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[재건축·재개발 르포]<251>-대치동 구마을 제3지구 재건축

교육1번지 노후주택촌 평당8천 럭셔리APT 변신 초읽기

생활편의시설·학군·교통 등 우수한 입지적 요건에 투자 가치도 높아

이철규기자(sicsicman@skyedaily.com)

기사입력 2018-11-06 13:00:00

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현 정부는 그동안 주택시장 안정화란 이름 아래 온갖 규제 대책을 쏟아내 왔다. 각 지역을 규제지역과 비규제지역으로 나누는가 하면 총체적상환능력비율(DSR)을 실시해 돈줄까지 틀어막았다. 하지만 규제일변도의 정부 대책은 효과는 커녕 오히려 부작용만 낳았다. 강남의 높은 집값을 주 타깃으로 한 정책은 오히려 강북의 집값까지 끌어올리는 효과를 가져왔다. 그럼에도 정부는 지속적으로 강남 집값을 잡기위한 각종 규제 대책을 내놓았다. 강남의 재건축 단지가 집값 상승의 근원지란 생각에 조합원이 얻은 이익의 초과 금액 최고 50%를 부담금으로 환수하는 재건축 초과이익환수제가 대표적이다. 재건축 초과이익환수제는 시행 초기 어느 정도 효과가 있는 듯 해 보였지만 효과가 오래 가진 않았다. 제도의 적용을 받지 않는 재건축 사업지 중심으로 시세가 급등하면서 평균 집값은 기존과 비슷한 수준을 보였다. ‘대치동 구마을 제3지구 주택재건축 사업’도 재건축 초과이익환수제가 부활하기 전인 2016년 11월 말 관리처분인가를 받아 재건축초과이익환수 적용을 피한 케이스다. 이곳은 투자 가치가 높은데다 입지적인 요건도 뛰어나 높은 관심을 받고 있다. 스카이데일리가 대치동 구마을 제3지구 주택재건축 단지의 진행사항과 인근 부동산 동향, 앞으로의 전망 등에 대해 취재했다.

    
▲ 대치동 구마을 제3지구(사진)은 대치동 사거리 학원가 인근에 자리하고 있다. 지하철 2호선 삼성역은 물론 선릉역과도 인접해 있다. 인근에 명문학교가 즐비하고 현대백화점 등과 같은 각종 편의시설도 위치해 있어 강남의 알짜 재건축 단지로 꼽히고 있다. ⓒ스카이데일리
 
최근 ‘대치동 구마을 제3지구’(이하·구마을 제3지구) 재건축 사업이 부동산 업계의 핫 이슈로 떠오르고 있다. 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않아 투자 가치가 높은데다 입지적 요건도 뛰어난 것으로 평가되기 때문이다.
 
교육1번지 알짜 재건축 사업지에 투자자·건설사 이목 집중
 
‘구마을 제3지구’는 서울 강남권의 대표적인 노후 다세대 및 다가구 주택 지역이다. 이곳에는 30년 이상된 빌라와 집들이 옹기종기 몰려 있다. 사업지 면적은 1만2543㎡로 비교적 규모가 작은 편이다. 이곳은 지난 2014년 2월 재건축 추진위원회가 설립된 후 같은해 9월 조합설립 인가를 받았다. 조합원 수는 150명이다. 이후 재건축 초과이익환수제가 부활하기 전인 2016년 11월 말 관리처분인가를 받아 규제 적용을 피할 수 있었다.
 
‘구마을 제3지구’는 입지적 요건도 강남의 타 재건축·재개발 사업지에 비해 우수하다는 평가를 받고 있다. 현대백화점과 각종 전시회가 펼쳐지는 코엑스몰이 지척이고 강남세브란스병원과 삼성서울병원 등의 의료시설도 인근에 자리하고 있다.
 
