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상가양도 시 부가가치세 주의

상가매매가…상가건물 매매가액·상가건물 매매가액에 대한 부가가치세·상가 부속토지 매매가액으로 구성

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2021-04-05 10:45:42

상가를 양도할 때는 주택에서 복잡하게 적용돼있는 양도소득세 비과세규정이나 면제와 중과의 규정이 없다. 이렇듯 상가 양도 시에는 사업자가 아닌 개인이 양도하는 주택이나 토지의 양도소득에 대한 과세의 방법과 달리 상가의 양도소득 중 상가건물의 양도가액에 대한 부가가치세를 매수자로부터 거래 징수해 납부하는 방식을 취한다.
 
쉽게 말해 상가매매가에는 상가건물의 매매가액과 상가건물(과세)의 매매가액에 대한 부가가치세, 그리고 상가의 부속토지(면세)의 매매가액으로 구성돼 있다는 점에 주의해야 한다. 따라서 상가 매도자가 매수자로부터 거래 징수해 납부해야 하는 부가가치세를 징수하지 않는 경우, 상가건물의 매매가액에 부가가치세가 포함돼 거래된 걸로 간주한다는 것이다.
 
이 말은 결국, 상가매도자는 상가건물의 매매가액에 포함된 부가가치세를 납부해야 하기 때문에 실질적으로 매매차익 소득이 감소하게 되는 셈이다.
 
이에 따라 상가 양도 시에는 매매계약서의 작성 시 상가건물에 대한 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 반드시 명기해야 한다. 단 상가를 과세사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다.
 
포괄 양도 양수 제도라는 것은 모든 것을 포함해 상가를 매도하고 매수하는 개념이다. 이렇게 모든 것을 포함, 즉 사업 내용까지 주고받는 다면 간이 사업자든 일반 사업자든 상관없이 부가세에 대해서 세금 계산서를 발행하고 다시 환급받는 절차를 없애주는 제도이다. 양도자는 부가가치세를 납부, 양수자는 같은 금액을 환급 받을 것이기 때문에 납세자 입장에서나 과세관청 입장에서도 불필요한 절차로 행정낭비가 되는 것을 막기 위해 만든 것이다.
 
포괄양도에 해당하기 위해서는 양수인이 현재의 임대차 현황을 그대로 승계 받아야 한다. 만약 매도인이 양도 전에 임차인을 명도해 공실인 상태로 양도를 하게 되면 사업의 포괄양도 계약이 가능하지 않다. 매매 당시 양수인이 부동산 임대사업자가 아니라면, 사업 양수일로부터 20일 이내에 사업양도자와 동일한 업종인 부동산임대업으로 사업자 등록을 신청해야 한다. 즉, 양수인이 사업자등록자인 상태여야 한다.
 
매도인의 과세 유형에도 주의해야 한다. 매도인이 일반과세자일 경우 매수인은 반드시 일반사업자로 사업자등록을 해야 사업 포괄양도가 가능하다. 사업의 포괄양도는 기존 임차인이 그대로 승계돼야 하고, 매수인과 매도인의 업종과 과세 유형이 동일해야 하는 것이다.
 
포괄양도에 해당하지 않는데 이를 적용해 세금계산서를 발급하지 않는다면 매수인은 부가가치세액 공제가 불가능하다. 또한 양도자는 세금계산서 미발급 가산세 등 불이익도 발생할 수 있기 때문에 포괄양도를 적용하기 위해서는 매매계약서를 작성하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.
 

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