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주성식의 부동산 돋보기

일반인이 잘 몰랐던 ‘지목에 의한 농지의 구분’

지목에 따라 개별법 적용…전·답 등 농지전용허가 후 개발 가능

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-07-15 09:07:54

▲ 주성식 부동산 컨설턴트
소득이 증가하고 삶에 여유가 생기면 부를 축적하기 위한 투자에 관심을 갖는다. 세컨드 하우스를 보유하거나 전원생활을 꿈꾸며 도심 외곽 농지를 구입하는 것도 투자의 한 방법이다.
 
이 때 땅위에 건축물이 있거나, 푸르른 초지가 넓게 펼쳐져 있거나, 농작물이 재배 되거나, 공장들이 밀집돼 있거나, 국토의 대동맥 역할을 하는 자동차와 기차가 다니는 길, 푸르른 임야 등에서의 개발 행위는 내가 하고 싶다고 내 마음대로 할 수 있는 것이 아니다. 땅은 용도에 맞는 정해진 지목에 맞게 행위를 해야 한다.
 
지목은 지적법(공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률)에 의한다. 토지의 주된 사용목적에 토지의 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것을 말하며 28개 지목이 있다.
 
보통 대(垈)·전·답·과수원·임야·공장용지·학교용지·도로·제방·하천·잡종지 등으로 구분하고 이정도가 잘 알려져 있다.
 
이런 지목에 주된 사용목적으로 어떠한 행위를 하게 되면 각종 개별법등이 적용된다. 지목에 의한 전·답·과수원은 농지법이 적용되며 그 외에 작물을 재배하는 행위는 상황에 따라 사실상 농지로 농지법이 적용된다.
 
물을 상시적으로 이용해 벼·미나리·연 등 식물을 주로 재배하는 토지를 답이라 한다. 일부 지자체에서 연꽃을 재배해 지역관광특산물로 활용해 관광객을 유치하는 경우도 있는데 이 경우 배수가 잘 되지 않는 토지는 유지로 본다.
 
많은 사람들이 투자의 대상으로 선망하는 전은 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·약초·원예작물(과수원제외)·약초·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지이다.
 
과수원은 사과·배·밤·호두·귤나무 등 과수류를 재배하는 토지로 간혹 눈에 보이는 밤·호두나무·잣나무 등 유실수가 자생하는 토지를 과수원으로 보고 비싸게 구입하는 경우가 종종 발생하는데 이 경우 과수원으로 보지 않는다.
 
지적법상 지목에 의한 농지의 구분에 있어 전·답·과수원은 (농지 전용허가(협의)나 신고 후 목적 사업이 완료된 토지를 제외)지금 현 상태와 관계없이 모두 농지이다.
 
임야에 있어 농지는 형질변경 후 3년 이상 연속해 다년성 식물 재배지로 이용된 토지다. 다년성 식물 이외의 식물을 재배할 경우 형질 변경 여부와는 무관하나 3년 이상 연속해 농지로 이용한 사실이 객관적인 자료로 입증되어야 하고 임야 담당부서의 유권해석이 필요하다.
 
도로(농로)·하천·제방은 영농에 필요한 도로(농로)로 사용되거나, 농업용으로 설치된 제방, 유지나 구거·하천을 농업용으로 이용하거나, 소유권자가 한국농촌공사인 경우 지목에 상관없이 농지다.

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