지하철 2호선 삼성역과 직선거리로 약 600미터, 선릉역과는 900미터 정도 떨어져 있어 대중교통 여건도 훌륭한 편이다. 멀지 않은 거리에 대현초와 대명중, 휘문중과 휘문고, 경기고 등의 명문 학교들이 대거 자리하고 있다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=박희라] ⓒ스카이데일리
 
부동산업계 안팎에서는 이곳 재건축 사업이 완료돼 새 아파트 단지가 조성될 경우 주변 단지를 압도하는 부촌으로 부상할 것이라는 관측이 우세하다. 이를 방증하듯 대치동 구마을 재건축 사업에는 1지구를 비롯해 3지구까지 모두 대형 건설사들이 시공사 선정 과정에 참여했다. 제1단지는 대우건설이 시공을 맡았다. 제2단지는 처음 대림산업이 시공권을 수주했다가 현재는 롯데건설로 교체됐다.
 
대지면적 1만2543㎡, 총 6개동, 283가구 규모의 아파트와 부대복리시설을 짓는 제3지구 재건축 사업은 아직까지 시공사가 정해지지 않았다. 공사비 약 983억원 규모로 비교적 적은 단지이지만 ‘강남 알짜지역’이라는 상징성 때문에 현재 대부분의 건설사가 높은 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 5일 입찰을 마감한 구마을 제3지구 시공사 선정은 12월 초에 조합원 정기총회를 열어 최종 결정될 예정이다.
 
구마을 제3지구 재건축 조합 관계자는 “현재 조합원들의 적극적인 참여와 큰 문제가 없기 때문에 12월 초에 열리는 정기총회에서 시공사만 결정된다면 일사천리로 진행될 것 같다”며 ”내년 3월부터 이주를 시작할 계획이다“고 설명했다. 인근 H부동산 관계자는 시공사 선정과 관련해 “들리는 이야기론 포스코건설과 롯데건설이 적극적인 것으로 알고 있다”며 “입주는 내후년 정도로 알고 있다”고 귀띔했다.
 
30년 이상 노후 주택·빌라 밀집, 평당 8000만원 고가아파트 단지 변신 초읽기
 
▲ 대치동 구마을 3단지 주택재건축단지는 인근에 유명 브랜드 아파트 단지가 몰려 있고 영동대로 지하에 대규모 복합환승센터 건립이 예정돼 있어 시세 가능성이 높게 점쳐지고 있다. ⓒ스카이데일리
 
부동산업계 등에 따르면 구마을 제3지구 재건축 사업은 앞으로의 시세 상승 가능성이 높게 평가돼 관심이 날로 높아지고 있다. 인근의 한 부동산 관계자는 “재건축 완료 후 아파트 시세는 전용면적 기준 평당 8000만원에 육박할 것으로 보인다”고 설명했다. 현재 인근에 자리한 대치동 현대아파트의 경우 전용면적 59㎡(약 17.8평)인 아파트의 지난 8월 실 거래가격은 12억5000~13억원 수준을 보이고 있다. 
 
직방의 함영진 팀장은 “대치동 제3단지는 개포동과도 가깝고 전철역과도 멀지 않아 나름 역세권이라 할 수 있다”며 “특히 인근에 유명 브랜드 아파트 단지가 즐비하고 2021년 영동대로 지하에 코엑스~삼성역~현대차 글로벌비즈니스센터(GBC)를 잇는 대규모 복합환승센터와 상업 및 문화시설이 들어서는 등 호재들이 산적해 있어 ‘알짜단지’라 부르기에 손색이 없다”고 밝혔다.
 
이어 그는 “구마을 제3지구는 주변의 대규모 개발호재와 더불어 입지적 요건 덕분에 미분양 리스크가 적어 시공사들이 군침을 흘릴만한 곳이다”며 “앞으로 시공사 선정과 더불어 사업 추진에 큰 무리가 없을 것으로 보인다”고 설명했다.
 
[이철규 기자/행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리] 

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