 지금은 ‘없어서 못 산다’던 근린상가와 아파트 단지 내 상가들은 공실로 방치 돼 비어있다. 건설사들도 ‘밀어내기식 분양’에 나서고 있는 형편이다.
 
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
  
 
부동산업계 등에 따르면 미사역 인근 상가의 경우 3.3㎡ 당 6000만원이던 분양가가 지금은 4000만원까지 떨어졌다. 임차인 구하기가 어려워지면서 각종 꼼수 행위도 벌어지고 있다. 부동산 중개사와 사전에 입을 맞추고 ‘손바뀌기’(매수자가 많은 것처럼 위장하는 행위)를 시도하는 일도 종종 벌어지고 있다.
 
미사 풍경채부동산 최재윤 중개사는 “미사역 부근 상가가 근래 가장 많이 떨어졌다”며 “미사역 개통이 2020년 하반기로 연기되면서 일부 투자자들은 ‘버티기’를 시도하긴 하지만 대부분은 매도가 대비 1∼2억 가까이 싸게 내놓고 있는 상황이다”고 말했다.
 
투자 목적으로 미사신도시 소재 상가를 분양받았다는 최경준 씨는 “처음 10평 기준 보증금 5000만원에 월세 300만원을 내걸었던 시세가 근래는 보증금 3000만원, 월세 150만원으로 반 토막 났다”며 “이마저도 임차인 구하기가 하늘의 별따기 만큼 어렵다”고 하소연했다.
 
10% 할인 분양에도 반응 없는 다산신도시…2년째 공실인 상가도 다수
 
다산신도시 지금지구 일대는 작년 8월 분양을 시작하면서 3.3㎡ 당 분양가(공급면적 기준)가 최고 5000만원에 달할 정도로 투자자들의 관심이 높았던 지역이다. 각종 상업시설과 업무시설들이 입주할 예정이어서 상권 형성도 활발히 진행될 것으로 관측됐었다. 마곡·문정·위례 등에 이은 신도시 벨트가 형성할 것이란 기대감도 적지 않았다. 부동산 114에 따르면 지난해 다산신도시 분양가격(1층 기준)은 3.3㎡ 당 4407만원으로 미사신도시에 비해 1.5배 정도 높았다.
 
▲ 지하철 8호선 미사역 개통이 2020년으로 연기되면서 미사신도시 내 상가 부동산의 분양가·임대가가 줄줄이 하락했다. 주인을 찾지 못한 상가 쇼윈도에는 분양·임대 문구가 적인 안내문이 붙어 있다. 사진은 미사신도시 한 상가모습 ⓒ스카이데일리
    
하지만 다산신도시 역시 미사신도시와 마찬가지로 ‘지하철 개통 연기’의 직격탄을 맞고 있다. 업무시설 입주가 계획대로 이뤄지지 않으면서 10% 가까운 할인 분양까지 시도되고 있지만 거래는 제대로 이뤄지지 않고 있다.
 
한 상가 분양업자는 “최소한의 인력만 남기고 모두 철수했다”며 “5% 추가 할인을 해도 나서는 투자자가 없다”고 말했다. 이어 “임대료는 37㎡ 규모 상가의 월 임대료가 200만원 가량이지만 찾는 사람이 없다”며 “2년째 공실로 남아 있는 경우가 부지기수다”고 말했다.
 
고종완 한국자산관리연구원 원장은 “최근 분양하고 있는 신도시의 경우 비싼 땅값 때문에 분양·임대 등의 가격을 맞추기에 어려움이 많다”며 “대출금리 하락 등 소상공인을 위한 정책이 이뤄지지 않으면 신도시의 자립도는 낮아질 수밖에 없다”고 지적했다.
 
[김형진 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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